房地產市場動態管理及預警預報
——房地產企業綜合管理信息系統

◎ 鄭州市住房保障和房地產管理局 張五龍 易明月

隨著房地產市場的快速發展，吸引了越來越多的政府領導、學者專家、以及百姓群體的高度關注，房價的快速增長，置業的酸甜苦辣，不僅引發了很多信訪案件和社會矛盾，更是2009年“兩會”上的熱點之一，不管是中央政府還是地方主管部門，不管是房地產開發企業還是購房置業群眾，也都期待著房地產市場出現規范、健康、持續發展的局面。要實現這一宏偉目標，依靠傳統的管理模式是不能解決根本性問題的，必須借助于現代化的技術手段，樹立先進的市場管理理念，建立科學的信息系統，實現房地產市場動態化管理，才是科學化的解決方法。然而，什么是動態管理？動態管理的內容是什么？動態管理的模式是什么？這些問題似乎并沒有引起學術界的研究和業內專家的重視，因此，加強對房地產市場動態管理及科學預警，是擺在我們面前的一個重要而迫切的課題，實現動態管理和科學預警，對促進房地產市場健康、穩步、持續、快速發展具有重要的現實意義和深遠的歷史意義。

一、房地產市場動態管理的概念

動態化管理就是以國家政策法規為支撐，以網絡信息技術為保障，以市場動態數據為核心，對房地產市場實施動態化的研判、調控、管理的過程。特別要說明的是：第一，動態化管理的核心是市場動態化數據，沒有基礎、準確的數據，動態管理必然是“空中樓閣”；第二，動態化管理強調過程。就數據的積累，這個過程是長期的；就項目的建設，這個過程要持續幾年；就企業而言，這個過程或許幾年、上百年，所以動態管理絕對不是一時一招一式的舉措。

二、房地產市場動態管理的意義

首先，剖析目前房地市場的矛盾關系。房地產既然是市場化管理，就必然要遵循市場運行規律，而這個市場中的主體是：開發企業和置業群體，政府部門為市場的第三方。作為房地產開發商必然要追求更高的利潤；作為置業群體，無疑是要追求價格低、質量好、環境優的住房。很顯然，供需雙方本身就是一種矛盾關系，這也是市場經濟的自然規律，有矛盾才會有竟爭，有竟爭才能推動市場發展。作為房地產市場的第三方——政府部門，需要不斷地調節這種矛盾，而矛盾的焦點往往是多變的，就必須以動態化方式來應對。

其次，分析過去政策層面的調控作用。仔細回味近十年來的房地產市場調控政策，多多少少有點“頭疼治頭，腳痛醫腳”的感覺，而真正要解決問題的根本方法應該是建立完善的動態監管手段，運用動態的管理模式，也許不能立竿見影，但它是治根治本的。

第三，思考未來服務型政府的深刻內涵。作為房地產行業的主管部門，改善服務態度，提高辦事效率等舉措是服務型政府不可缺少的部分，但服務的內涵仍需延伸和深化。以政府為龍頭，應幫助企業建立企業自身的信息系統，提升房地產市場的整體信息化水平，才能達到政府及時、準確地掌握市場數據、發展動向、以及潛在問題，適時向社會發布市場動態和市場風險報告，這更是政府服務的重要組成部分。

因此，正確理解和著力實施房地產市場的動態管理，不僅有助于實現房地產市場規范、持續發展，而且能夠幫助預測、預警、預防房地產市場風險，減少政府作為市場“滅火隊”形象出現的幾率。

