房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息管理系統(tǒng)的建設(shè)與應(yīng)用

◎ 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會 吳 明 王 歡 師 磊 曲 徑

1 中房學(xué)介紹

中房學(xué)成立于1994年，是經(jīng)民政部注冊登記，接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指導(dǎo)和管理的房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)行業(yè)唯一全國性行業(yè)自律管理組織。中房學(xué)的日常性、事務(wù)性工作主要包括：房地產(chǎn)估價師、經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試和注冊工作；一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)中的材料審查工作；房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用檔案建設(shè)、管理工作；房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)和房地產(chǎn)估價師、經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育工作等。

全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試從1995年開始，至今已舉辦了13次，是我國最早開展的執(zhí)業(yè)資格考試之一。全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試從2002年開始，至今已舉辦了8次。截至目前，共有50多萬人次參加了房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，有7萬多人次達(dá)到了合格標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)估價師的注冊工作和一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)核準(zhǔn)工作是行業(yè)內(nèi)兩項非常重要的工作，都屬于國家行政許可范圍。房地產(chǎn)估價師的注冊工作與房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)工作相互依存、相互制約，兩項工作對辦理時限的要求都非常嚴(yán)格，如果沒有行業(yè)信息管理系統(tǒng)提供全面實時動態(tài)的信息，很難想象傳統(tǒng)的作業(yè)方式如何確保兩項工作保質(zhì)、保量、按時完成。

2 行業(yè)信息化建設(shè)的目標(biāo)和內(nèi)容

2.1 行業(yè)信息化建設(shè)的目標(biāo)

根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》（建設(shè)部令第151號）和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號）等部門規(guī)章，中房學(xué)綜合管理系統(tǒng)將原始業(yè)務(wù)工作進(jìn)行電子化、信息化、系統(tǒng)化的轉(zhuǎn)變，運用計算機系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，將各種單位信息、人員信息、考試信息、注冊信息、繼續(xù)教育信息等等都融入信息系統(tǒng)中，解決原有數(shù)據(jù)各自為政，不能進(jìn)行數(shù)據(jù)共享的問題。再根據(jù)各類信息的匯總，將各級管理人員需要的信息通過系統(tǒng)進(jìn)行自動分析統(tǒng)計，便于領(lǐng)導(dǎo)和各級管理人員進(jìn)行管理和決策，從而達(dá)到提高工作效率，降低工作成本的目的。同時，由于該系統(tǒng)將日常工作中的各種相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分整合，大大加強了管理力度，達(dá)到了數(shù)據(jù)共享的目的，大量信息通過網(wǎng)站及時公布，也增加了行業(yè)信息的透明度，便于接受群眾監(jiān)督。

2.2 行業(yè)信息化建設(shè)的內(nèi)容

房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息管理系統(tǒng)是以中房學(xué)綜合管理系統(tǒng)為核心，下分7個子系統(tǒng)（見圖1）。各子系統(tǒng)既相互獨立，完成各自的功能，又相互聯(lián)系，數(shù)據(jù)共享，避免了數(shù)據(jù)孤島的情況，減少重復(fù)勞動，提高工作效率和信息使用率。

目前，房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息管理系統(tǒng)主要包括：中房學(xué)綜合管理系統(tǒng)；房地產(chǎn)估價師注冊系統(tǒng)；房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)系統(tǒng)；房地產(chǎn)估價信用檔案系統(tǒng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊系統(tǒng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案系統(tǒng)；考試管理系統(tǒng)；房地產(chǎn)估價師、經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育系統(tǒng)（包括網(wǎng)絡(luò)教育系統(tǒng)、培訓(xùn)報名系統(tǒng)）等等。

3 信息管理系統(tǒng)組織結(jié)構(gòu)框架

房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息管理系統(tǒng)總體上分為四級操作模式（見圖2）。這樣既方便用戶使用和信息收集，最大限度地保證信息準(zhǔn)確性，又方便各級管理部門的工作，減少工作環(huán)節(jié)，降低工作難度和強度，提高工作效率。

3.1 個人所實現(xiàn)的功能

房地產(chǎn)估價師的注冊申請和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)申請，都可以在網(wǎng)上在線進(jìn)行。在線進(jìn)行申請時，可以充分利用行業(yè)信息管理系統(tǒng)中的信息，只需要簡單地修改有變化的信息，這樣由使用者親自在線申請，可以極大地保證數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性。同時，申請人還可以在線查詢自己的申請的被受理、審核的情況，為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供了方便。

3.2 各省管理部門所實現(xiàn)的功能

房地產(chǎn)估價師注冊系統(tǒng)和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)系統(tǒng)，為各省級管理部門開發(fā)了相應(yīng)的管理功能，審核功能包括：受理、審核和匯總上報的功能，以完成對房地產(chǎn)估價師注冊申請和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)申請的受理、審核和上報許可部門的工作；監(jiān)管功能包括：查看本省房地產(chǎn)估價師的注冊信息、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)信息等，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定有效地進(jìn)行監(jiān)管；系統(tǒng)功能包括：對行業(yè)信息管理系統(tǒng)中的本省數(shù)據(jù)可以進(jìn)行維護(hù)、瀏覽、查詢并導(dǎo)出。這實際上也是為各省開發(fā)了相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，很大程度上減少了各省管理人員的工作強度，提高了工作效率。

