我國當前的房價該不該控制

李文增

（作者為天津市經濟發(fā)展研究所金融發(fā)展研究中心主任、高級經濟師，中國未來研究院研究員）

前一段時間，有兩位領導的講話引起了輿論的高度關注。一位是國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼，他說：房價還要漲。另一位是博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖，他說：三分之二的房子應該由政府供應。最近，中央高層接連表態(tài)，要抑制、遏制投機性購房。

一、我國當前的房價是否合理？

最近媒體上發(fā)表了一學者關于中美房價比較研究的文章，該文指出：“2008年美國人均年收入（全美國民）為3.76萬美元（世界排名第四），中國2008年人均年收入（全國居民）僅1100美元（世界排名第109位），美國人均年收入是中國人的34倍。”該文進一步指出：“退一步比較。中國城鎮(zhèn)與農村居民的收入差距很大，2008年，全國城鎮(zhèn)居民收入人均15781元，約折合2300美元；2008年全國農村居民人均收入4761元，折合700美元。顯然，即使拿中國城鎮(zhèn)的人均收入也僅相當于美國的6%，或者說，美國（含農村）的人均年收入是中國城鎮(zhèn)居民（不包括農村）人均年收入的16.3倍。”

那么，美國目前的房價是多少呢？該文指出：“2009年美國商務部公布的最新數據顯示，美國9月份的新房銷售中間價為每套20.48萬美元，折合人民幣約140萬元。換句話說，在美國每套約20萬美元的房子，是絕對的主流。而二手房價格的中間價一般要比新房中間價低4萬美元左右。”

美國的新房指的是什么樣的房子呢？上海社科院經濟景氣與預測研究室主任劉 松指出：“美國的房屋面積一般為每套200平方米左右。這樣記算出來，美國新房的單價，折合人民幣大約6800元/平方米。”

劉 松進一步指出：“其實，這樣算并不嚴謹。因為，美國的住房不像中國這樣按照所謂建筑面積計算，美國是按照使用面積計算的，而且諸如車庫、陽臺、地下室、儲藏室等都不算入面積，綜合折算下來，美國200平方米的房子差不多相當于中國400平方米左右的房子。另外，還有一點不同，美國的房子在中國被稱為別墅，而中國被稱為房子的住房在美國只是公寓。嚴格說來，美國的房價與中國的別墅價格相比才是恰當的。”

通過上述分析可以清楚地看出，我國目前的房價是非常之高的。電視劇《蝸居》真實地描述了如今買房的艱辛，尤其是白手起家的市民在大城市買房更是困難重重，再努力省錢也追趕不上房價的腳步。沒有屬于自己的一套房子，讓愛情、親情、事業(yè)都不順心。高房價不僅僅是打劫了我們的金錢，更是打劫了我們的生活。

二、如何看待我國當前的房價走勢？

盡管我國目前的房價是非常高的，但人們仍感恐慌：現在不買，以后是不是會更難買呢？現在買房是不是最佳時機呢？抱著不同的想法，不管是自住還是投資，都紛紛涌入樓市。如果多數人都是這樣一種心理預期的話，房價不繼續(xù)上漲才怪呢。

2009年11月13日，國家發(fā)展改革委、國土資源部、環(huán)境保護部三部門召開“抑制部分行業(yè)產能過剩和重復建設，引導產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”第二次部門聯合信息發(fā)布會。國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼在會上回答記者提問時表示，目前房地產行業(yè)總體上沒有過剩，否則房價不會上漲，還有那么多人需要房子。從這個情況來看房價還是要上漲的。”這一講話似乎使人感到我國的房價上漲是合理的，也是必然的。

筆者認為，我國目前的房地產行業(yè)總體上雖然沒有過剩，但出現了結構性的過剩是不爭的事實，即保障性住房供給不足，商品房供給相對過剩。

商品房供給相對過剩為何價格還在上漲？其一，購房需求中既有消費需求，也有投資投機需求。當投資和投機膨脹時房價也會較快上漲。其二，保障性住房供給不足，使相當多的人不得不想方設法借錢買商品房，致使商品房價格不斷上漲。因此，我們不能單純以人們是否有需求，房價是否上漲來判定房地產行業(yè)發(fā)展是否合理。特別是在人們有房價上漲和通貨膨脹預期，導致投資需求膨脹時，相對過剩的房產價格仍會上漲，甚至會較快上漲，將結構失衡問題掩蓋了。

本次國際性的經濟危機發(fā)源于美國的金融危機，而美國金融危機爆發(fā)的重要原因之一是次貸危機。次貸危機爆發(fā)前，房價也是不斷高漲，似乎表明房地產行業(yè)總體上沒有過剩，不存在什么問題。次貸危機爆發(fā)后才發(fā)現房地產行業(yè)出了嚴重問題，一是不合理的投資和投機需求拉動；二是相當多的非正常有效需求，即購房者是缺乏實際購買能力者，最終導致美國次貸危機——西方金融危機——國際經濟危機。

