國(guó)內(nèi)生態(tài)住宅市場(chǎng)推廣策略研究

■葛昕廠

國(guó)內(nèi)生態(tài)住宅市場(chǎng)推廣策略研究

■葛昕廠

目前我國(guó)已經(jīng)跨過(guò)中等收入國(guó)家的門檻，城市化加快，房地產(chǎn)高速發(fā)展。為滿足城鎮(zhèn)人口迅速增加的需求和人民改善居住條件的需要，在2020年前我國(guó)每年城鎮(zhèn)新建建筑的總量將持續(xù)保持在10億平米左右。按照目前建筑能耗水平，則需要每年增加1.4億噸標(biāo)煤用于采暖，每年增加4000～4500億度用電量。這些建筑的建造和運(yùn)行要消耗大量的土地、建材、能源等，對(duì)環(huán)境與資源形成巨大的壓力。

我國(guó)生態(tài)住宅市場(chǎng)失靈的原因

第一，生態(tài)住宅的外部性導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。

外部性是不完全市場(chǎng)的一個(gè)特例。大多數(shù)與生態(tài)住宅有關(guān)的市場(chǎng)失靈多少都可以與市場(chǎng)的不完全聯(lián)系在一起，導(dǎo)致市場(chǎng)不完全的關(guān)鍵則在于人們難以建立起界定明確的產(chǎn)權(quán)體系。

第二，生態(tài)住宅的推廣需要規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

對(duì)應(yīng)于生態(tài)住宅來(lái)說(shuō)，其溢出的外部性，決定了其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)均衡中達(dá)到的數(shù)量低于在考慮到社會(huì)利益下均衡達(dá)到的數(shù)量。而市場(chǎng)中生態(tài)住宅的出清數(shù)量，又與其生產(chǎn)過(guò)程中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因?yàn)榈偷某銮鍞?shù)量意味著生態(tài)住宅的規(guī)模經(jīng)濟(jì)更加難以實(shí)現(xiàn)。

第三，生態(tài)住宅建設(shè)的社會(huì)貼現(xiàn)。

生態(tài)住宅的特殊性就在于它一方面是商品，通過(guò)現(xiàn)有市場(chǎng)體系出清的；另一方面它的生態(tài)特性又有公共物品的正外部性，社會(huì)希望它采用低的社會(huì)貼現(xiàn)率來(lái)評(píng)價(jià)而不是高的私人貼現(xiàn)率來(lái)評(píng)價(jià)。生態(tài)住宅在市場(chǎng)環(huán)境下，其市場(chǎng)主體包括開發(fā)商和消費(fèi)者，都傾向于采用較高的私人貼現(xiàn)率。

第四，生態(tài)住宅建設(shè)需要生態(tài)補(bǔ)償政策。

生態(tài)補(bǔ)償政策是實(shí)現(xiàn)代內(nèi)公平和代際公平的有效途徑。生態(tài)補(bǔ)償主體主要包括以下幾方面的內(nèi)容：開發(fā)者補(bǔ)償；受益者補(bǔ)償。

我國(guó)生態(tài)住宅市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策

第一，正確認(rèn)識(shí)生態(tài)住宅的價(jià)值。

從理念上講，生態(tài)住宅是一種低能耗、低排放的產(chǎn)品，符合社會(huì)收益最大化的目標(biāo)。我們需要從一般商品的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中去分析，了解市場(chǎng)價(jià)值鏈?zhǔn)侨绾涡纬傻模诖嘶A(chǔ)上修補(bǔ)生態(tài)住宅的市場(chǎng)價(jià)值鏈。

首先，市場(chǎng)缺陷導(dǎo)致了廢棄的產(chǎn)生或過(guò)度增長(zhǎng)。

其次，生態(tài)住宅所使用的技術(shù)與產(chǎn)品還不成熟，導(dǎo)致生態(tài)產(chǎn)品質(zhì)量較低或價(jià)格較高，在市場(chǎng)上就會(huì)阻斷流動(dòng)過(guò)程。

