關于構建我國租房市場體系的若干思考

秦基勝

關于構建我國租房市場體系的若干思考

秦基勝

近年來，我國房地產市場快速發展，市場化程度不斷提高，居民住房條件得到了極大的改善。然而，房價節節攀升，大部分中低收入群體無力購房，只有通過租房市場或者政府形式解決。從這個意義上講，構建健全的租房市場體系對于完善我國房地產市場的發展具有極其重要的意義。

現階段我國租房市場的發展狀況

1998年7月3日，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式啟動了中國住房制度改革。從此，原先的福利分房制度徹底被廢止，進入了住房市場化階段。

由于住房體制的變化，也就意味著不同的生活方式。在住房市場化的過程中，不僅商品房市場和保障房市場快速發展，租房市場也在快速發展。可以說，租房市場是住房市場化的重要組成部分，是商品房市場的重要補充。正由于有了租房市場，才使得一些暫時買不起商品房的人有了立足之處。

然而，我國租房市場滯后于商品房市場的發展，現實中存在許多不足的地方。政府缺乏監管，缺乏行業規則；法律體系不健全，無法通過法律手段保護租房雙方的利益；租房沒有安全感，得不到應有的保障；租房不能入戶，帶來了一系列的制度問題；等等。正是由于多方面的原因，盡管閑置房屋較多，但租房市場一直不太活躍，造成了社會資源的浪費。

近些年來，國家全力關注商品房市場，很少關注租房市場。商品房市場帶有一定的泡沫，但租房市場主要用于自住。從目前的情況來看，大城市由于流動人口較多，租房市場較為活躍。隨著城市房價的節節攀高，買不起房子的人越來越多，供需矛盾越來越突出，需要租房的人越來越多。隨著租房的日益活躍，政府需要及時補位，擔當起應有的角色，維護租房雙方的合法權益，促進租房市場的平穩發展，既保證人們安居樂業，又保證社會穩定。

構建我國租房市場體系的必要性和可行性

從目前的情況來看，構建我國租房市場體系既是必要的，也是可行的。從長遠來看，租房市場是我國房地產市場體系的重要組成部分。

表1 世界其他發達國家和地區租房市場發展情況

（1）構建我國租房市場體系的必要性

新中國成立以來，我國建造了大量的公房。在住房體制改革之后，這些公房大部分實行了私有化。一方面，擁有公房的人大部分已經購買了商品房，可以將以前的公房拿出來出租；另一方面，以前的公房配置比較簡陋，租金便宜，容易被租客接受。同時，隨著近幾年來我國房地產市場的快速發展，很多人擁有了二套、三套甚至多套房子，都可以拿出來出租，獲得一定的租金收益。在城市化的推動下，大量的農村人口涌入城市，每年畢業幾百萬大學生，許多人員在全國各地奔波，這帶來了旺盛的租房需求。

（2）構建我國租房市場體系的可行性

隨著房價的節節攀升，買房變得越來越困難。特別是對于年輕人來說，工作時間不長，又要面臨結婚生子的問題，壓力越來越大。在這種情況下，可以選擇租房結婚。同時，對于那些中低收入群體或者工作流動性較大的群體來說，租房比較符合實際。在歐美國家，也是以租房為主。中國房屋的壽命很短，只有25-30年，而且只有使用權，沒有所有權。相反，如果選擇租房，不僅一樣擁有居所，而且生活壓力也會小很多。

正因為如此，我國租房市場具有廣闊的發展空間。只要正確地加以引導，構建供給與需求之間的聯系平臺，切實轉變觀念，規范市場秩序，出臺配套措施，就一定能夠促進租房市場的快速發展。

世界其他發達國家和地區租房市場體系的發展情況

房價高不只是中國特有的現象，在國外同樣如此。許多國家和地區積極探索住房供應模式，解決中低收入者買不起房的問題。通過建立多層次的住房供應體系，讓不同收入水平的人群通過不同的方式解決住房問題。

