國內生態住宅市場推廣策略研究

■葛昕廠

國內生態住宅市場推廣策略研究

■葛昕廠

目前我國已經跨過中等收入國家的門檻，城市化加快，房地產高速發展。為滿足城鎮人口迅速增加的需求和人民改善居住條件的需要，在2020年前我國每年城鎮新建建筑的總量將持續保持在10億平米左右。按照目前建筑能耗水平，則需要每年增加1.4億噸標煤用于采暖，每年增加4000～4500億度用電量。這些建筑的建造和運行要消耗大量的土地、建材、能源等，對環境與資源形成巨大的壓力。

我國生態住宅市場失靈的原因

第一，生態住宅的外部性導致市場失靈。

外部性是不完全市場的一個特例。大多數與生態住宅有關的市場失靈多少都可以與市場的不完全聯系在一起，導致市場不完全的關鍵則在于人們難以建立起界定明確的產權體系。

第二，生態住宅的推廣需要規模經濟。

對應于生態住宅來說，其溢出的外部性，決定了其在市場經濟均衡中達到的數量低于在考慮到社會利益下均衡達到的數量。而市場中生態住宅的出清數量，又與其生產過程中的規模經濟緊密相關，因為低的出清數量意味著生態住宅的規模經濟更加難以實現。

第三，生態住宅建設的社會貼現。

生態住宅的特殊性就在于它一方面是商品，通過現有市場體系出清的；另一方面它的生態特性又有公共物品的正外部性，社會希望它采用低的社會貼現率來評價而不是高的私人貼現率來評價。生態住宅在市場環境下，其市場主體包括開發商和消費者，都傾向于采用較高的私人貼現率。

第四，生態住宅建設需要生態補償政策。

生態補償政策是實現代內公平和代際公平的有效途徑。生態補償主體主要包括以下幾方面的內容：開發者補償；受益者補償。

我國生態住宅市場發展的對策

第一，正確認識生態住宅的價值。

從理念上講，生態住宅是一種低能耗、低排放的產品，符合社會收益最大化的目標。我們需要從一般商品的經濟活動中去分析，了解市場價值鏈是如何形成的，在此基礎上修補生態住宅的市場價值鏈。

首先，市場缺陷導致了廢棄的產生或過度增長。

其次，生態住宅所使用的技術與產品還不成熟，導致生態產品質量較低或價格較高，在市場上就會阻斷流動過程。

第二，利用市場實現生態住宅價值。

生態住宅市場價值鏈的三個環節主要是開發商、消費者、政府，開發商銷售生態住宅獲取利潤，消費者購買生態住宅獲得效用，政府鼓勵生態住宅獲得社會收益。在這個鏈條中，現存的市場體系沒有把生態住宅所提供的社會收益內部化而造成生態住宅的市場失靈，從而表現為生態住宅市場價值鏈的斷裂。生態住宅市場的重構就是要解決生態住宅外部性內部化的市場機制。

第三，建立生態住宅認證標準體系。

西方一些發達國家已經分別成立了相關的認證機構和組織，如：美國的“綠色印章”、“能源之星”，加拿大的“環境選擇”，德國的“藍色大使”等。

中國住宅商會在2001年編寫了《中國綠色住宅技術評估手冊》，該技術評估體系以可持續發展戰略為指導，以保護自然資源，創造健康、舒適的居住環境為目標，與周圍的環境生態相協調為主題，推進住宅產業的可持續發展。

第四，加強公眾參與。

生態型住宅不僅是開發商的事，也與消費者密切相關。要教育和培養居民的綠色生活意識，養成良好的環保習慣。大家共同維護綠色生活環境，做一個綠色居民。公眾是生態環境的重要參與者。每個公眾至少可以通過他們的消費行為參與到生態住宅建設的過程中。

第五，完善相關的經濟政策。

在給定的制度和技術條件下，生態住宅很難被推廣。通過制度創新可以改變生產者和消費者的行為，能夠使資本流向有利于生態住宅發展的方向。推進生態住宅建設，首選市場機制；如果市場機制行不通，可以通過制度創新改變市場游戲規則來進行；最后才是政策介入。

