高額利潤與投資傾斜推高房價

◎ 包宗華

對我國前些年房價的持續(xù)上漲，有的人認為主要原因是住房供不應求，因為這是一條在市場經(jīng)濟中普遍適用的“規(guī)律”。解決的辦法是擴大建設(shè)規(guī)模，增加供應量。而我國政府在2003年發(fā)出的文件中，把住房投資增長過快（含建設(shè)規(guī)模過大）作為一個突出問題，要求各地認真解決。如果弄不清以上兩個截然相反的觀點誰對誰錯，就不能提出切中要害的對策，就很難實施有效的宏觀調(diào)控。

一、前幾年住房供應的基本格局

住房這一特殊商品，主要有兩個需求：一是居住需求，一是投資需求。由于買了住房自己不住也不出賣叫做投資，買了之后再賣出叫做投機，兩者是可以轉(zhuǎn)化的。因而前幾年許多人的住房投資，有不少可能隨時轉(zhuǎn)化為住房投機。

2008年初，筆者在一篇文章中曾對此前幾年我國的住房供應和需求情況做過如下分析：從2003年到2007年的4年里，每年新建住房500多萬套，其中120平方米以上套型的高價位住房占了60%以上，有些城市竟占到了80%。這4年里，每年建設(shè)經(jīng)濟適用住房投資只占住房總投資的5%左右，每年建設(shè)廉租屋的投資不到住房總投資的1%。以上數(shù)據(jù)說明，此前幾年住房供應的基本格局是：供應中低收入者的中小套型低價位住房、特別是保障住房嚴重不足，而投資和投機住房則“惡性膨脹”，占據(jù)了很大的比重。

二、幾條原因分析

（一）居住需求的主體較多地不能形成“有效需求”。中低收入者（含隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷進城定居的農(nóng)民）占居民總數(shù)的80%左右，他們中的多數(shù)有居住需求（含改善居住條件的需求），應是住房需求的主體。但因中低收入者的收入相對偏低，他們中的大多數(shù)，特別是中中、中下和低收入者，買不起價格高的商品房。因此，他們巨大的居住需求僅僅是“自然需求”。他們中的許多人，由于經(jīng)濟能力不足，不能進入市場買房而形成“有效需求”。所以，從自然需求上講，我國前幾年對中中、中下和低收入者的住房供應是嚴重不足的。但因他們的居住需求絕大多數(shù)不能形成有效需求，也就不能成為影響房價高漲的主要原因。這一特殊情況，是有的人所持供不應求引起房價高漲的論點所不能涵蓋的。

（二）住房投資和投機惡性膨脹。前些年我國每年新建套型120平方米以上的高價位商品房占住房總數(shù)的60%以上，計 300多萬套。其直接表現(xiàn)應是住房供應結(jié)構(gòu)極不合理，并己在國家政府文件中認定為一個突出問題。為什么同時還出現(xiàn)了住房投資和投機惡性膨脹的問題？這是因為，買得起以上套型住房的居民主要可分為以下三類：其一，高收入者購房。我國城鎮(zhèn)高收入者有3000多萬戶，如果有10%的高收入者進入市場買一套房，就可以買掉300多萬套120平方米以上套型住房的大部分。由于高收入者早就擁有自己的住宅，他們?yōu)榱司幼⌒枨蠖I房的已經(jīng)很少，大多數(shù)買房是投資需求。他們的“需求”在這些年的表現(xiàn)是：住宅套型有越建越大的趨勢，有好幾個城市已經(jīng)建成出售了價值上億的豪宅；擁有多套住宅的居民不斷增加，甚至出現(xiàn)了擁有逾百套住房的“大碗”。其二，投機購房。在房價連年高漲的形勢下，住房投機就會不斷增加而占據(jù)相當?shù)姆蓊~。其實，許多高收入者的住房投資，也有相當大的比重會隨時轉(zhuǎn)為出售住房的投機。其三，一部份中等收入者購房。有的是經(jīng)過好幾年努力攢了一筆錢來進行小量的住房投資；有的是為了改善居住條件而買房；有的是兩個獨生子女結(jié)婚時雙方父母支持而成了“合三家人之力”來買房；有的是寧愿做“房奴”也要買大一點套型的住房，……。以上情況說明，購買套型在120平方米以上高價位住房的，住房投資和投機占有相當大的比重，確屬“惡性膨脹”。而住房投資和投機的比重的不斷膨脹，又是前些年120平方米以上套型住房“供不應求”、房價連年高漲和建設(shè)規(guī)模不斷擴大的一條重要原因。由于前幾年的宏觀調(diào)控沒有著力抑制住房投資和投機，從而比較嚴重地影響了宏觀調(diào)控取得預想的成效。因此，對待因住房投資和投機而促成的、不正常的“供不應求”，決不能采納有人主張的擴大供應去解決問題的意見，而必須予以大力抑制。而且應該把大力抑制住房投資和投機納入實施宏觀調(diào)控“新政”，作為一項重要內(nèi)容。

