大同煤礦物業服務企業的SWOT分析及對策

董巖巖，杜 宇

（山西旅游職業學院，山西 太原 030031）

大同煤礦物業服務企業的SWOT分析及對策

董巖巖，杜 宇

（山西旅游職業學院，山西 太原 030031）

大同煤礦物業服務企業在《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》的實施以后將面對前所未有的挑戰。本文通過對大同煤礦物業服務企業現狀問題和機遇的分析，運用現代工商管理的理論和方法，從企業發展戰略的概念入手，按照企業發展的基本理論,以企業可持續發展為基本思路，研究了企業在新形勢下的發展戰略。

物業服務企業;SWOT分析；發展戰略

一、大同煤礦物業及物業服務企業的概況

大同煤礦是全國最大的煤炭生產企業，自建國以來，一直實行計劃經濟體制。由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，各礦、廠多建在遠離城市的郊區。生活區往往自成體系，包羅萬象的社會服務功能，承擔著沉重的社會負擔。從上世紀90年代開始，在原房地產管理部門的基礎上，大同煤礦在員工居住相對集中的新平旺地區組建了五個物業服務公司，各礦、廠等二級單位也都設有物業服務部門。到本世紀初，大同煤礦物業系統固定資產數十億元，建筑面積一千多萬平方米，從業人員1萬多人。

二、大同煤礦物業服務企業當前形勢分析

（一）外部形勢分析

1.2002 年國家經貿委等八部委聯合下發《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》的文件以后，大同煤礦物業系統資產和人員與主體分離，實行改制，獨立經營、自負盈虧、市場化運作的體制改革是勢在必行。改制后國家給予三年免稅優惠政策，主體企業也有相應的扶持政策。

2.產權關系的變化

（1）從上世紀90年代中期，大同煤礦實施房改，由原來的福利分房，企業建房員工租住產權企業所有的形式，改變為員工出資購房，擁有部分或全部產權（公共設施產權仍歸企業所有）。員工從住戶變成業主。

（2）《物權法》的頒布和實施，對物業服務企業提出了更高的要求。

3.產權關系的改變使大同煤礦以外的物業服務企業參與物業服務市場競爭成為可能。

（二）大同煤礦物業服務企業SWOT分析

根據美國經濟學家安德魯斯提出的SWOT分析模式，SWOT即優勢（Srengtns）、劣勢（Weaknesses）、機會（Opporteieies）、威脅（Threats）。在SWOT模型中，SW是指對組織內部環境進行的分析，S表示自身優勢，W是指組織自身優勢；OT是指所處的外部環境的分析，O表示機會，T意思指威脅。組織通過分析外部環境的變化和發展趨勢把握有利組織發展的機會，避免有可能發生的變化的威脅，充分利用自身優勢，克服劣勢，確定組織的發展戰略。

表1 大同煤礦物業服務企業SWOT分析表

通過以上SWOT分析表可以明顯看出，目前的大同煤礦物業服務企業所處的境況是優劣互見，機會與威脅共存。在此情況下，只有順應潮流，把握機會，發揮優勢，克服劣勢，規避和戰勝威脅，才能生存并發展。

三、大同煤礦物業服務企業發展戰略

根據SWOT分析的結果，制定出大同煤礦物業服務企業發展戰略，如表2：

表2 大同煤礦物業服務企業發展戰略組合

（一）SO戰略

抓好國家給予分離改制企業三年免稅和同煤集團公司的各項優惠扶持政策機遇，盡快實現由事業型向經營型的轉變，守住內部市場不斷拓展將企業在三年內做大做強。

物業服務企業從上世紀90年代在大同地區出現，經過十余年發展實踐，已經形成了一定的規模和市場格局。通過筆者在大同地區選擇十幾家經營較正規的企業為對象調查情況看，這些企業都能正常運營，在按章納稅之后尚有一定利潤，并且正向好的方向發展。如果我們能在短時間完成改制，充分享受國家和母體企業的免稅和其他優惠政策扶持，再加上企業現有的資產、人力資源、內部市場等諸多優勢，充分利用免稅期這三年的時間長度和幾十平方公里物業服務區域的市場空間，一定能在大同地區物業服務界迅速崛起，成為大同地區乃至山西省內一支物業服務強勢組合，在未來的市場競爭中占據一個有利的制高點。

（二）WO戰略

抓住棚戶區改造和沉陷區搬遷房建工程這一絕好的機會迅速擴大業務范圍，分流和合理配置人員，降低管理成本，創造新的經濟增長點。

（三）ST戰略

發揮企業內在優勢，為業主提供比本地區同行業更實惠優良的管理和服務，樹立企業品牌信譽，贏得業主信任和支持，在差異化競爭中占得先機。

在此前的許多年房屋產權歸大同煤礦所有，許多費用由企業補貼，物業服務也處于官辦形態，員工家屬對物業服務水平和服務質量會有一定的寬容度。隨著房改政策和物權法的實施，產權歸屬的轉移，企業員工將成為住宅的真正業主。屆時，企業對員工住房費用的補貼也會由暗補變明補，企業將不會再直接補貼任何費用，一切費用將都由業主自行支付。根據國家《物業管理條例》規定，業主可以有選擇物業服務企業的自主權這些條款，業主會根據物業服務企業對物業的管理水平和服務質量的滿意度，來決定為他們服務的物管企業，同時也會對物業服務企業的管理和服務提出更高的要求。另一方面，本地區大同煤礦集團公司以外的物業服務企業也會有進入這一市場的企圖。這些外在的威脅是客觀存在的，是不可變因素。但是，大同煤礦物業服務企業也有自身優勢，資產比較多，各種設備齊全，人才充足，只要認識到危機的存在，危機會迫使企業和員工產生反應，這也是生存和發展的本能。只要能充分調動自身優勢，為業主提供比本地區同行業更實惠、周到、優良的管理和服務，在未來的競爭中還是會占得先機的。這是因為物業服務不比家用電器，不是說換就可以換的，物管企業的變更，在交接時期會有一個新的磨合適應過程，這些都會對業主生活產生不良影響。所以只要大同煤礦物業服務企業能有清醒的危機意識和競爭意識，為業主提供更為優良規范的服務，內部市場是不會輕易失守的，在可能發生的競爭中還是占主動的。

(四)WT戰略

有針對性地將歷史遺留的劣勢盡快轉化為常勢甚至優勢，并不斷強化和提升管理水平和服務質量，增強企業核心競爭力。

大同煤礦物業服務企業多年來事業型的形態，計劃經濟的管理模式，造成了企業管理機制僵化，員工缺乏競爭意識，人才結構上也偏重于技術型，缺少現代化經營管理型。這些問題是歷史遺留的，舊體制形成的。面對進入市場以后的競爭威脅，一方面要盡快改制建立現代企業管理機制，從制度上強化性地增加企業管理機制的機動靈活性；另一方面要加強人員培訓，引進經營型人才提高員工競爭意識和綜合業務素質。將企業的綜合能力提升到本地區同行業相當水平或優于同行業水平，由劣為優，轉弱為強，增強企業的核心競爭能力。這樣不但可以在未來的市場激烈競爭中抵御威脅，轉而還會成為對其他同行業的威脅，成為大同地區物業服務業界的強勢組合。

［1］邁克爾·波特.競爭戰略［M］.北京：華夏出版社，1995.

［2］韓德昌.公司戰略管理［M］.太原：山西經濟出版社，1999.

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1673-0046（2010）8-0082-02