破解農(nóng)房改造“地從哪里來”難題
——金華市創(chuàng)新宅基地集約利用模式

金華市委副秘書長 農(nóng)辦主任 胡新民

破解農(nóng)房改造“地從哪里來”難題
——金華市創(chuàng)新宅基地集約利用模式

金華市委副秘書長 農(nóng)辦主任 胡新民

編者按：金華市在農(nóng)村住房改造建設(shè)中積極引導(dǎo)和發(fā)揮農(nóng)民群眾的首創(chuàng)精神，總結(jié)推廣農(nóng)村宅基地集約利用的創(chuàng)新模式，破解農(nóng)房改造“地從哪里來”難題，取得了良好的效果。省委常委、副省長葛慧君在省政府辦公廳《專報信息》（第1093期）批示：“金華市創(chuàng)新推出多種農(nóng)村宅基地集約利用模式，推進農(nóng)村住房改造建設(shè)的做法很好。”現(xiàn)刊發(fā)胡新民同志的文章，以供學(xué)習(xí)借鑒。

“地從哪里來”是農(nóng)村住房改造建設(shè)中遇到的難題之一。金華市委市政府在實踐中，充分發(fā)揮基層群眾的創(chuàng)造精神，充分調(diào)動各級黨委政府的領(lǐng)導(dǎo)推進作用，大膽創(chuàng)新農(nóng)村宅基地集約利用機制，在廣大農(nóng)村逐步形成了宅基地節(jié)約集約利用的濃厚氛圍，有效破解了這一難題。

一、金華市農(nóng)村宅基地集約利用的實踐模式

金華市各地在實踐中充分發(fā)揮群眾智慧，集思廣益，因地制宜創(chuàng)新做法形成了多種宅基地集約利用的實踐模式。

1、中心村集聚型。以中心村為核心，將本行政村的其他自然村通過拆遷的形式并入其中，既提高了集約用地水平，又降低了公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，提高了公共資源的使用效益，改善了居民的生活環(huán)境。金東區(qū)赤松鎮(zhèn)雙門村將其他5個自然村并入中心村邵村；永康市江南街道王染店村撤并了所屬的5個自然村，到王染店村集聚建設(shè)。磐安縣玉山鎮(zhèn)張村、九和鄉(xiāng)后業(yè)嶺村、雙溪鄉(xiāng)金峨村等都把空心村改造與撤并自然村結(jié)合起來，減少了自然村，集聚建設(shè)中心村。

2、新社區(qū)聚合型。通過行政村聚合建設(shè)，形成較大的農(nóng)村新社區(qū)。東陽市南馬鎮(zhèn)花園村與周邊9個行政村合并，形成了村域面積達5平方公里、人口達4300多的新花園村，重新規(guī)劃建成“村民生活區(qū)、高效生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、三產(chǎn)服務(wù)區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)”等四個區(qū)塊，村投入大量資金，統(tǒng)一建設(shè)供水、供電、自來水、綠化、道路等配套設(shè)施及公園、醫(yī)院、學(xué)校、廣場等公共服務(wù)設(shè)施。拆除900多戶農(nóng)戶的舊房2900多間，集中新建住房2700多間，農(nóng)民居住條件得到根本性改變。義烏市北苑街道凌云社區(qū)由游覽亭、塘坦、高橋、后明塘、楊街、曹道等六個行政村整體搬遷組合而成，規(guī)劃常住1828戶，5025人，建房4600間。永康市城西新區(qū)的小東陳社區(qū)，也是由小東陳村與相鄰4個村合并聯(lián)合建成的。

3、“立改套”公寓型。將過去農(nóng)民建房普遍采用的“一戶一宅”有天有地獨立式占地建設(shè)，改為由村統(tǒng)一建設(shè)平面式公寓房，按照農(nóng)戶可依法審批占用宅基地面積的一定比例、以建筑成本價分配給農(nóng)戶。義烏市蘇溪鎮(zhèn)月白塘村是該市生產(chǎn)生活功能分區(qū)建設(shè)試點村，生活區(qū)采用“立改套”公寓型模式建設(shè)，用地面積明顯減少，而且居住面積明顯增加，人均居住面積從改造前的70.5平方米增至148.5平方米。東陽市歌山鎮(zhèn)尚侃村建造了一幢高6層、建筑占地面積僅530平方米的農(nóng)民公寓，可安排20戶村民。金華市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)蘇孟鄉(xiāng)楊樹潭村采用公寓式住房安置拆遷戶，新房建筑面積按可審批宅基地面積的4.3倍安置，舊房按每平方米建筑面積400元左右予以補償，新房按成本價收取。各地還普遍采用建設(shè)“老年公寓”的形式無償提供給原來住在“空心村”老房中的老人居住，深受老人們的歡迎。