（三）值得深刻關(guān)注的驅(qū)動作用。一是，高額利潤的驅(qū)動作用。我國5萬多個房地產(chǎn)企業(yè)，一多半因為拿不到地而在那里窩工，又不愿宣布倒閉停業(yè)，從而成了虧損企業(yè)。它們與不窩工的企業(yè)加起來計算全國平均的房地產(chǎn)企業(yè)利潤，只有百分之幾而不算高。但要看到，只要拿到土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，多能獲得高額利潤。我國財政部門前些年抽查了一批房地產(chǎn)企業(yè)，平均年利潤就超過25%。由于這一高額利潤的驅(qū)動，造成了各行業(yè)的資金向房地產(chǎn)傾斜。各行業(yè)中不少經(jīng)濟實力強的企業(yè)，包括不少央企，都斥資興辦了房地產(chǎn)企業(yè)。為了在房地產(chǎn)市場競爭中，特別是在拍賣土地的競爭中取得優(yōu)勝，各行業(yè)往往會為其興辦的房地產(chǎn)企業(yè)注入巨資。這是近些年房地產(chǎn)投資逐年以20%的速度增長的一條重要原因，也是在土地拍賣中不斷地拍出“天價”以及房價不斷高漲的一條重要原因。二是，房價持續(xù)高漲和負利率對住房投資投機的驅(qū)動作用。房價連年高漲，買了住房能夠很快地增值或獲利，這就產(chǎn)生了對住房投資和投機的驅(qū)動作用。而銀行長期實行負利率，把錢存入銀行會連年貶值，就進一步助推更多的資金投向住房投資和投機。

由于以上種種原因，前些年就形成了一種惡性互動，即：房價連年高漲和高額利潤推動了投資傾斜和住房投資投機的不斷增長；投資傾斜和住房投資投機的不斷增長又反過來推動房價的連年高漲。

三、解決以上問題的對策建議

（一）積極而穩(wěn)妥地擴大保障房的覆蓋面。這是從我國當前實際出發(fā)解決好中低收入者住房問題的、最有針對性的選擇，也是降低全國平均房價的最佳辦法。2007年發(fā)出《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》后，解決保障房供應不足的問題開始得到各方面的重視。特別是去年我國政府提出了今后3年建設(shè)保障房和棚戶區(qū)改造的宏偉計劃，將會大大加快解決這一問題的步伐。下一步工作：一是采取嚴格措施保證保障房建設(shè)計劃的實現(xiàn)；二是要健全制度，加強管理，保證保障房建成后的健康運行。

（二）要正視和解決好負利率問題。有的專家指出，銀行的負利率，不利于“資金”的導向，更是對廣大存款人的“強制性剝奪”。特別是廣大中低收入者，他們辛辛苦苦攢了點錢，存在銀行里卻不斷貶值，不符合以人為本的精神。

（三）下狠心、下大力氣抑制住房投資和投機。根據(jù)許多國家的經(jīng)驗，抑制住房投資和投機有多種辦法，其中征收房產(chǎn)稅（亦稱物業(yè)稅）就是一條普遍采用的、有效的措施。為此建議：1，由城市政府規(guī)定房產(chǎn)稅的征收線，一般以住房面積為主，有的也可輔以房價指標，低于稅收線的不征稅；2，考慮到面臨的諸多問題，開征之初可以適當縮小征收面，并在確定征收線中予以體現(xiàn)；3，對大型豪宅增加稅率或征收“奢侈稅”；4，為了鼓勵住房出租以活躍住房租賃市場，可以規(guī)定居民用于出租的住房（對一戶居民擁有出租住房的套數(shù)應有限制）只收有關(guān)租賃的稅費而不收房產(chǎn)稅。這是因為，對出租住房征房產(chǎn)稅必然會把負擔轉(zhuǎn)嫁給租房居民，而租房居民主要是無房戶。

需要著重指出，因征收房產(chǎn)稅抑制住房投資和投機，將會縮減大套型住房的建設(shè)規(guī)模。它對城市經(jīng)濟和相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，以及城市的財政收入，都會帶來相應的縮減。有些人因而會接受不了而持反對態(tài)度。由了這一縮減有利于住房建設(shè)的結(jié)構(gòu)合理化和可持續(xù)發(fā)展，只要加強宣傳，講清道理，定會得到廣泛的支持。