房地產業發展進入最關鍵時期

程志云　張向東　姜洪橋

一旦房價下跌，容易出現需求萎縮，影響房地產業發展，進而影響經濟的持續健康發展。這是國家發展和改革委員會在最新的一份關于2008年上半年國內房價變動分析報告中的結論。業內人士普遍認為，現在是房地產業發展的最關鍵時期。事實上，房地產和建筑業對經濟增長貢獻率接近20%，房地產和建筑業增加值占GDP的比重接近10%，房地產投資占固定資產投資的比重在20%左右，房地產貸款余額占商業銀行全部貸款余額的約20%。作為國民經濟的支柱產業和宏觀經濟的“晴雨表”，房價能否保持平穩運行，直接關系到金融安全和經濟的健康發展。

國家發展和改革委員會最新的這份《上半年國內住房價格走勢分析》報告顯示，2008年1～4月份，商品房銷售面積14994萬平米，同比下降4.9%，其中住房銷售面積13663萬平米，同比降低0.4%。1～5月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格同比平均漲幅為11.2%，漲幅呈逐月回落狀態。月均環比漲幅為0.2%，已經明顯低于2007年月均1%的漲幅水平。

與交易量形成對比的是，房地產投資供給卻在快速增加。數據顯示，2008年1～4月份，房地產開發投資總額6952億元，同比增長32.1%，比2007年同期漲幅增加了4.7個百分點。也就是說，住房需求明顯放緩的同時，供給規模卻依然有所增長。

報告認為，緊縮的貨幣政策、對第二套房房貸從嚴的管理、偏高的房價以及市場購房預期都將抑制住房的需求；而保障性住房和商品房不斷增加的供給也將會擠壓房價。報告預計，多種因素的綜合作用下，2008年住房市場將處于調整狀態。

相關人士指出，從經濟形勢來看，中國已經到了工業化的中間階段，工業企業大規模擴張力度十分有限，而城鎮化將成為帶動經濟增長的重要發動機之一。因此，房地產市場潛在需求依然十分旺盛。但是，過于快速的市場化開發、開發商過高的資金杠桿、一些地方政府支持、開發商違規囤房囤地獲取暴利以及大規模投機行為等諸多復雜的因素迅速拉高了房價的非理性上漲，從而透支了房地產價格的正常上升空間。

太平洋證券股份有限公司高級研究員周明劍指出，盡管經歷了4年的宏觀調控，多數開發商依然缺乏管理流動性風險的能力，還是在房地產瘋漲的時候拼命擴張，而市場一旦緊縮資金鏈就瀕臨斷裂。他指出，即便是現在，更多的話語權還是在開發商這邊，目前的成交量大幅萎縮，而名義價格下跌有限就說明了這一點。

國家發展和改革委員會發布的這份最新國內房價變動報告建議，下一步，各部委將繼續落實已經出臺的調控政策措施，著力解決城市低收入家庭住房困難，進一步建立健全城市廉租房制度，逐步擴大廉租住房的保障范圍，多渠道增加廉租房源。要限制低密度、大戶型住房用地，提高土地使用效率，合理把握土地供應結構。 （摘自2008年7月10日《經濟觀察報》）