集體建設用地及其房屋的法律制度

1999年1月1日生效的《土地管理法》和同年5月6日國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就明確規定：“農村集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農村集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。2004年修改發布的《土地管理法》和國務院多次發布文件，重申了這個規定，且要求日益嚴格。各級政府和相關職能部對此也做了大量宣傳工作。但時至今日，集體建設用地使用權及其房屋非法買賣現象仍然存在，局部地方甚至還呈加劇態勢。不僅損害了消費者的利益，更擾亂了房地產市場秩序。為了便于和大家進一步共同學習理解國家集體建設用地制度，筆者根據《土地管理法》及國務院有關文件等法律政策規定，將我國現行集體土地法律制度疏理歸納如下：

一、集體建設用地的所有權、使用權只能分別由村集體和本村村民享有

農村集體建設用地（含宅基地，下同）的所有權歸村集體經濟組織。我國1982年《憲法》就規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和效區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地，也屬于集體所有”。

按照《土地管理法》第43條規定，集體所有的建設用地只能進行村民住宅、鄉（鎮）村企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設。

農村集體建設用地使用權是一種帶身份性質的財產權，它與農村集體經濟組織成員的資格聯系在一起，只有該成員才能享有這種使用權。農村村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將宅基地出賣、轉讓。

二、集體建設用地及其房屋不能自由流轉

城市國有土地上的房屋實行的是“地隨房走”原則，買賣、抵押遵循市場法則，相對自由；而在農村，由于社會保障體系尚未全面建立，集體建設用地使用權是農民安身立命之本，它一般是通過無償分配取得，帶有福利性和社會保障功能，國家在短期內還不會放開集體建設用地使用權的流轉。按現行法律規定，集體建設用地及其房屋只能在本村集體經濟組織內部成員之間依法轉讓，集體土地上的房屋賣給非本村村民及城市居民是不合法的，集體土地上的房屋依法也不得抵押。

三、農村村民，一戶只能擁有一處宅基地

我國嚴格實行“一戶一宅”政策。《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。

四、農村村民建房應經縣級人民政府批準才合法

《土地管理法》第62條第三款規定：“農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準”。

五、城鎮民民不得購買集體建設用地及其房屋

1999年1月1日起生效的《土地管理法》43條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，所有集體土地進入流通領域，必須經過依法征用，變成國有土地之后才能夠上市流通，進行建設。

國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年10月21日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》、2007年12月30日，國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》均明確規定：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房或小產權房”。“嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證和房產證”。

在此，要提醒城鎮居民和非本村村民，你們購買 “小產權房”是不合法的，其權益得不到法律的保護！“小產權房”實質是無產權的房屋。

六、進城買房主要應查驗“三證”

進城買房不能一味貪圖便宜，明顯低于市場價的房屋往往存在產權“陷阱”。 “小產權房”項目因為土地來源不合法且成本低，所以房價便宜。對于是否屬“小產權房”或違法開發項目進行鑒別的最簡便方法，主要就是查驗售樓部有無公示“三證”：房地產行政主管部門核發的《商品房預（銷）售許可證》、城鄉規劃行政主管部門核發的《建設工程規劃許可證》、國土部門核發的《國有（出讓）建設用地使用權證》，無“三證”或“三證”不全的則屬非法。

七、利用集體土地進行商品房違法開發銷售，將承擔相應的法律后果

任何單位或個人利用集體土地違法開發銷售商品房屋，都屬非法買賣土地或以其他形式非法轉讓土地。根據《土地管理法》73條規定，對此行為的處罰是：

沒收違法所得，違反土地利用總體規劃的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施；符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處非法所得50%以下罰款。對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。

根據《中華人民共和國刑法》228條、342條和《最高人民法院關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》有關規定，“非法轉讓、倒賣基本農田5畝以上，基本農田以外的耕地10畝以上，其他土地20畝以上或者非法獲利50萬元以上或者非法轉讓、倒賣土地接近上述數量標準并具有其他惡劣情節的 ”，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金；非法獲利100萬元以上的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金。