2007—2009年國(guó)家推出的保障性住房政策
——2007—2009年保障性住房實(shí)施效果評(píng)價(jià)及政策建議（連載三）

（接三月上期）

2007—2009年全國(guó)保障性住房建設(shè)在國(guó)家一系列政策的指引下，取得了明顯的效果。

一、特點(diǎn)

1、依法保障。遵照建住房[2007]218號(hào)《解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)(首府)城市，至2007年底，均組織制定了解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，以此作為法律依據(jù)指導(dǎo)住房保障工作的開(kāi)展。其中對(duì)主要內(nèi)容、目標(biāo)、編制要求及如何實(shí)施監(jiān)督等都有具體規(guī)定。對(duì)規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)適用期限與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃期限相一致；對(duì)計(jì)劃，強(qiáng)調(diào)實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制、監(jiān)督檢查機(jī)制、動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制等。為進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障的法制建設(shè)進(jìn)行了有益的嘗試。

2.建立考核機(jī)制。各級(jí)政府承擔(dān)起保障性住房建設(shè)的責(zé)任，這是保障性住房建設(shè)力度明顯加大的決定性因素。從中央到地方，住房保障工作不僅列入了各級(jí)干部的業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，而且寫(xiě)進(jìn)了為民辦好事、實(shí)事的年度計(jì)劃中，突出了對(duì)保障性住房建設(shè)的高度重視。基本形成了中央部署，省級(jí)負(fù)總責(zé)，市縣抓落實(shí)的組織格局。

3.公共財(cái)政投入大幅增加。在保障性住房建設(shè)中，突出政府的主導(dǎo)地位，除土地供應(yīng)到位以外，還體現(xiàn)在公共財(cái)政投入明顯增加方面。2008年，全國(guó)用于廉租住房建設(shè)的資金投入為300多億元；2009年，僅中央財(cái)政用于各地廉租住房制度建設(shè)的資金投入即可達(dá)到330億元。此外，今年中央代地方增發(fā)的國(guó)債資金也作為地方的配套資金，補(bǔ)充用于廉租住房制度建設(shè)和保障性安居工程。地方政府繼續(xù)列入財(cái)政預(yù)算，包括使用公積金增值收益和不低于10%的土地出讓金用于這項(xiàng)事業(yè)。從目前的運(yùn)作來(lái)看，由于公共財(cái)政投入明顯增加，資金較去年有非常大的保障，為順利推進(jìn)2009年的住房保障工作夯實(shí)了基礎(chǔ)。

