博客

新條例的進(jìn)步

■ 葉檀

■ http://yetanyetan.blog.sohu.com/143502085.html

新條例意在調(diào)和拆遷者與被拆遷者的利益糾紛，還《物權(quán)法》以尊嚴(yán)。通觀全文，仍有對(duì)地方利益的綏靖與自由裁量度過(guò)大之嫌。如果不能在具體細(xì)節(jié)上給予嚴(yán)格的界定，強(qiáng)勢(shì)利益獲得者完全可以通過(guò)擴(kuò)大概念外延，掠奪對(duì)拆遷者的權(quán)益；而強(qiáng)勢(shì)的被拆遷者也可借助于新規(guī)則漫天要價(jià)，最近就有補(bǔ)償特定對(duì)象上千萬(wàn)元的奇聞。

關(guān)注新條例的性質(zhì)，必須關(guān)注新條例的兩個(gè)基本議題，一是對(duì)于公共利益的界定，二是市價(jià)補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)。

新條例規(guī)定，共有七種情況被規(guī)定為公共利益的需要，第六條將“國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要”都被介定為公共利益。而第七條則是一條打補(bǔ)丁的背書(shū)，“法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要”，即只要地方行政法規(guī)與國(guó)條院條例規(guī)定為公共利益的，都是公共利益，換言之，何謂公共利益，界定權(quán)完全在有法規(guī)制訂權(quán)的政府部門(mén)手中。

以市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償被拆遷者是一大進(jìn)步，這杜絕了漫天要價(jià)與漫天砍價(jià)的惡性互搏。以往的經(jīng)驗(yàn)可知，多數(shù)人并非不樂(lè)于被拆遷，而是對(duì)于補(bǔ)償價(jià)格不滿，血淚拆遷的背后都是利益的殘酷剝奪。

最后，值得關(guān)注的是，釘子戶權(quán)利被剝奪。新條例第十三條規(guī)定，90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級(jí)以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。這一招少數(shù)服從多數(shù)的手段，賦予政府拔除釘子戶的合法權(quán)利。

新條例雖有綏靖色彩，相比有違背憲法與物權(quán)法之嫌的舊條例，相比過(guò)往以農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等荒唐做法，有長(zhǎng)足的進(jìn)步。起碼，新條例承認(rèn)被拆遷人有享受市場(chǎng)價(jià)格的權(quán)利，物權(quán)法得到了一定程度的尊重；新條例對(duì)于被拆遷者的民意有一定程度的尊重，雖然能否做到另當(dāng)別論，帶血的拆遷、唐福珍式的悲劇將得到微弱的抑制。

《房屋征收與補(bǔ)償條例》謹(jǐn)防好心辦壞事

■ 陳寶存

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_51556c0b0100gri6.html?tj=1

坊間熱議《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，事關(guān)幾乎所有城市居民，引起關(guān)注是很正常的。

我看了一下條例的大致，對(duì)公益的認(rèn)定有七項(xiàng)。其中的第四第五兩條列為公益拆遷，我認(rèn)為面有點(diǎn)過(guò)于寬。為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要；為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造的需要；這兩項(xiàng)幾乎涵蓋了所有城市拆遷改造的形式。我們所謂的政府組織的拆遷，應(yīng)該是土地出讓的前提條件。出讓毛地本身是政策法規(guī)不允許的行為，但是現(xiàn)實(shí)是遇到拆遷項(xiàng)目，名義上政府組織實(shí)施，實(shí)際上真正的拆遷出資人更多的表現(xiàn)為一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這是很多城市一直以來(lái)的習(xí)慣性做法。即使是拆遷公司實(shí)施，因?yàn)榈胤截?cái)力的限制，拆遷實(shí)施方還是一級(jí)開(kāi)發(fā)公司。賦予此類(lèi)項(xiàng)目公益性拆遷的定位是有問(wèn)題的。

總的來(lái)說(shuō)，本條例的征求意見(jiàn)稿基本來(lái)源于最近幾年的實(shí)踐。沒(méi)有過(guò)于偏袒任何一方的意思還是很明顯的。作為一項(xiàng)法律法規(guī)，公平公正的保護(hù)雙方利益是很應(yīng)該的。我們社會(huì)的話語(yǔ)環(huán)境目前對(duì)地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)極為不利，產(chǎn)生的拆遷安置糾紛不分青紅皂白的歸于地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)，而對(duì)當(dāng)事的另一方的無(wú)理要求視而不見(jiàn)。過(guò)高的要價(jià)造成土地收儲(chǔ)成本居高不下，還要求開(kāi)發(fā)企業(yè)降低房?jī)r(jià)，這是無(wú)益于問(wèn)題解決的。

我認(rèn)為條例法規(guī)政策要有利于全民，而不是僅僅單個(gè)層面。至于公益性征收標(biāo)準(zhǔn)，這不是本條例可以涵蓋的。具體情況不同，也不會(huì)有統(tǒng)一的安置補(bǔ)償方案出在國(guó)家層面。

但是在具體實(shí)操中，我們還會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題沒(méi)有涵蓋到，這也是合理的現(xiàn)象。需要在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題，解決新問(wèn)題。