4、高層住宅節(jié)地型。推行高層公寓，可以空間資源換取土地資源，實現(xiàn)人口集聚、土地集約、資源共享、品位提高。義烏市佛堂鎮(zhèn)樓村于2007年開工建設(shè)金華市域農(nóng)村第一幢12層的農(nóng)民公寓，吸引了眾多干部群眾前往考察學(xué)習(xí)。2009年12月，義烏市委、市政府將稠城街道田畈村確定為建造高層住宅的新社區(qū)試點村。根據(jù)規(guī)劃，田畈村建造2幢17層及2幢23層的高層，占地面積為4748平方米，其中，一層為餐飲、商場、體育活動場所等配套設(shè)施，二層為老年公寓，三層為辦公場所、文化娛樂及多功能會議室，四層以上為住宅。小區(qū)正中心為休閑公園，綠化率達38%。4幢高樓將于2011年底交付使用，人均住房面積可從原來的60平方米增加到180平方米。義烏市計劃在三年內(nèi)啟動100幢農(nóng)村高層樓房建設(shè)，2010年將完成10個以上行政村的高層公寓建設(shè)招標(biāo)。

5、以地換房落戶城鎮(zhèn)型。義烏市出臺了“異地奔小康”工程實現(xiàn)宅基地換城鎮(zhèn)住房的政策，計劃用3年時間，使40個村8700名山區(qū)農(nóng)民實現(xiàn)異地奔小康。政策規(guī)定，取消原來的垂直房安置，改為以原有宅基地換取城鎮(zhèn)公寓房，以每戶100平方米建筑面積為基數(shù)，按戶內(nèi)可審批人數(shù)，人均增加建筑面積40平方米。同時，加大資金補助力度，對下山搬遷戶和整體下山搬遷的村，市財政分別予以人均1.6萬元、2萬元的資金補助，享受與被征地農(nóng)民同等的社會保障待遇；在本市其他區(qū)域有合法房產(chǎn)的農(nóng)戶選擇貨幣安置的，可給予人均6萬元或8萬元的補助。這一政策措施，既促進農(nóng)戶積極自覺地騰出原宅基地，節(jié)約了土地，又改善了農(nóng)民的住房生活條件。

6、其他模式。金華市各縣（市、區(qū)）還在實踐中創(chuàng)造了許多促進節(jié)約集約用地的行之有效的“土辦法”。如永康市對居住在偏遠山區(qū)、水庫庫區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害隱患區(qū)域的村莊實施下山脫貧，采取安置小區(qū)集中落戶與投靠親友分散落戶相結(jié)合的辦法，促進了節(jié)約土地。該市還推行下山脫貧“二手房”安置，由村里對獲得新批宅基地建新房農(nóng)戶騰出的舊房進行收購，然后，無償提供給缺乏建新房能力的下山脫貧戶居住。方巖鎮(zhèn)長坑村亞麻后自然村，下山搬遷的一共有13戶人家，其中8戶選擇了“二手房”安置，同時，按照下山脫貧政策，每個人獲得了1.5萬元的財政補助。金東區(qū)孝順鎮(zhèn)畈田蔣、蘭溪市女埠街道焦石等村規(guī)定，農(nóng)戶申請宅基地建新房，其父母一概與符合建房條件的子女合并，適當(dāng)增加宅基地面積，不單獨立戶。金華市婺城區(qū)白龍橋鎮(zhèn)葉店村規(guī)定，凡申請宅基地建新房的農(nóng)戶，必須拆除舊房退出宅基地，而無舊房可拆的農(nóng)戶必須自行向一戶多宅的農(nóng)戶調(diào)劑可拆除的舊房并拆除，然后，由村統(tǒng)一按規(guī)劃以招標(biāo)形式進行宅基地定位。

二、農(nóng)村宅基地集約利用模式創(chuàng)新的成效

農(nóng)村宅基地集約利用模式的創(chuàng)新，有效破解了農(nóng)村住房改造建設(shè)中遇到的“地從哪里來”難題，對于促進各級樹立節(jié)約集約用地的思想觀念、節(jié)約集約利用土地、復(fù)墾土地以及改善農(nóng)民生活等，取得了多方共贏的效果。

1、促進農(nóng)村全民節(jié)約集約用地的理念的樹立。各地在制定農(nóng)村宅基地集約利用有關(guān)政策、審議村規(guī)民約、討論村莊規(guī)劃、制定政策、宣傳動員等等環(huán)節(jié)中，緊密聯(lián)系本地本村實際，深入具體地開展了土地管理法律法規(guī)、“人多地少”的基本國情和“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策教育，極大地提高了廣大農(nóng)村居民對節(jié)約集約利用土地的重要性、緊迫性的認識，提高了集約利用土地的自覺性，許多人實現(xiàn)了從不理解到深刻理解、不支持到積極支持、被動服從到主動獻計獻策、“頂牛抬杠”到主動宣傳的轉(zhuǎn)變。