三、房地產市場動態管理內容

動態化管理房地產市場，就企業而言，要從企業工商注冊開始到企業消失；就項目而言，要從取得土地開始到小區的物業服務。且企業和項目是相互交融不可分割的。

圖1給出了市場主體與動態管理的內容。圖中園形框為分析的對象，方形框暫不作討論。

圖中橢圓框內的各項情況正是動態管理主要內容，如果能準確地把握其中信息，就能為市場的動態管理奠定基礎。

圖1

圖2

【企業規?！堪ㄆ髽I的各種注冊證書、資質等級、注冊資本、股東組成、專業骨干、員工組成、歷史業績、企業實力和信用評價等。

【土地使用】包括閑置土地、建設土地以及相關情況等。

【經營狀況】包括資金情況、市場能力、發展潛力等。

【項目狀態】包括設計規模、建設狀態、完成比例等。

【工程進度】劃分為開工、基礎建設（地下部分）、樓體、封頂、竣工、交付使用（入?。?。

顯然，作為市場的主管部門，有必要也必須能夠及時、準確地掌握上述數據，否則管理是空洞的，調控也是科學的。

四、房地產市場動態管理模式

鄭州市住房保障和房地產管理局經過幾年對房地產市場動態管理的摸索、探討和分析，初步形成了自身的管理模式，并通過系統實施，對動態管理具有較好的效果。

圖2中以交易登記業務系統和企業綜合管理信息系統為核心，形成業務數據庫和企業、項目及相關信息數據庫。動態化的管理應該從企業工商營業證注冊起，將整體過程劃分為企業規模實力、土地規劃、預售之前、預售之后、項目竣工、交付使用五個階段。從而實現以開發項目為主線，以房地產企業為對象，全程化的動態管理過程。

需要強調的是為了達到全過程的動態化管理，一是動態數據采集必須與相關業務掛勾（比如：年度動態考核、資質申請與變更、信用檔案、開發規模審批等）；二是市場信息與業務數據相互共享（比如：樓盤表、預售信息）。管理與業務整體化，管理與主體融合化，最終達到房地產市場一體化。

五、基于動態管理的房地產市場風險預警

房地產市場化，就必然遵循市場發展規律，就必然存在風險與陷井，這種風險與陷井也許來源于周邊經濟環境，也許來源于政策變化，也許來源于市場主體或客體，重要的是如何事先發現、提前預警和妥善解決。這個問題比較復雜，在這里以鄭州市住房保障和管理局開發建設的“房地產企業綜合管理信息系統”為例，介紹系統所能提交的風險要素：

● 管轄區內房地產開發企業擁有建設開發土地信息；

● 房地產開發企業擁有開發項目信息；

● 項目開工及基礎建設信息；

● 接近或超過預售標準的工程項目預知信息；

● 建設項目的工程進度信息（特別是預售后）；

● 按期或非按期竣工項目信息；

● 按期或非按期交付的項目信息；

● 小區物業服務相關信息；

● 企業資金概要信息；

● 企業中高層人員變動信息。

如果在市場管理過程中，能準確、及時掌握上述數據，縱、橫交叉集合分析，就能為市場動態化管理提供依據，就能為市場風險預警提供要素。

六、房地產企業綜合信息系統的特點

要提升房地產市場的信息化水平，采集市場變化的動態數據，實現市場的動態化管理，房地市場的主體之一—— 開發企業是重點更是難點，單純地通過強制手段是達不到理想效果的，必須了解企業，尊重企業，從信息系統自身特點考慮，從企業自身利益考慮，才能讓系統發揮應有的作用。鄭州市房地產企業綜合管理信息系統有以下主要特點：

1、系統建設方面

通過對業內和業外一些信息系統考察分析，主要問題是數據指標不科學，合計累計數據過多，給企業填報造成困難，導致數據不及時、不準確、不一致，自相矛盾等，數據利用價值不高。針對這些問題，鄭州市房地產企業綜合管理信息系統在系統建設方案上集中體現以下特點：

一是數據指標的科學性。企業填寫的數據是最基礎、最基本的數據，盡可能地避免填寫合計、累計數據，從而確保數據簡單化、直觀化和準確化。

二是數據的重復性利用。因為是基礎數據，所以企業一次性填寫，永久利用和多途利用。

三是引入樓盤表機制，使數據細到戶，可以滿足所有方式分類匯總統計。

四是操作本身盡可能簡單化。比如：工程進度只需要在事先建立好的樓盤表上點擊相應的位置即可。

上述問題比較抽象，就采集什么樣的數據問題，我們用下圖說明之。

在圖3中正是很多傳統的系統要求客氣（企業）填報成形的數據，形象地比喻為成形成盤的菜（比如“炒”好的年度動態報告、資質申請資料等），為完成這樣的信息報送，不僅給企業帶來難度，甚至胡填亂填（比如：截止到當前月完成的總建筑面積等），而且上傳到管理端后也只能是“一次性”的，沒有更多的利用價值。