第一類制度主要是稅費和補貼。通過稅費和補貼，提高非生態住宅的成本和降低生態住宅的成本，使兩者在市場上的產量符合社會收益最大化時的產量的要求。

第二類制度是依據生態住宅市場的需要對市場進行重構。即使在第一類制度實施后，責任和利益邊界不明確也會造成生態住宅的交易成本過大，因此構建與生態住宅相適應的責任體制是非常必要的。

第三類制度是為保證這些制度能夠運行的能力。目前主要是依靠政府來推動市場運行，但凡事都需政府親歷親為，有點不現實。具有自治性的行業協會無疑承擔了此項任務。

生態住宅的經濟政策是在市場經濟的條件下，政府實施宏觀調控，間接干涉市場經濟的有效手段，同時也是生態住宅推廣得以順利進行的有力的保障。對不同市場階段應采取不同的經濟政策。

1、生態住宅市場的初始階段：經濟政策起強大的推動作用。

在生態住宅剛剛開始的階段，由于多種行動參與人生態意識薄弱，此時，需要政府運用政策手段推動開展生態住宅工作，生態住宅市場也將在政府經濟政策的作用下逐步建立和完善。

2、生態住宅市場的發展階段：二者相輔相成、相互促進。

該階段為生態住宅技術、材料和產品從研制開發到成熟應用的過渡階段。因此，二者間的相互關系表現為相輔相成、相互促進，即經濟政策推動生態住宅走向更高的水平;而生態住宅市場對經濟政策的反饋，將有助于決策制訂者對政策隨時進行調整和修訂。

3、生態住宅市場成熟階段：經濟政策將阻礙生態住宅市場的發展。

在該階段，生態住宅的技術和產品得到廣泛應用，開發和購買生態住宅已經成為人們的一項自覺行為。因此，在生態住宅市場成熟階段，經濟政策的執行應逐漸退出市場，轉為由政府部門發揮監督管理的職能輔助生態住宅市場的進一步開展。

針對目前生態住宅的現狀，在供選擇的經濟政策中，財政補貼政策和稅收優惠政策是最能夠有效推動生態住宅戰略的經濟激勵政策。

1、對生態住宅實行財政補貼政策。

財政補貼政策是政府為實現某種特定的發展目標，向企業或個人提供的無償援助。

2、對生態住宅實行稅收優惠政策。

稅收優惠政策的核心是稅收支出，即利用稅收制度的各項優惠規定，使稅款的減除或豁免。按照所發揮的作用，可以分為照顧性稅收支出和刺激性稅收支出兩種。

3、對生態住宅采取的其他優惠政策。

依據國家的有關規定，各級地方政府制定了“關于統一收取城市基礎設施配套費”的規定，對新建、改建、擴建的工業、民用和公共房屋建筑工程，按照建筑面積，在取得建設工程規劃許可前，統一征收城市基礎設施配套費。此外，部分城市還制定了諸如對節能建筑的設計和建設單位頒發建筑節能獎金等一系列適用于本地實際情況的建筑節能經濟激勵政策。

4、完善法律規定，明確環境資源的產權關系。

長期以來，由于我國環境資源的產權關系不明確，環境資源也是一種資產。如果明確了環境資源的產權關系，那么環境資產的擁有者就會自覺主動地保護自己的環境，不讓他人破壞。一旦自己環境遭到破壞，就會主動去追究破壞者的責任。如此，環境自然就會得到保護。

5、細化環境保護激勵政策。

國家已出臺了許多環保法律法規，但關鍵在于地方政府和開發企業的執行。要將環保指標納入政府官員和開發商的考核指標。對開發、管理生態住宅、環保達標的官員和房產企業，給予必要的獎勵；對于環保不達標的官員不予提拔；不達標的房產企業禁止開發新項目，加大破壞環境的懲罰成本。只有這樣，才能使地方政府和房產企業積極主動地走生態住宅開發之路。

（作者單位：中國科學技術大學管理學院）