第二，利用市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)生態(tài)住宅價(jià)值。

生態(tài)住宅市場(chǎng)價(jià)值鏈的三個(gè)環(huán)節(jié)主要是開發(fā)商、消費(fèi)者、政府，開發(fā)商銷售生態(tài)住宅獲取利潤(rùn)，消費(fèi)者購(gòu)買生態(tài)住宅獲得效用，政府鼓勵(lì)生態(tài)住宅獲得社會(huì)收益。在這個(gè)鏈條中，現(xiàn)存的市場(chǎng)體系沒(méi)有把生態(tài)住宅所提供的社會(huì)收益內(nèi)部化而造成生態(tài)住宅的市場(chǎng)失靈，從而表現(xiàn)為生態(tài)住宅市場(chǎng)價(jià)值鏈的斷裂。生態(tài)住宅市場(chǎng)的重構(gòu)就是要解決生態(tài)住宅外部性內(nèi)部化的市場(chǎng)機(jī)制。

第三，建立生態(tài)住宅認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)體系。

西方一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)分別成立了相關(guān)的認(rèn)證機(jī)構(gòu)和組織，如：美國(guó)的“綠色印章”、“能源之星”，加拿大的“環(huán)境選擇”，德國(guó)的“藍(lán)色大使”等。

中國(guó)住宅商會(huì)在2001年編寫了《中國(guó)綠色住宅技術(shù)評(píng)估手冊(cè)》，該技術(shù)評(píng)估體系以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，以保護(hù)自然資源，創(chuàng)造健康、舒適的居住環(huán)境為目標(biāo)，與周圍的環(huán)境生態(tài)相協(xié)調(diào)為主題，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

第四，加強(qiáng)公眾參與。

生態(tài)型住宅不僅是開發(fā)商的事，也與消費(fèi)者密切相關(guān)。要教育和培養(yǎng)居民的綠色生活意識(shí)，養(yǎng)成良好的環(huán)保習(xí)慣。大家共同維護(hù)綠色生活環(huán)境，做一個(gè)綠色居民。公眾是生態(tài)環(huán)境的重要參與者。每個(gè)公眾至少可以通過(guò)他們的消費(fèi)行為參與到生態(tài)住宅建設(shè)的過(guò)程中。

第五，完善相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策。

在給定的制度和技術(shù)條件下，生態(tài)住宅很難被推廣。通過(guò)制度創(chuàng)新可以改變生產(chǎn)者和消費(fèi)者的行為，能夠使資本流向有利于生態(tài)住宅發(fā)展的方向。推進(jìn)生態(tài)住宅建設(shè)，首選市場(chǎng)機(jī)制；如果市場(chǎng)機(jī)制行不通，可以通過(guò)制度創(chuàng)新改變市場(chǎng)游戲規(guī)則來(lái)進(jìn)行；最后才是政策介入。

第一類制度主要是稅費(fèi)和補(bǔ)貼。通過(guò)稅費(fèi)和補(bǔ)貼，提高非生態(tài)住宅的成本和降低生態(tài)住宅的成本，使兩者在市場(chǎng)上的產(chǎn)量符合社會(huì)收益最大化時(shí)的產(chǎn)量的要求。

第二類制度是依據(jù)生態(tài)住宅市場(chǎng)的需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行重構(gòu)。即使在第一類制度實(shí)施后，責(zé)任和利益邊界不明確也會(huì)造成生態(tài)住宅的交易成本過(guò)大，因此構(gòu)建與生態(tài)住宅相適應(yīng)的責(zé)任體制是非常必要的。

第三類制度是為保證這些制度能夠運(yùn)行的能力。目前主要是依靠政府來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)運(yùn)行，但凡事都需政府親歷親為，有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)。具有自治性的行業(yè)協(xié)會(huì)無(wú)疑承擔(dān)了此項(xiàng)任務(wù)。

生態(tài)住宅的經(jīng)濟(jì)政策是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，政府實(shí)施宏觀調(diào)控，間接干涉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有效手段，同時(shí)也是生態(tài)住宅推廣得以順利進(jìn)行的有力的保障。對(duì)不同市場(chǎng)階段應(yīng)采取不同的經(jīng)濟(jì)政策。

1、生態(tài)住宅市場(chǎng)的初始階段：經(jīng)濟(jì)政策起強(qiáng)大的推動(dòng)作用。

在生態(tài)住宅剛剛開始的階段，由于多種行動(dòng)參與人生態(tài)意識(shí)薄弱，此時(shí)，需要政府運(yùn)用政策手段推動(dòng)開展生態(tài)住宅工作，生態(tài)住宅市場(chǎng)也將在政府經(jīng)濟(jì)政策的作用下逐步建立和完善。