可見，世界其他發達國家和地區租房市場體系比較健全，基本能夠滿足國民的租房需求。與此同時，英國的房屋壽命是132年，美國的房屋壽命是74年，而中國的房屋壽命只有25-30年。由于國外房屋壽命很長，可以供一家人長期居住，而且租房有保障，因而租房市場已經相當成熟。

構建我國租房市場體系的對策與思考

從本質上講，租房市場是保障性住房的一部分。在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，甚至在很多二、三線城市，房價屢創新高，買房難度加大，同時住房租金回報率降低。從發展來看，應積極構建健全的租房市場體系，加速租房市場的發展，促進經濟與社會的和諧發展。

（1）逐步建立促進租房市場健康穩定發展的政策措施

與商品房市場一樣，租房市場的發展離不開政府的政策支持。一方面，應將租房市場納入房地產市場體系，在房地產立法和政策中加入租房市場的內容。另一方面，制定有針對性的政策措施維護租房市場各方的合法權益。通過構建良好的制度環境，培育市場主體，繁榮租房市場。

（2）逐步建立以廉租房、公共租賃房為主的社會保障體系

在大力發展一般租房市場的同時，還要大力發展廉租房和公共租賃房。廉租房屬于社會保障體系的一部分，主要解決中低收入人群的住房問題。公共租賃房覆蓋范圍更廣，主要解決各類無房戶的住房問題。逐步建立以廉租房、公共租賃房為主的社會保障體系，以租賃為主解決住房保障問題。

（3）積極培育社會房屋租賃市場的發展

除了政府提供的廉租房和公共租賃房，更多的還是社會提供的閑置房屋。近些年來，隨著住房私有化的實施，很多人擁有了私有房產，可以拿出來出租，并獲得一定的租賃收入。一部分先富裕起來的人群，大部分擁有多套房，多余的房屋也可以拿來出租。隨著越來越多的民眾買不起商品房，租房市場的培育和發展更加重要，可以滿足不同收入水平人群的居住需求。

（4）積極構建靈活多樣的房屋租賃方式

如今，在租房市場上，往往面臨著諸多不誠信現象，房主或客戶違約的現象時有發生。通常情況下，房主與客戶私下簽訂租房協議，往往不具有法律效力。由于大城市房價租售比越來越高，導致許多房主不愿意將房子拿出來出租。針對這些情況，應積極構建靈活多樣的房屋租賃方式，使房主與客戶達到雙贏，房主愿意出租，客戶愿意受租，并減少違約現象。針對租房市場信息不夠透明的情況，可以建立租房中介機構，并創新服務模式，搭建供需雙方的平臺。

（5）積極解決房屋租賃市場的配套問題

在大力發展租房市場的同時，還應積極解決房屋租賃市場的配套問題。特別是房子所附帶的一些東西，如戶籍、就業、社會保障等。租房要逐步能入戶，租房要逐步能享受平等的就業權，租房要逐步能享受對等的社會保障體系，等等。只有把束縛在房子上的其他配套問題解決好，租房市場的發展才能沒有后顧之憂，租房市場的未來才會更加光明。

可見，為了促進租房市場的健康發展，還需要解決許多問題。隨著我國城市化進程的不斷加快，大量的農村人口涌入城市，城市人口大規模移動，這都將帶來旺盛的租房需求。只有構建良好的租房市場體系，加快租房市場的培育和發展，才能更好地滿足各方面的租房需求，也才能促進社會長久穩定。

重慶公租房建設的嘗試與探索

2008年7月，中共中央政治局委員、重慶市委書記提出建設“宜居重慶、暢通重慶、森林重慶、平安重慶、健康重慶”，即“五個重慶”建設。其中，“宜居重慶”是“五個重慶”的首要內容，就是要讓廣大老百姓住得起房子，而且住得滿意。