4.以點(diǎn)代面強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)。中央統(tǒng)一決策，各省市因地制宜，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、群眾參與、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，以解決廉租住房為重點(diǎn)，統(tǒng)籌安排經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房建設(shè)。使住房保障向多層次、廣覆蓋的方向發(fā)展。在天津財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所調(diào)研的黑龍江、遼寧、福建、河南、廣西、新疆等省區(qū)，均有充分體現(xiàn)。黑龍江省積極探索開(kāi)發(fā)建設(shè)與投資收購(gòu)相結(jié)合的新途徑，不斷加大投入，加快“三棚（煤礦棚戶(hù)區(qū)、非煤城市棚戶(hù)區(qū)和林區(qū)棚戶(hù)區(qū)）一草（農(nóng)村泥草房）”改造；遼寧省今年啟動(dòng)了最大保障性安居工程，城市棚戶(hù)區(qū)、林業(yè)棚戶(hù)區(qū)、煤礦棚戶(hù)區(qū)成為改造重點(diǎn)，將符合保障標(biāo)準(zhǔn)的二手房納入保障性房源，該省原則上不采取集中建設(shè)廉租住房的辦法，而是選擇在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房和城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目中插建、配建的辦法，以防止因集中連片建設(shè)而帶來(lái)的位置偏遠(yuǎn)、工作不便、生活成本增加等問(wèn)題；福建省廉租住房保障制度已覆蓋到全省的每一個(gè)縣級(jí)城市。對(duì)于廉租房該省出臺(tái)了可租可售制度；河南省加大住房保障的投入力度，截至2009年6月底，共開(kāi)工建設(shè)廉租房項(xiàng)目252個(gè)，開(kāi)工面積287.2萬(wàn)平方米，共計(jì)6.42萬(wàn)套。經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積297.05萬(wàn)平方米，竣工120.72萬(wàn)平方米，累計(jì)完成投資28.34億元； 廣西壯族自治區(qū)建立住房保障信息系統(tǒng)走在全國(guó)前列。通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼、新建、收購(gòu)、改建以及鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式增加廉租住房供應(yīng)。特別值得一提的是柳州和百色。柳州是中國(guó)西南地區(qū)著名的老工業(yè)基地，有很多國(guó)有大中型企業(yè)。由于改制，使分流、下崗、失業(yè)職工占一半以上。據(jù)此，柳州市政府頒發(fā)了“關(guān)于改制企業(yè)職工危舊房集中區(qū)改造工程實(shí)施意見(jiàn)” ，對(duì)其實(shí)行“原地段安置、以舊換新、拆一還一、人性化安置” ，出現(xiàn)了職工滿(mǎn)意，社會(huì)和諧的局面。百色市是著名的革命老區(qū)，該市在實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)中，堅(jiān)持以銷(xiāo)定建，擴(kuò)大危舊房改造規(guī)模，收到應(yīng)保盡保的效果，在下轄的12個(gè)區(qū)縣，有10個(gè)為國(guó)家級(jí)特困縣的情況下， 做到住房保障無(wú)盲縣；新疆維吾爾自治區(qū)在國(guó)務(wù)院24號(hào)文件下發(fā)后，及時(shí)出臺(tái)了《貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)》（新政發(fā)【2007】73號(hào)），并召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì)議，建立目標(biāo)責(zé)任制，編制工作規(guī)劃，加大財(cái)政投入，積極爭(zhēng)取國(guó)家支持，加快城市保障性住房建設(shè)。喀什老城區(qū)中的住房全部是維吾爾族世代留傳下來(lái)的，其土木、磚木、磚混結(jié)構(gòu)分別為23.46%、62.67%、13.87%。2008年，溫家寶總理和李克強(qiáng)副總理就喀什市老城區(qū)危舊房改造問(wèn)題做出重要批示以后，喀什市立即著手編制老城區(qū)危舊房改造綜合治理項(xiàng)目方案。計(jì)劃至2013年：重點(diǎn)改造危舊住房49083戶(hù)（507萬(wàn)平方米），建設(shè)周轉(zhuǎn)用房4622套（24.03萬(wàn)平方米），完善老城區(qū)28個(gè)片區(qū)內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，妥善處理老城區(qū)核心區(qū)內(nèi)35.95公里地道，完成總投資72.49億元。目前，各項(xiàng)工作正在扎扎實(shí)實(shí)地開(kāi)展。

二、作用

保障性住房建設(shè)的全面推開(kāi)，凸現(xiàn)了四方面的作用。

1、有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。住房，不僅反映了一個(gè)城市的面貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，更是人民居住生活的真實(shí)寫(xiě)照。危舊房改造不僅改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，而且改變了城鎮(zhèn)面貌。今年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在進(jìn)行國(guó)家級(jí)園林城市復(fù)查時(shí)，增加了對(duì)危舊房改造和實(shí)施住房保障的檢查。不難想象，當(dāng)一座城市到處充斥著垃圾般的危舊房，街頭到處流浪著無(wú)家可歸者時(shí)，與美麗的園林城市是何等的格格不入！可見(jiàn)以住房保障帶動(dòng)危舊房改造，對(duì)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)又是多么重要！

2、有利于縮小城鄉(xiāng)差別。當(dāng)國(guó)家的有關(guān)政策明確保障性住房的供應(yīng)對(duì)象為城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭時(shí)，各省市堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，把城鎮(zhèn)低收入家庭延伸至新就業(yè)職工和進(jìn)城務(wù)工人員，將他們中間符合條件者納入保障對(duì)象。這樣，不僅建立了人與人之間的平等關(guān)系，調(diào)動(dòng)了他們建設(shè)城市的積極性，而且對(duì)于縮小城鄉(xiāng)差別，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)也起到了推波助瀾的作用。