從拆遷到搬遷：要在換湯的同時(shí)換藥

■ 孤獨(dú)求敗

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_64779ae90100hcj5.html

在《物權(quán)法》之后，在許多拆遷事件之后，盡管新條例的出臺(tái)有些姍姍來(lái)遲，但從“拆遷”到“搬遷”，畢竟折射出一種法治理念的進(jìn)步。

檢驗(yàn)這種尊重和保護(hù)的重要標(biāo)準(zhǔn)，就是補(bǔ)償。眾所周知，之前許多拆遷糾紛乃至暴力事件的發(fā)生，幾乎都與補(bǔ)償不到位或者標(biāo)準(zhǔn)太低有關(guān)。而將“拆遷”或者“搬遷”的目的搞清楚，是否為了公共利益，如何做到公平合理，就具有非常重要的意義。

揆諸新條例，以上案例則要明朗許多：比如，新條例明確規(guī)定：征收、拆遷主體是政府，而不是開(kāi)發(fā)商；危舊房改造，需90%以上居民同意；而對(duì)“公共利益”，新條例進(jìn)行了列舉規(guī)定，不屬列舉規(guī)定的“公共利益”范疇的項(xiàng)目建設(shè)，都應(yīng)遵循民事協(xié)商和合同途徑解決，換言之，雙方都有買(mǎi)賣(mài)自由。

總之，新條例確有不少可圈可點(diǎn)之處。當(dāng)然，在將來(lái)如何避免新條例的規(guī)定淪為“紙上富貴”，還需要在現(xiàn)實(shí)中進(jìn)一步落實(shí)。例如，盡管新條例規(guī)定了其中屬于“公共利益”的情況，但在實(shí)踐操作中，執(zhí)行才是這種規(guī)定的生命。有人就擔(dān)心：政府想拆的，就可冠之基礎(chǔ)設(shè)施、能源交通和城市建設(shè)的名目，以改善“民生”為由放開(kāi)“搬遷”的邊界；而如果政府不想拆遷時(shí)，又可搬出保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)風(fēng)貌這塊招牌。如何避免不同的行政意志的解讀，確實(shí)值得思考。

可見(jiàn)，從“拆遷”到“搬遷”，正如從“偷菜”到“采摘”，從“暫住證”到“居住證”一樣，如果要有實(shí)質(zhì)性的變化，還需要在換湯的時(shí)候同時(shí)換藥，在規(guī)則中細(xì)化后果模式、在實(shí)踐中完善違規(guī)責(zé)任。

“拆遷”一詞應(yīng)完全從新條例中消失

■ 律師劉海洋

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a6610c10100gvdz.html

新條例從為公共利益目的入手，規(guī)范了國(guó)家對(duì)土地與房屋的征收與補(bǔ)償?shù)男袨椋谜魇张c補(bǔ)償?shù)牡母拍睿媪瞬疬w的概念，這是一個(gè)觀念的重大轉(zhuǎn)變。讓人遺憾的是，《征求意見(jiàn)稿》的附則中第四十條突兀地保留了拆遷一詞。

我理解，立法者希冀在規(guī)范公共利益的征收行為時(shí)，對(duì)商業(yè)行為也進(jìn)行規(guī)范。但問(wèn)題是：這種規(guī)定的方式與新條例的整體理念不合，且從實(shí)踐中看，也會(huì)被惡意利用。

按現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的理念，只要是經(jīng)過(guò)了一定的程序，有了一定的手續(xù)，就可以拆遷。產(chǎn)權(quán)人無(wú)不同意的權(quán)利，只能就如何補(bǔ)償提出一點(diǎn)異議。自己的財(cái)產(chǎn)，自己無(wú)權(quán)決定是否保留，這種規(guī)定是無(wú)理的。并且隨憲法的修訂、物權(quán)法的出臺(tái)，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》違反上位法是顯然的，廢除就是必然的了。顯然非公共利益的商業(yè)性開(kāi)發(fā)是不能征收個(gè)人住宅的。商業(yè)性的開(kāi)發(fā)只能按商業(yè)原則以市場(chǎng)的方式經(jīng)購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住宅，變更產(chǎn)權(quán)后再行開(kāi)發(fā)。而《征求意見(jiàn)稿》的第四十條的拆遷一詞，依然保留了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的理念，即經(jīng)批準(zhǔn)了就可以拆了。仍然可以不按商業(yè)的原則來(lái)運(yùn)作。給產(chǎn)權(quán)人的仍然只是“補(bǔ)償”而非房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。而且“拆遷”并不是將房屋及所屬土地當(dāng)做一個(gè)完整的財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待的。拆遷協(xié)議只是你拆我的房子，你給我補(bǔ)償。我同意你將我的房子變成垃圾了，可我的土地的使用權(quán)如何變到開(kāi)發(fā)商名下的？與我有合同約定么？法律依據(jù)是什么？依法征收的沒(méi)問(wèn)題，“拆遷”下的商業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋及土地的流轉(zhuǎn)是如何合法完成的？

因此，“拆遷”一詞在新條例中使用，會(huì)使商業(yè)開(kāi)發(fā)在不使用“征收”一詞的情況下，從事準(zhǔn)征收，“征收”一詞應(yīng)完全從新條例中消失。而商業(yè)開(kāi)發(fā)只須以部門(mén)規(guī)章的形式發(fā)布一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)操作規(guī)范即可。