房產(chǎn)空置稅開(kāi)征的必要性與可行性

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從2005年起至今，為加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，政府出臺(tái)了“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“十五條”、“國(guó)十一條”等文件，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到一定作用，但效果并不明顯。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，政貴簡(jiǎn)明，當(dāng)前推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，利用稅收杠桿，來(lái)抑止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，則切中時(shí)弊。

1986年制定的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，它可以回避物業(yè)稅開(kāi)征須經(jīng)人大的立法程序，推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，只要國(guó)務(wù)院對(duì)現(xiàn)有條例內(nèi)容進(jìn)行修改，即可掃清各地對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅的法律障礙。但是，對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅條例需要改進(jìn)、完善，特別是在稅基、稅率設(shè)定問(wèn)題上，在保證房產(chǎn)評(píng)估的客觀公正上，在建立評(píng)估爭(zhēng)端解決機(jī)制問(wèn)題上，都要審慎推敲，這對(duì)決策者提出很高的技術(shù)要求。因此，當(dāng)前在試點(diǎn)城市開(kāi)征房產(chǎn)空置稅，則是一個(gè)較為簡(jiǎn)便易行的作法。

開(kāi)征房產(chǎn)空置稅的必要性

“住房空置率”在國(guó)內(nèi)是個(gè)有爭(zhēng)議的話題。一項(xiàng)被廣泛引述的調(diào)查結(jié)果稱，通過(guò)對(duì)全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。

國(guó)內(nèi)房屋空置率過(guò)高，首先是開(kāi)發(fā)商的原因。根據(jù)商品銷(xiāo)售周期理論，商品房進(jìn)入流通市場(chǎng)，會(huì)有一定數(shù)量的合理庫(kù)存。有關(guān)部門(mén)研究我國(guó)的商品住宅合理空置區(qū)間，界定空置合理區(qū)間在15~30%之間，超出30%即進(jìn)入空置危險(xiǎn)區(qū)間。但開(kāi)發(fā)商的終極目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，圍繞這個(gè)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商會(huì)做出“捂盤(pán)惜售”決策，采用這種做法的后果就是商品房市場(chǎng)會(huì)因?yàn)檫@種人為因素造成空置增加的現(xiàn)象。其次是業(yè)主方面的原因。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大，加之國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，而房屋作為一種特殊的商品具有保值增值的作用，因而部分中高收入者將多余資金購(gòu)置多套房屋，且不向外出租，造成房屋空置。

房屋空置率過(guò)高對(duì)社會(huì)造成了很大的危害。一是浪費(fèi)稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平。房屋空置變相地造成了土地資源的閑置，土地資源的浪費(fèi)。土地是一種公共資源，人人都應(yīng)公平地享有使用，因而建立在土地之上的房屋就是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品。一部分人占有過(guò)多的公共資源，就會(huì)導(dǎo)致其他人的需求得不到滿足，從而使得公共資源享有不公平；二是對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，房屋空置對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響巨大。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房空置，占?jí)毫舜罅抠J款資金，會(huì)影響金融資產(chǎn)質(zhì)量，甚至誘發(fā)金融危機(jī)。像美國(guó)2007年底房屋空置率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.8%；比從1985年到2005年間房屋的空置率平均1.7%增加1個(gè)多百分點(diǎn)，從而導(dǎo)致次貸危機(jī)的發(fā)生。

針對(duì)房屋空置的不良影響，對(duì)擁有空置房屋的個(gè)人和單位征收的房屋空置稅，減輕房屋空置的危害，十分必要。我國(guó)部分大城市住房空置率已處于房屋空置合理區(qū)間的高端。以北京市為例，北京聯(lián)合大學(xué)城市科學(xué)系通過(guò)對(duì)家庭用電量的實(shí)地問(wèn)卷調(diào)查,結(jié)合地理信息系統(tǒng)等空間分析方法,研究了北京市區(qū)普通住宅的空置情況,結(jié)果表明北京市僅從2004年開(kāi)始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均為27.16%。

為此，面對(duì)高住房空置率，應(yīng)開(kāi)征房產(chǎn)空置稅，這樣可以規(guī)范調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止開(kāi)發(fā)商惡意囤積房屋，哄抬房?jī)r(jià)，增加市場(chǎng)的有效供給；與此同時(shí)，可以抑制市場(chǎng)的過(guò)度投資行為，包括個(gè)人的投資性需求、單位的投資性需求；限制炒房，抑制其對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)，控制空置推進(jìn)出租，擴(kuò)大市場(chǎng)的有效需求，保障自住型需求得到滿足。這樣，房產(chǎn)出售或出租對(duì)空置的替代性就會(huì)增加，部分房產(chǎn)就會(huì)從空置狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效的市場(chǎng)供應(yīng)，通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需，使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)逐步回歸理性，使其漲幅與我國(guó)居民的收入增長(zhǎng)幅度相匹配。