在推出公租房計劃之前，重慶市已有廉租房、經濟適用房、限價房、安置房等保障性住房。然而，這些保障性住房大多針對本地人。重慶作為一個快速發展中的城市，而且擁有眾多高校，新生代城市居民、大學畢業生、外來工作人員、新就業人群等“社會夾心層”群眾，被排除在現有的住房體制之外。這些人員既享受不到保障房，短時期內也買不起商品房，這部分人群大約占住房需求總人數的30%。

重慶把公租房定義為：在住房市場化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優惠租賃價格，由國有企業持有產權，面向在本市就業的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。重點解決城市“夾心層”人群的住房，力爭實現城市保障性住房的“全覆蓋”。公租房由政府出錢建設，低價租給中低收入者。只要年滿18周歲，在重慶主城區具有穩定就業崗位和收入來源，本市無房戶或住房面積低于城市住房保障標準的城鄉居民，具有租金支付能力的都納入申請范圍，不設戶籍限制，打破了城鄉和內外差別。租金價格控制在市場租金價的60%以內，收取的租金主要用于兌付建房款利息，租賃期最長為5年。

2010年2月28日，位于重慶北部新區鴛鴦組團的公共租賃房聚居區——“民心佳苑”正式開工建設，這是重慶首個開工建設的公共租賃房聚居區。該小區為高層電梯房，有運動場地、超市、水體、小學、幼兒園及中心景觀綠地，配套設施較為齊全。小區距離即將通車的輕軌500米左右，交通相當方便。戶型在80平方米以下，主力戶型為50平方米至60平方米，將容納住戶1.2萬戶至1.5萬戶。

未來10年，重慶市將建設4000萬平方米的公共租賃房。按計劃，今年開建500萬平方米，3年時間內完成2000萬平方米。為管理好公租房，重慶市將組建一個副局級單位——公租房管理局，作為重慶市國土資源和房屋管理局的二級局，專門負責主城九區公共租賃房的管理。

按照重慶市政府的目標，住房供應比例調控在1:6:3左右，即10%高收入人群購買高檔商品住房；60%中等收入家庭，6.5年的家庭收入購買中小套型、中低價位的商品住房；30%低收入群體通過政府提供保障性住房予以解決。經過幾年的努力，逐步形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的雙軌運行的城市住房供給體系，真正做到“宜居重慶”。

我國租房市場未來發展展望

改革開放以來，我國房地產市場取得了長足的發展。租房市場作為我國房地產市場體系的重要組成部分，對于滿足人們居住需求以及支持國家經濟發展發揮了極其重要的作用。大力發展租房市場，改變居民居住觀念，促進市場健康發展，是緩解當前我國住房供需矛盾的有效途徑。

從長遠來看，構建健全的租房市場體系具有重要的意義。當前，我國仍然處在城市化快速推進的階段，既然城市化就必然需要住房，而首要的解決的方式就是租房，等條件好后再買房。而且，隨著產業結構的調整和城市的擴張，許多人的工作地點可能在不停的轉換，這也將帶來旺盛的租房需求。另一方面，房屋供給在不斷增加，“以房養房”的觀念逐漸深入人心，房租已經成為某些人的重要收入來源之一。只要政府正確加以引導，社會各界共同努力，就一定能夠做到 “高端有抑制，中端有市場，低端有保障”，走出一條具有中國自身特色的房地產可持續發展之路，促進我國房地產市場的長期繁榮！同財政部、發展改革委、人民銀行、審計署、銀監會聯合試行住房公積金督察員制度，目前將重點對試點城市住房公積金管理和試點項目建設開展督察。（記者鳳鳴）

住房和城鄉建設部下發通知要求加強大型公共建筑節能管理

本刊訊 為貫徹落實《國務院關于進一步加大工作力度確保實現“十一五”節能減排目標的通知》要求，切實加強公共建筑節能管理，確保完成公共建筑“十一五”節能減排任務，住房城鄉建設部日前下發《關于切實加強政府辦公和大型公共建筑節能管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地住房城鄉建設行政主管部門要嚴格按照相關要求，會同有關部門切實做好公共建筑的節能管理工作。根據《通知》要求，各地住房城鄉建設行政主管部門必須將公共建筑節能管理工作和2010年公共機構能源消耗指標在去年基礎上降低5%的目標，納入本部門“十一五”節能減排工作目標。