圖4則不同，需要企業準備好做菜所需要的原始配料，上傳后由軟件平臺根據不同的層次、不同的管理自動“配菜炒菜”，“炒”出各種不同“口味”菜系，大大提升了數據的利用價值，變“死”數據為“活”數據。

圖3

圖4

圖5

在系統的數據結構方面也需要科學、合理的規劃。如圖5：

上圖描述了系統的整體數據結構。以小區為數據頂點，小區中包含項目，項目包含單體、單體包含房，土地隨小區或項目。以此將數據關聯為一整體。

2、企業實惠方面

在這里，我們必須先明確一個問題，房地產企業綜合管理信息系統的目的是什么？就是及時、準確地采集房地產市場的動態數據，以達到對房地產市場的動態化管理。那么如果系統的建立不能給企業帶來一定的實惠，企業能夠很好的配合嗎？僅僅依靠行政手段能解決問題嗎？所以，除了在系統自身上下功夫（比如數據和科學性等），還需要其它的手段來完成數據的歸集。系統為企業帶來一定的實惠是其中的一個方面。

鄭州市住房保障和房地產管理局建設的“房地產企業綜合管理信息系統”，從企業的方來說，有以下主要的特點：

第一，為企業建立完整的電子檔案。中國的房地產開發企業大部分都不是老牌企業，所以在企業的信息化建設方面較為欠缺，特別在企業運行檔案方面不夠系統和完整，那么，作為行業的主管部門，有責任也有義務幫助和帶動企業提升信息化水平，本系統特點之一就是為企業建立詳細的企業發展、人員、項目、投資等檔案，在系統運行后，不管是幾年、幾十年、甚至幾百年后，主管部門都將為企業保存有一套完整的企業發展檔案。

第二，減少企業數據填報的工作壓力。作為一個企業，往往要面對很政府部門的“多頭”管理，不同的政府主管機構要求上所不同的數據，給企業增加了很大的負擔，特別是同一個主管機構的不同部門，要求企業不同時間的、重復性的上報數據，事實上除稅務部門之外，在不涉及企業利益的情況下，大部分的企業是在應付，所以得到的數據也是不可信的。因此，在本系統建立之初，領導就明確指示：企業數據統一一個入口，多個出口，數據相互共享的原則。所以，同一數據在沒有變化的情況下，從橫向說，應用于所有的報表。如年度動態考核、資質變更等。從縱向說；歷史數據只填寫一次，永久利用。從而至少在主管機構內部大大降低了企業的數據上報壓力。

第三，減少企業路途奔波。本系統融行政審批等業務為一體，不用來往于路途，前期通過網上提交，審核通過后一次性上報。更重要的是審批資料中的很多內容正是動態管理所需要的數據，如此一舉多得。“門難進、臉難看、事難辦”，最徹底最根本的辦法是不進門、不見面而事情照辦，何樂而不為呢？

3、主管部門方面

系統為政府主管部門的優越性不再詳細描述，在此只說明兩點：

第一，通過系統的應用，可以將業務專長的人員從簡單、重復性的工作中解脫出來。比如不用整日浸泡在復雜、零亂的紙質資料中，通過網絡對制式的資料進行深度審核，而紙質資料的審核僅僅是內容一致性的形式審核，說的過一點，中學生都可以干的事情。

第二，通過系統的應用，可以為專家型的業務人員提供必要的市場分析數據。在此基礎上提出具有建設性、科學性的戰略性意見與建議，真正把握市場發展的脈搏。

七、結束語

房地產市場規范、健康、持續的發展，離不開市場動態數據，離不開動態化的管理，鄭州市住房保障和房地產管理局建設“房地產企業綜合管理信息系統”有效地解決了這一問題，該系統的使用，必將為房地產市場的繁榮發展起到重要的作用。