國(guó)外房產(chǎn)空置稅的征收情況

在國(guó)外已有一些國(guó)家開(kāi)始征收房產(chǎn)空置稅，其中有法國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)等，并且取得了很好的效果。

（1）法國(guó)的征收情況。法國(guó)是世界上較早的幾個(gè)征收房產(chǎn)空置稅的國(guó)家之一。法國(guó)房產(chǎn)空置稅的課稅對(duì)象是征稅時(shí)點(diǎn)1月1日前兩年基本無(wú)人居住的房屋擁有者。基本無(wú)人居住的含義為每一次連續(xù)居住的時(shí)間小于30天。如果不想繳稅就必須提供相關(guān)的證明：如水電費(fèi)收據(jù)、因市政房屋改造工程而不能居住的證明或?qū)⒎课莩鲎狻７▏?guó)征收房產(chǎn)空置稅采用的是累進(jìn)稅率，第一年稅率是10%，第二年是12.5%，第三年是15%，并同時(shí)附加稅金總額9%的手續(xù)費(fèi)。法國(guó)稅務(wù)的執(zhí)行基礎(chǔ)一是法國(guó)民眾的誠(chéng)信度，法國(guó)是一個(gè)講究誠(chéng)信的國(guó)家，居民繳納的大部分稅目都是由公民自己申報(bào)。一旦弄虛作假，申報(bào)人會(huì)受到嚴(yán)厲處罰；二是法國(guó)組織嚴(yán)密的稅務(wù)體系，該體系的主要功能是掌握納稅人的基本情況，正因?yàn)槿绱耍儆绣X(qián)的法國(guó)人也不敢購(gòu)置太多的房產(chǎn)。

（2）英國(guó)的征收情況。現(xiàn)在英國(guó)有第二套住房的人愈來(lái)愈多，因此產(chǎn)生了大量的“空巢”。這些“空巢”嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的健康發(fā)展，使不少地方成為人煙稀少的幽靈之地。因此，英國(guó)政府推出了一個(gè)新的稅種——第二處房產(chǎn)稅。他的執(zhí)行基礎(chǔ)在于英國(guó)居民登記的數(shù)字化、實(shí)名制和系統(tǒng)化。任何居民都有個(gè)人數(shù)據(jù)庫(kù)。英國(guó)征收空置稅時(shí)允許新購(gòu)第二套住房的產(chǎn)權(quán)持有者有一年的免稅時(shí)間，供他們決定兩套住房中的一套作為第一住房，而另一套住房則要照章納稅。

（3）韓國(guó)的征收情況。韓國(guó)執(zhí)行的是優(yōu)先為無(wú)房人提供住房的“一宅一戶”制度。近年來(lái)，韓國(guó)購(gòu)買(mǎi)多處房產(chǎn)投資的情況日益嚴(yán)重，為此，韓國(guó)在實(shí)行“一戶一宅”制度外，雖然沒(méi)有明確規(guī)定空置稅項(xiàng)目，但對(duì)第二套住宅課以重稅。如第一套住房政府收取的資產(chǎn)增值稅為9%，則第二套高達(dá)36%，第三套更是達(dá)到60%到75%，房屋開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)完成后房屋空置幾乎無(wú)利可圖。

開(kāi)征房產(chǎn)空置稅的實(shí)施

在國(guó)內(nèi)，開(kāi)征房產(chǎn)空置稅要有前期的準(zhǔn)備。一是建立全國(guó)大中城市統(tǒng)一的房產(chǎn)權(quán)屬檔案與信用檔案體系。要健全城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)測(cè)體系，保證網(wǎng)上備案系統(tǒng)信息的實(shí)時(shí)性和準(zhǔn)確性，作到各項(xiàng)目商品房的供應(yīng)總量、銷(xiāo)售狀況、價(jià)格情況等數(shù)據(jù)信息及時(shí)發(fā)布，記載房地產(chǎn)基本銷(xiāo)售單元房屋的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，確保數(shù)據(jù)采集無(wú)誤，建立網(wǎng)上發(fā)布系統(tǒng)、交易權(quán)屬業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)，為開(kāi)征房產(chǎn)空置稅提供可靠依據(jù)。與此同時(shí)，要建立全國(guó)個(gè)人信用體系, 由政府牽頭指導(dǎo)，整合銀行、房管、稅務(wù)等部門(mén)及社會(huì)有關(guān)層面的力量，實(shí)現(xiàn)全國(guó)各大中城市聯(lián)網(wǎng)，建立個(gè)人房產(chǎn)權(quán)屬與信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房管、銀行、稅務(wù)部門(mén)之間個(gè)人信息的共享，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和查詢體系。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院或有關(guān)部委要以規(guī)章制度形式，對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬檔案體系和個(gè)人信用體系的建立和信用信息的采集、使用、管理等進(jìn)行規(guī)范。