《通知》指出，各地要結合本地區實際情況，深入推進國家機關辦公建筑和大型公共建筑能耗監測體系建設，抓緊建立健全政府辦公建筑和公共建筑室溫監控及空調系統節能運行管理體系，積極探索建立公共建筑節能運行管理激勵制度。各地住房城鄉建設主管部門應會同有關部門，加強對轄區內政府辦公建筑和公共建筑空調溫度控制執行情況的管理，督促建筑所有權人或使用人，嚴格執行空調溫度控制規定，合理設置空調溫度，建立相應的工作制度并切實實行。各地要選擇重點建筑安裝用能分項計量裝置，推進能耗監測平臺建設，為既有建筑節能改造，建立能耗定額和超定額加價制度奠定基礎。北京、天津、深圳等第一批國家機關辦公建筑和大型公共建筑能耗監測平臺建設試點城市，要進一步完善監測平臺功能，在現有基礎上，擴大監測范圍，增加動態監測建筑數量。其中北京、天津、深圳今年分別新增動態監測315棟、165棟和250棟國家機關辦公建筑和大型公共建筑。江蘇、重慶、內蒙古等第二批國家機關辦公建筑和大型公共建筑能耗監測平臺建設試點城市，2010年內應完成監測平臺的建設，并通過驗收。第三批試點城市要深化實施方案，盡快組織落實，啟動平臺建設。

《通知》強調，各地住房城鄉建設主管部門要加強對新建公共建筑空調系統設計、施工、驗收、審查等階段的監督檢查。在今年空調系統正常運行期間，市縣一級住房城鄉建設主管部門要采用隨機抽查和重點督查相結合的方式，對轄區內的政府辦公建筑和公共建筑執行空調溫度控制情況至少進行一次專項檢查，對不符合《公共建筑節能設計標準》和《公共建筑空調溫度控制管理辦法》規定的要責令其整改，并向社會公布檢查結果。省住房城鄉建設主管部門要加強對所轄市縣執行情況的監督檢查，并于今年10月底前，將本年度本省（自治區、直轄市）公共建筑空調溫度控制情況進行總結報住房城鄉建設部。在建筑節能專項檢查工作中，要把國家機關辦公建筑和大型公共建筑能耗分項計量裝置的安裝、監測平臺建設和功能定位作為重點內容，檢查當地推進國家機關辦公建筑和大型公共建筑節能監管體系建設的目標、任務是否明確。

《通知》對加強制度建設和創新機制提出了新的要求。《通知》指出，第一批和第二批國家機關辦公建筑和大型公共建筑能耗監測平臺建設試點省市，應綜合分析能耗監測平臺數據，提出公共建筑年度能耗分析報告。要根據關于加快推行合同能源管理促進節能服務產業發展的有關規定，積極探索合同能源管理等節能服務機制，并開展試點，推進公共建筑節能改造。第一批國家機關辦公建筑和大型公共建筑能耗監測平臺建設試點城市，應研究提出推動合同能源管理的實施方案，明確合同能源管理在建筑節能領域的模式、內容。同時，在能耗動態監測的基礎上，各地要結合本地實際，研究制定當地國家機關辦公建筑和大型公共建筑的用能標準、能耗定額，逐步建立超定額加價制度。

《通知》要求，各地要定期開展節能運行管理技術培訓，提高國家機關辦公建筑和大型公共建筑的節能運行管理能力和技術水平；深入開展公共建筑節能運行宣傳，樹立節能意識，營造良好的社會氛圍，促進全社會的節能行動健康有序發展。(記者 鳳鳴)

全國城市軌道交通工程質量安全管理經驗交流會召開

本刊訊 7月21日，全國城市軌道交通工程質量安全管理經驗交流會在深圳市召開。會議總結了近年來城市軌道交通工程質量安全管理工作，分析了當前