圖1 行業(yè)信息管理系統(tǒng)框架圖

圖2 行業(yè)信息管理系統(tǒng)組織結(jié)構(gòu)框架圖

3.3 部級管理部門所實現(xiàn)的功能

行業(yè)信息管理系統(tǒng)為行業(yè)主管部門——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開發(fā)了相應(yīng)的功能，審批功能包括：受理和審批功能，監(jiān)管功能，瀏覽和查詢功能，功能上與省級管理部門的相似，對全國范圍內(nèi)的數(shù)據(jù)具有操作權(quán)限。

4 行業(yè)信息管理系統(tǒng)的主要特點

4.1 依法辦事，提高工作效率

按照《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等部門規(guī)章要求，行業(yè)信息管理系統(tǒng)在開發(fā)過程中，注意做好宣傳工作，將所有相關(guān)的信息及時顯示，既提醒房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照規(guī)定執(zhí)行，也提醒各級管理者依法辦事。同時將可以用系統(tǒng)控制的條件直接寫入系統(tǒng)中，這樣既提高了工作效率，也避免了人為的因素。例如：房地產(chǎn)估價師在注冊有效期到期前三個月應(yīng)提出延續(xù)注冊的申請，那么在這個日期之前是不允許提出申請的，這一條規(guī)定我們用程序來控制，避免了房地產(chǎn)估價師提前進(jìn)行延續(xù)注冊的申請。

4.2 整體規(guī)劃，分步實施落實

由于中房學(xué)負(fù)責(zé)的工作繁多，情況復(fù)雜，所以在行業(yè)信息管理系統(tǒng)的策劃初期，就決定系統(tǒng)的開發(fā)采取“整體規(guī)劃，分步實施落實”的原則，從中房學(xué)的各項具體工作入手，逐步擴展到各省及個人使用。

行業(yè)信息管理系統(tǒng)從2004年開始籌備，到2005年開始正式使用中房學(xué)綜合管理系統(tǒng)起，經(jīng)過3年的快速發(fā)展，到2007年底，房地產(chǎn)估價師注冊系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)系統(tǒng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案系統(tǒng)、考試管理系統(tǒng)都已正式投入使用。2008年又先后開發(fā)并投入使用了房地產(chǎn)估價師、經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)教育系統(tǒng)、培訓(xùn)報名系統(tǒng)等。今年，房地產(chǎn)估價信用檔案系統(tǒng)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊系統(tǒng)也將陸續(xù)完成開發(fā)，投入使用。

4.3 分級管理，責(zé)任明確可查

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，房地產(chǎn)估價師注冊和一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)都要經(jīng)過各省的初審，再上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行審批。因此，行業(yè)信息管理系統(tǒng)在開發(fā)時，注意做好工作的分解，增加了權(quán)限的分配功能。這樣可以根據(jù)各省的不同情況，利用系統(tǒng)靈活的功能，既可以給一個部門分配多種權(quán)限，也可以給不同的部門分配不同的權(quán)限，分工清楚，責(zé)任明確。

4.4 統(tǒng)一平臺，避免信息“孤島”

由于行業(yè)信息管理系統(tǒng)的一個主系統(tǒng)和7個子系統(tǒng)使用的是同一個數(shù)據(jù)庫，這些系統(tǒng)共用相同的庫表結(jié)構(gòu)，即同一個數(shù)據(jù)庫平臺，所以避免了數(shù)據(jù)孤島現(xiàn)象的發(fā)生。雖然有的子系統(tǒng)具有相對的獨立性，但在行業(yè)信息管理系統(tǒng)的開發(fā)初期，就已考慮到數(shù)據(jù)共享的問題，并做好了數(shù)據(jù)的接口，便于將有些數(shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)接口直接導(dǎo)入到行業(yè)信息管理系統(tǒng)中。例如：考試管理系統(tǒng)中的考務(wù)信息是相對獨立的，每年大量的考務(wù)信息如果都導(dǎo)入行業(yè)信息管理系統(tǒng)，不僅加大了數(shù)據(jù)庫的負(fù)荷，考務(wù)信息的使用率又不高。所以每年考試工作結(jié)束后，僅將當(dāng)年合格考生的信息導(dǎo)入行業(yè)信息管理系統(tǒng)。這樣既減少了數(shù)據(jù)庫的負(fù)荷，也提高了系統(tǒng)的效率。

另一方面，個人在線申請，省級、部級在線受理、審核，都使用一個數(shù)據(jù)平臺，針對同一個數(shù)據(jù)庫工作。這樣，避免了各省分別建立數(shù)據(jù)庫、信息不統(tǒng)一的麻煩，也避免了各個工作環(huán)節(jié)上的時間差，使整個系統(tǒng)達(dá)到了流暢、及時和準(zhǔn)確。