3、有利于完善住房供應(yīng)體系。在現(xiàn)階段，針對(duì)不同保障對(duì)象，基本形成了住房供應(yīng)的梯次保障：廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房；居住權(quán)利的雙重選擇：既可選擇購(gòu)買(mǎi)住房所有權(quán)，也可租賃住房使用權(quán)；發(fā)放補(bǔ)貼的兩種方法：即可享受實(shí)物補(bǔ)貼、也可申請(qǐng)房租補(bǔ)貼；保障房源的多種渠道：集中建設(shè)、搭配插建、購(gòu)買(mǎi)商品房、收購(gòu)舊公房、接受捐贈(zèng)等，使城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭均有望獲得與自家收入水平相對(duì)應(yīng)的保障性住房。

4、有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。不論發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，都將實(shí)施保障性住房建設(shè)作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要政策工具。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，它“拾遺補(bǔ)缺”，發(fā)揮著平衡供求、調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障城鎮(zhèn)低收入家庭對(duì)住房基本需求、推動(dòng)樓市向理性健康方向發(fā)展的作用。當(dāng)前，由于政府實(shí)施行政劃撥土地及一些稅費(fèi)方面的減免等優(yōu)惠政策，保障性住房的價(jià)格普遍低于普通商品房?jī)r(jià)格20%以上。同時(shí)，保障性住房投資的增加（2009年保障性住房投資將占全國(guó)房地產(chǎn)投資比重14.5%）還可拉動(dòng)相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)投資，帶動(dòng)一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、四大難題

各地保障性住房在實(shí)施過(guò)程中存在一些問(wèn)題，表面上的問(wèn)題是：資格審查不嚴(yán)，保障對(duì)象部分錯(cuò)位；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)，戶(hù)型偏大，品質(zhì)跟不上；選址不合適，交通不便利等等，這些問(wèn)題的存在阻礙了保障性住房建設(shè)的發(fā)展。深層次的問(wèn)題至少反映在以下四方面。

1、住房保障對(duì)象的界定仍是難題

確定住房保障對(duì)象，是住房保障的基礎(chǔ)，也是正確界定政府保障職責(zé)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)范圍的關(guān)鍵所在。不能簡(jiǎn)單套用統(tǒng)計(jì)部門(mén)的收入五等分 （高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入）辦法。一是在房?jī)r(jià)高的地區(qū)，就是中等以上收入也是買(mǎi)不起房的，二是收入的透明度不高，“五等分”界線好分，落實(shí)較難。

2、住房保障的房源不足仍是難題

不論是發(fā)放租賃補(bǔ)貼還是實(shí)物配租，供求矛盾都比較突出，財(cái)政困難的地區(qū)，不能應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)，能夠應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)的地區(qū)，領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼后，租不到合適的住房。其原因：一是建設(shè)經(jīng)濟(jì)租賃房收回投資成本時(shí)間長(zhǎng)，企業(yè)不愿意投入；二是有的地區(qū)受建設(shè)資金不足的影響無(wú)力啟動(dòng)。

3、保障性住房投融資渠道單一仍是難題

政策雖然明確規(guī)定了保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源，但仍不能適應(yīng)保障性住房建設(shè)的需要，主要表現(xiàn)一是資金不能足額到位，二是資金即使按政策規(guī)定的到位了也是“捉襟見(jiàn)肘”。由于資金不足，導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。

4、保障性住房退出機(jī)制仍是難題

退出機(jī)制雖然有制度設(shè)計(jì)，但是從各地實(shí)踐分析，至今也僅僅停留在制度設(shè)計(jì)上，源于各方面的原因，退出很難。

（未完待續(xù)。五月上期連載主題：關(guān)于發(fā)展公共租賃住房的政策建議）