二是建立強(qiáng)有力的開(kāi)征房產(chǎn)空置稅的組織協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。在我國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)空置稅是一項(xiàng)全新工作，涉及部門(mén)較多，政策性較強(qiáng)，涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益；為此，政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)。建議由政府牽頭，成立以市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，稅務(wù)、土地、房管、水、電等部門(mén)主要負(fù)責(zé)同志為成員的開(kāi)征房產(chǎn)空置稅工作指導(dǎo)小組，研究制定當(dāng)?shù)卦囌鞣慨a(chǎn)空置稅的規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)，制定相關(guān)配套措施政策，如確定房屋空置的年用電量、用水量衡量指標(biāo)；房產(chǎn)空置稅征稅的范圍、程序、步驟及內(nèi)容，征稅的基數(shù)、稅率等，并組織協(xié)調(diào)各區(qū)政府、街道辦事處、居委會(huì)及物業(yè)公司等各部門(mén)協(xié)手合作，付諸實(shí)施。

征收房產(chǎn)空置稅，需要有新思路和新辦法。一、對(duì)項(xiàng)目空置房屋開(kāi)征房產(chǎn)空置稅：（1）納稅人：持有開(kāi)發(fā)完成后一年的商品房的開(kāi)發(fā)商。并且在確定納稅人是要充分利用各種監(jiān)管措施，防止開(kāi)發(fā)商以非正常的銷(xiāo)售渠道來(lái)避稅。（2）征稅范圍：試點(diǎn)城市。（3）稅基：在確認(rèn)稅基時(shí)，一應(yīng)是房屋空置時(shí)限內(nèi)的增值額。則稅基=現(xiàn)時(shí)點(diǎn)房屋價(jià)格-開(kāi)發(fā)完成1年時(shí)點(diǎn)上房屋的價(jià)格。其中先時(shí)點(diǎn)房屋價(jià)格以該地段近期房屋的均價(jià)計(jì)算，開(kāi)發(fā)完成1年的時(shí)點(diǎn)上房屋價(jià)格為在那一時(shí)點(diǎn)房屋的均價(jià)；二是以土地使用稅納稅額為稅基。根據(jù)2008年國(guó)土資源部第5號(hào)令《閑置土地處置辦法》：土地閑置滿一年不滿二年的按土地出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)空置房屋可根據(jù)房屋所在城市土地等級(jí)地段定期公布的標(biāo)定地價(jià)作為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確定其稅基。（4）稅率：當(dāng)采用房屋閑置時(shí)限內(nèi)的增值額時(shí)，采用逐年累進(jìn)稅率，如第一年征收增值額的50%，第二年70%，第三年及三年以上將所得所有增值稅額均以稅收形式繳納；若采用土地使用稅為稅基時(shí)，稅率起初可定在1%~2%，實(shí)行年累進(jìn)稅率，直至10%或20%。房產(chǎn)空置稅的納稅額是，每年每平方米標(biāo)定地價(jià)與空置房屋面積的乘積，房屋面積大小與繳納稅金呈正比。

二、對(duì)長(zhǎng)期閑置房屋的業(yè)主征收房產(chǎn)空置稅：（1）納稅人：擁有兩套住房以上，其中擁有空置房屋的業(yè)主。（2）征稅范圍：試點(diǎn)城市中擁有2套及以上的房產(chǎn)，對(duì)除自住以外的其余空置的房產(chǎn)。（3）稅基：土地使用稅的納稅額。（4）稅率：采用累進(jìn)稅率，按照土地使用稅納稅額的倍數(shù)來(lái)確定稅率（將房屋面積等價(jià)于所占用的土地面積）。

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著相當(dāng)重要的地位。征收房產(chǎn)空置稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強(qiáng)，技術(shù)要求高，一步到位相當(dāng)困難。因此，在改革的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)的國(guó)情和各地區(qū)發(fā)展的具體情況，分別輕重緩急，循序漸進(jìn)，穩(wěn)步實(shí)施。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度必須要根據(jù)客觀條件的變化及時(shí)做出調(diào)整，使其不斷向最有利于經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展。