4.5 異地備份，保證信息安全

行業(yè)信息管理系統(tǒng)中數(shù)據(jù)的重要性可想而知，這是全國統(tǒng)一使用的數(shù)據(jù)，也是全國唯一的數(shù)據(jù)，一旦出現(xiàn)問題，后果不堪設(shè)想。為保險起見，工作人員不僅每天均進(jìn)行數(shù)據(jù)備份，而且，還采取異地備份的辦法，在北京的不同地點分別進(jìn)行備份（也被稱為“容災(zāi)備份”），確保數(shù)據(jù)的萬無一失。截止目前，行業(yè)信息管理系統(tǒng)經(jīng)歷了很多次的病毒侵入和“黑客”攻擊，完備的數(shù)據(jù)備份確保了信息系統(tǒng)安全。

4.6 凌晨統(tǒng)計，提高系統(tǒng)效率

行業(yè)信息管理系統(tǒng)管理著大量數(shù)據(jù)，每天的數(shù)據(jù)查詢量也很大。為了提高工作效率，行業(yè)信息管理系統(tǒng)采用凌晨自動統(tǒng)計的方式，將一些常用的統(tǒng)計信息查詢以及行業(yè)監(jiān)管功能中的統(tǒng)計查詢，統(tǒng)一設(shè)置在每天凌晨進(jìn)行，任何時候查詢時系統(tǒng)只需要進(jìn)行顯示工作，大大地提高了系統(tǒng)運行效率。

5 行業(yè)信息管理系統(tǒng)的未來展望

5.1 房地產(chǎn)估價項目信息直報系統(tǒng)

依托現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價信用檔案系統(tǒng)，開發(fā)房地產(chǎn)估價項目信息直報系統(tǒng)。先從一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)開始，逐步推廣到所有房地產(chǎn)估價機構(gòu)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在完成某個估價項目后，將該估價項目的主要信息通過信息直報系統(tǒng)上報至管理部門。該系統(tǒng)建立起來并全面推廣使用后，房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展乃至房地產(chǎn)市場的第一手?jǐn)?shù)據(jù)將被及時匯總起來，依托這個系統(tǒng)，一方面可以做到對房地產(chǎn)估價行業(yè)更完善的日常監(jiān)管，另一方面還可以據(jù)此形成行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計信息，為政策制定和管理、決策工作提供重要依據(jù)。

5.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)MLS系統(tǒng)

MLS（Multiple Listing Service）系統(tǒng)，即多重上市服務(wù)系統(tǒng)，是在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場被廣泛采用的經(jīng)營模式。MLS以會員聯(lián)盟的形式，按照一定的規(guī)則信息共享，收益分成，很好地解決了不動產(chǎn)商品的不可移動性、交易復(fù)雜性、不及時性、融資性和客戶分布的特殊性等長期困擾房地產(chǎn)銷售界的難題。MLS的引入可以為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)帶來全新的經(jīng)營理念，對于提高整個行業(yè)的服務(wù)水平以及從業(yè)人員素質(zhì)有很大的推動作用。中房學(xué)作為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理組織，有責(zé)任、也有條件逐步建立我國的MLS系統(tǒng)。

5.3 房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)庫

中房學(xué)是一個始終以行業(yè)研究為導(dǎo)向的專業(yè)性、研究性行業(yè)自律管理組織，不僅要進(jìn)一步深化房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的研究，更要逐步拓展到對整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、發(fā)展周期、發(fā)展規(guī)律等的研究，成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)專業(yè)咨詢顧問服務(wù)的重要提供者，同時也更好的為政府有關(guān)部門提供決策建議。要做這樣的專業(yè)服務(wù)提供者，其中的關(guān)鍵之一，是要建立較完備的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)庫，依托房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)庫開展相關(guān)研究，公布行業(yè)發(fā)展重要數(shù)據(jù)，發(fā)布行業(yè)發(fā)展報告等，使中房學(xué)成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)權(quán)威的信息提供商。

6 結(jié)束語

在信息技術(shù)飛速發(fā)展的今天，借助計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理部門的辦公自動化、管理科學(xué)化、信息系統(tǒng)化已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的程度。作為行業(yè)自律管理組織，不僅要做好自己的本職工作，做好日常管理工作，做好行業(yè)信息的整理工作，更要有行業(yè)發(fā)展的眼光，有未來發(fā)展的前瞻性，要站得更高、看得更遠(yuǎn)，將計算機技術(shù)進(jìn)一步應(yīng)用到行業(yè)的發(fā)展中去，應(yīng)用到行業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域中去。MLS系統(tǒng)在我國的應(yīng)用，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)庫的建立，都將推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。作為兩個行業(yè)的全國性行業(yè)自律管理，中房學(xué)有著得天獨厚的優(yōu)勢，也有著不可推卸的責(zé)任，我們要以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段，積極發(fā)揮“提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為”的職能，為房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展而努力奮斗。