澳大利亞的規劃許可證審批

澳大利亞政府基本構架為聯邦政府（Federal Government）、州政府(State Government)和地方政府(Council)三級政府，其各級政府功能與我們的管理體系又有著明顯的不同，三級政府的職能也各不相同，基本沒有條線管理。在澳大利亞搞建設，必須申請審批的是開發許可，基本上相當于我們的規劃許可，（以下稱“開發許可”）。各州各地方政府審批開發許可證的條件各有不同，筆者在彭里斯市市政府工作交流時，一起參與了部分項目審批，以此了解的情況為基本，在這里簡要介紹一下澳大利亞地方政府開發許可證審批范圍、類型、基本程序與辦法。

一、開發許可申請范圍：

* 新建建筑物/構筑物

* 改建或擴建項目

* 建筑物拆除

* 保護性古建筑的拆除、改建或在保護性古建筑保護區內新建建筑物

* 改變建筑物使用功能

* 土地分割或建筑物分割

* 設置廣告牌

* 新建車庫、倉庫

* 新建游泳池、檔土墻

二、開發許可分類：

開發項目分為四類：免申請項目、小型項目、綜合項目、常規項目。

1、免申請項目。并不是所有的建筑都需要開發許可證，有些項目可以免申請，主要是一些對環境影響非常小的項目，市政府已經確立了環境保護規劃和開發控制規劃，內含免申請項目的詳細規定。如果不在其中，自己又認為對環境影響非常小，還可以通過評估系統，通過回答一系列問題進行評估。以建造花棚為例，首先回答土地方面的一些問題，主要確定區域，然后回答花棚本身的一些問題，如是否是保護性古建筑、是否在共享的院子里、是否在自然保護區、是否在泄洪區、面積是否超過10M2、高度是否大于2.1M、離房屋建筑是否超過450MM、雨水是否接入現有管道、還有花棚本身的結構問題，詳見附表，然后進行判斷，只要有一個條件不符合要求，就判定為非免申請項目。澳大利亞電子政務非常發達，在政府網站可以進行評估，在市政府審批服務中心也有詳細清單，類似的項目在不同的區域得出的結論可能是不同的，有的區域比較敏感，具體情況在審批部門(Building Approvals & Environment Protection Department) 設有咨詢電話。

2、小型項目。主要是指一些規模比較小、對環境影響也比較小的項目，這些項目在彭里斯市也有具體規定，包括：

* 在院內面積不小于400M2的土地上建單層住宅；

* 單層住宅改、擴建；

* 在郊區的雙層住宅改、擴建（SREP13-Mulgoa Valley和 SREP25-Orchard Hills區域除外）；

* 現有建筑中增加車庫或車位；

* 農業用的廊棚；

* 現有建筑中增加游泳池；

* 現有建筑中內部結構調整改造；

* 兩層以下住宅拆除；

* 房屋分割；

* 在批準的工業建筑中全部或部分用于商業（需滿足環保）；

* 在批準的工業建筑中全部或部分用于輕工業（需滿足環保）；

* 改變房屋使用功能（食品除外）；

* 商業辦公房內部改造（食品除外）；

* 工業建筑內部改造；

* 食品店內部改造。

這些項目可以由市政府、也可以由有許可權的其他民間機構發放小型項目開發許可證，規定審批時間為7天，有時需要補充資料，時間可能延長。許可證一旦發出，5年內動工均有效。如果申請被否決，不可申訴。

3、綜合審批許可。所謂綜合審批許可，是指一些項目涉及到其它部門、除了獲得開發許可證，還需要獲得這些部門批準才能準許建設的項目，在這里有時稱為雙重許可或多種許可，主要有漁業項目、保護性古建筑項目、地礦項目、涉及水資源項目、涉及交通安全項目、涉及森林火災隱患項目。