2、生態(tài)住宅市場(chǎng)的發(fā)展階段：二者相輔相成、相互促進(jìn)。

該階段為生態(tài)住宅技術(shù)、材料和產(chǎn)品從研制開發(fā)到成熟應(yīng)用的過(guò)渡階段。因此，二者間的相互關(guān)系表現(xiàn)為相輔相成、相互促進(jìn)，即經(jīng)濟(jì)政策推動(dòng)生態(tài)住宅走向更高的水平;而生態(tài)住宅市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的反饋，將有助于決策制訂者對(duì)政策隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整和修訂。

3、生態(tài)住宅市場(chǎng)成熟階段：經(jīng)濟(jì)政策將阻礙生態(tài)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。

在該階段，生態(tài)住宅的技術(shù)和產(chǎn)品得到廣泛應(yīng)用，開發(fā)和購(gòu)買生態(tài)住宅已經(jīng)成為人們的一項(xiàng)自覺(jué)行為。因此，在生態(tài)住宅市場(chǎng)成熟階段，經(jīng)濟(jì)政策的執(zhí)行應(yīng)逐漸退出市場(chǎng)，轉(zhuǎn)為由政府部門發(fā)揮監(jiān)督管理的職能輔助生態(tài)住宅市場(chǎng)的進(jìn)一步開展。

針對(duì)目前生態(tài)住宅的現(xiàn)狀，在供選擇的經(jīng)濟(jì)政策中，財(cái)政補(bǔ)貼政策和稅收優(yōu)惠政策是最能夠有效推動(dòng)生態(tài)住宅戰(zhàn)略的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策。

1、對(duì)生態(tài)住宅實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼政策。

財(cái)政補(bǔ)貼政策是政府為實(shí)現(xiàn)某種特定的發(fā)展目標(biāo)，向企業(yè)或個(gè)人提供的無(wú)償援助。

2、對(duì)生態(tài)住宅實(shí)行稅收優(yōu)惠政策。

稅收優(yōu)惠政策的核心是稅收支出，即利用稅收制度的各項(xiàng)優(yōu)惠規(guī)定，使稅款的減除或豁免。按照所發(fā)揮的作用，可以分為照顧性稅收支出和刺激性稅收支出兩種。

3、對(duì)生態(tài)住宅采取的其他優(yōu)惠政策。

依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，各級(jí)地方政府制定了“關(guān)于統(tǒng)一收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”的規(guī)定，對(duì)新建、改建、擴(kuò)建的工業(yè)、民用和公共房屋建筑工程，按照建筑面積，在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可前，統(tǒng)一征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。此外，部分城市還制定了諸如對(duì)節(jié)能建筑的設(shè)計(jì)和建設(shè)單位頒發(fā)建筑節(jié)能獎(jiǎng)金等一系列適用于本地實(shí)際情況的建筑節(jié)能經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策。

4、完善法律規(guī)定，明確環(huán)境資源的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)環(huán)境資源的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，環(huán)境資源也是一種資產(chǎn)。如果明確了環(huán)境資源的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，那么環(huán)境資產(chǎn)的擁有者就會(huì)自覺(jué)主動(dòng)地保護(hù)自己的環(huán)境，不讓他人破壞。一旦自己環(huán)境遭到破壞，就會(huì)主動(dòng)去追究破壞者的責(zé)任。如此，環(huán)境自然就會(huì)得到保護(hù)。

5、細(xì)化環(huán)境保護(hù)激勵(lì)政策。

國(guó)家已出臺(tái)了許多環(huán)保法律法規(guī)，但關(guān)鍵在于地方政府和開發(fā)企業(yè)的執(zhí)行。要將環(huán)保指標(biāo)納入政府官員和開發(fā)商的考核指標(biāo)。對(duì)開發(fā)、管理生態(tài)住宅、環(huán)保達(dá)標(biāo)的官員和房產(chǎn)企業(yè)，給予必要的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于環(huán)保不達(dá)標(biāo)的官員不予提拔；不達(dá)標(biāo)的房產(chǎn)企業(yè)禁止開發(fā)新項(xiàng)目，加大破壞環(huán)境的懲罰成本。只有這樣，才能使地方政府和房產(chǎn)企業(yè)積極主動(dòng)地走生態(tài)住宅開發(fā)之路。

（作者單位：中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)管理學(xué)院）