2、促進了土地節(jié)約集約利用和土地復(fù)墾。永康市2009年共有4 1個村開展農(nóng)村住房改造建設(shè)，拆除舊房436 2戶，占地44萬平方米，盤活建設(shè)用地60萬平方米，新安置316 1戶，占地35萬平方米，宅基地復(fù)墾11.2萬平方米。金華市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)蘇孟鄉(xiāng)楊樹潭等村采用公寓式住房建設(shè)新社區(qū)，與“一戶一宅”建設(shè)方式相比，容積率從1.4提高到1.7，節(jié)約建設(shè)用地面積達到15%至20%。同時，新社區(qū)按城市住宅小區(qū)的規(guī)范要求規(guī)劃建設(shè)，配套建設(shè)了停車位、幼兒園、健身廣場等設(shè)施和物管用房。

3、促進了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收。如義烏市蘇溪鎮(zhèn)月白塘村在采用公寓式建設(shè)農(nóng)民住房、節(jié)約用地的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)農(nóng)民以土地入股等形式參與標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，并增設(shè)一定比例的配套用房發(fā)展物業(yè)經(jīng)濟，所得收益主要用于補償公共配套、物業(yè)管理等支出。農(nóng)戶有了標(biāo)準(zhǔn)廠房，既可出租，也可自行辦廠，村里的工業(yè)發(fā)展邁上了新臺階。據(jù)測算，每戶僅標(biāo)準(zhǔn)廠房出租一項就可增加年收入1.2萬元。

4、改善了農(nóng)民的生活條件，提高了生活品質(zhì)。農(nóng)村宅基地集約利用，為完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施提供了用地保障，改善了農(nóng)民的居住生活環(huán)境。特別是推行多村聯(lián)片集中建設(shè)，實行集中安置、基礎(chǔ)設(shè)施共建、社區(qū)資源共享，形成配套完善、功能齊全、輻射能力強的農(nóng)村新社區(qū)，大大改善了農(nóng)民生活條件。如義烏市北苑街道凌云社區(qū)，建設(shè)了菜市場、綜合樓、衛(wèi)生站、文化中心、小學(xué)等，安裝了監(jiān)控設(shè)施，引進衛(wèi)生保潔、綠化、治安等專業(yè)化服務(wù)，住房品質(zhì)提升了，村莊環(huán)境變美了。這里參照城市社區(qū)管理，打破了農(nóng)村沿襲千年的宗族觀念，沒有了村與村的界限，村民以新的身份與面貌融入到全新的社區(qū)生活圈中，既大大改善了農(nóng)民的生活品質(zhì)，又實現(xiàn)了公共資源的集約化管理，生活方式隨之發(fā)生深刻改變，日子越過越舒坦。

5、創(chuàng)新了節(jié)約集約利用宅基地的推進機制。為促進節(jié)約集約利用宅基地，各級政府自上而下出臺了一系列政策措施，各行政村也制定了村規(guī)民約，逐步形成了節(jié)約集約利用宅基地的宣傳引導(dǎo)機制、政策推進機制、村規(guī)民約約束機制，特別是公共財政投入機制，起到了“四兩撥千斤”的作用。義烏市政府規(guī)定，對舊村改造建設(shè)高層、多層公寓的村，其財政補助和獎勵資金最高可達500萬元，對實行公寓房安置的下山異地奔小康農(nóng)戶人均財政補助資金最高可達2萬元，并對舊房按建筑面積給予殘值補償，選擇貨幣補償安置的，人均補助資金最高可達8萬元。永康市政府規(guī)定，對盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地建設(shè)農(nóng)民住房的村集體，視情給予每平方米120元、200元的獎勵；宅基地和閑置建設(shè)用地復(fù)墾的給予每畝12萬元、7.5萬元的獎勵。在宅基地安排中，各地普遍采用“有償選位”方式，既體現(xiàn)公開、公平、公正，又為村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)籌集了資金，也解決了農(nóng)戶多占地亂占地建房的痼疾，使農(nóng)民建房步入了依法有序規(guī)范的軌道。截止2010年3月，義烏市實施農(nóng)村住房改造的121個村，通過有償選位方式獲得資金36.7億元，其中超億元的有13個村。同時，宅基地安排有償選位的做法，也為解決“一戶多宅”提供補償資金的來源。各地政府都作出規(guī)定，農(nóng)戶申請宅基地建房必須拆除舊房，新宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按法律法規(guī)執(zhí)行，老人隨子女家庭的可按限額增加面積，對舊房宅基地面積超過新批準(zhǔn)宅基地面積部分給予經(jīng)濟補償。