4、常規項目開發許可。所謂常規項目開發許可，是指需要通過嚴格的評審包括環境影響評審的這一類項目。

三、開發許可申請審批程序：

開發許可申請可以在施工許可證申請前或者同時進行，為了使開發

項目順利獲得批準，市政府提供咨詢服務，業主可以在正式設計前把概念性的意見向市政府規劃員咨詢，在評審其它項目的會議上，讓評審委員會提出一些可行性意見，業主可以少走彎路、節省時間。咨詢須提前7天預約，提前4天提供地塊號、平面布置圖、入口、停車位等一些簡單的情況和一分書面報告。咨詢會一般在周二、三、四上午進行，時間在半小時至一小時，由各部門的高級專業技術人員參加，并在7天內給出書面建議（不保證通過最后評審），咨詢費在150澳元至400澳元不等。

四、發申請需要提交的資料：

a) 1:200總平面布置圖；

b) 建筑物平面、立面、剖面圖；

c) 確保工程滿足澳大利亞建筑規范的設計說明、施工工藝、白蟻控制措施；

d) 對環境影響的分析報告；

e) 節能；

f) 日照分析；

g) 綠化；

h) 水土保持；

i) 雨水排放；

j) 垃圾處理。

評審過程中可能需要提交補充資料。

申請的批準需要40天時間，有些需要更長的時間。這要取決于：(1)申請項目的復雜性；（2）所需進一步澄清情況的資料的數量；（3）屆時審理的其他申請的數量；（4）擬建造的房屋能否達到市政廳的要求。

評審委員會一般由12位人員組成，組成人員有技術要求，行政官員一般不參與評審。評審時許多內容需要通過電腦模型模擬，而不是僅憑經驗泛泛而談的，特別對環境影響的評估內容非常多，過程比較復雜，技術問題在這里不一一細說。

接到申請后，市政府規劃部門會致函給擬開發項目地塊的所有鄰居提出想法。這是一個法定程序。

取得的開發許可證，一般都注明了一些必要的條件，包括：開工的最遲時間、收費情況以及完成建設的其他要求，譬如必須取得施工許可證，等等。

如果沒有取得開發許可證就已經動工、或未遵守申請程序、或是鄰居提出反對，申請就可能轉成由市政廳會議（由全體議員參加）來審理。那樣會對申請進行更詳盡的研究，也需要更長的時間來做出決定。如未經批準就開工，會導致罰款或法律程序。

五、通過交流學習，筆者個人認為以下幾點在行業管理中值得借鑒：

1、嚴格的開發許可條件：開發許可證一般都附帶條件，而且這些條件都非常有針對性，包括本項開發目標、與周邊項目的關系處理、污水處理辦法、停車及交通組織、路燈、圍墻、噪音控制及垃圾處理、植被保護、綠化等等。文本少則幾十頁，多則上百頁，有法律依據、有具體措施意見。

2、以政府意見為主導，進行個性化的開發。政府在開發過程中起著

主導作用，如小區的學校、社區服務中心、商店、圍墻、大門、綠化等，以政府意見為主，嚴格落實大規劃的要求，各個小區各有特色，在功能上滿足不同居住人群的需求。

3、對于不同的開發項目，由市政府列出“Development Contributions Plan”,實際上是一份基礎設施成本分攤意見書，意見書根據該區域生產、生活等功能、環境要求，以上所有基礎設施投入需要的成本和管理費，要么由開發單位負責實施，要么出錢由政府完成，政府完全沒有財政負擔。在這里新開發項目不允許在小地塊上分別開發，必須總體開發，形成規模社區。

4、“雙軌制”是一種頗有爭議的審批制度，但是對提高效率效能的理念很有借鑒意義，另外無論哪種審批制度，其責任非常明確，“誰審批，誰負責”是其基本原則。

5、對免于審批的項目有明確的概念，有的項目很小，但是對環境的影響很大；有的項目很小，但是安全隱患比較多；有的項目很小，但是結構比較復雜，這一方面值得借鑒。

6、發函咨詢社區鄰居的意見，是一個非常好的程序，對如何開發好一個項目、避免一些失誤能起到很好的作用，在符合規范的前提下，可以向社區有一個說明的機會，取得他們的理解，減少社會矛盾。

以上是筆者對彭里斯市開發許可的程序和要求及相關問題作了一些介紹，以便我們在工作中可以借鑒，技術性方面的問題可能闡述不夠詳細，以后再作介紹。