應該指出的是，我們尚未深入調研我國房地產行業(yè)總體上的需求，有多少是實際的消費需求，有多少是為追求盈利的投資和投機需求。不僅如此，我們尚未深入調研我國房地產行業(yè)總體上的實際消費需求，有多少是有住房購買能力的需求，有多少是缺乏住房購買能力的需求。

人們的困惑是，為什么受到國際金融危機影響后，國內許多行業(yè)包括與房地產開發(fā)密切相關的鋼鐵、水泥等建材產業(yè)的價格皆大幅度下跌，唯有房地產價格在僅維持了短暫的波動后就不斷上漲？難道這符合市場法則和價值規(guī)律？

其實這種情況的發(fā)生，大的方面不外乎兩個原因，或者是由于房地產開發(fā)中的土地成本大幅度上升，或者是由于人們的某種預期導致的投資投機使然。

董祚繼表示，從長期來看，我國正處于加快發(fā)展的過程中，土地日益稀缺，因此價格還是要上漲的，任何人沒有辦法進行抑制。果真如此嗎？我國香港地區(qū)土地稀缺的程度比內地更加嚴重，真可以說是寸土寸金，然而近些年的香港房地產價格雖有上漲，但始終未超過1997年亞洲金融危機爆發(fā)前的水平，而內地一些城市的房地產價格與1997年時比較，上漲了1～4倍。有關資料表明，重要原因之一在于香港特區(qū)政府自1997年亞洲金融危機后，在房地產業(yè)發(fā)展方面加大了保障性住房建設，分流了一部分商品房市場的資金需求，從而抑制了商品房價格的過快上漲。而內地雖然也在進行保障性住房建設，但發(fā)展速度緩慢，甚至未達到預期的目標。

不久前，全國人大常委會發(fā)布的《關于保障性住房建設項目實施情況的調研報告》顯示，在中央預算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設進度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6%。保障性住房建設交出這樣的成績單，一些地方政府難辭其咎。

為什么保障性住房這樣關乎民生的大事，完成得如此之差呢？如果說2009年房地產市場不景氣，政府實在無力完成保障性建設任務，另當別論，但事實不然。2009年年初上海市財政局在向上海市人大提交的預算報告中，設定的2009年上海市土地出讓金收入僅為393億元，而至三季度末，就已經達到652億元。因為樓市回暖后，土地實際成交價格遠遠超出預期，2007年每公頃地價為2560萬元，到了2009年躍升為4159萬 元。2009年9月30日和10月30日，上海規(guī)劃和國土資源管理局又密集推出超過60幅地。2009年三季度末，北京土地出讓收入571億元收入囊中。無論銷量還是價錢，都超過了歷史上最火的2007年。自從5月份北京廣渠門外10號地創(chuàng)出“地王”以來，全國重點城市的土地市場便吹響“集結號”，各地“地王”層出不窮，土地出讓市場一片繁榮。與此同時，70個大中城市房價環(huán)比連漲7個月。有經濟學家說：“美國紐約州的房價，現在只有上海浦東區(qū)樓價的一半，而人均工資卻是上海的7倍。”

房地產市場的表現，恰恰反映了在保障性住房建設上，一些地方政府的不作為。在保障性住房建設進展遲緩的同時，開發(fā)商囤地倒賣問題照舊。我國1994年就頒布的《城市房地產管理法》明確指出：“超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。”1999年4月，國土資源部又頒布了《閑置土地處置辦法》，再次重申了類似規(guī)定。而一些地方政府對上述規(guī)定置若罔聞。

地方政府在保障性住房建設上動作遲緩，不是執(zhí)行力問題，而是執(zhí)政導向的大問題。地方政府對GDP很熱衷，指標不僅能完成，而且都超額完成。地方政府對倒賣土地、獲取巨額土地收益很熱心，這個市場就一片火爆。而對國務院限制囤積土地政策執(zhí)行不力，對建設保障性住房重視不夠，不但數量少，而且建到荒郊野外，要學校沒學校，要醫(yī)院沒醫(yī)院，要市場沒市場，這叫“保障”嗎？

三、如何調控我國當前的房價走勢？

幾乎是在國土資源部的官員講“房價還要漲”的同時，從媒體上聽到了另外一些聲音，國家統(tǒng)計局總經濟師姚景源說：現在我們國家是“兩個小青年買房，雙方父母掏錢，爺爺奶奶掏錢，是四個家庭支持一個小家庭買房子，這樣就扭曲了支付能力和價格。”

2009年11月14日，在南京舉行的“中國（南京）城市運營及區(qū)域經濟發(fā)展高峰論壇”上，中國入世首席談判代表、現任博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖語驚四座。在有限的一個多小時里，這位前政府官員言語犀利，猛烈炮轟樓市外，他還說：“現在房價之所以高，主要是在土地供應上，在建設一般老百姓的廉租房方面，政府做得不夠”，“政府不是窮得叮當響，是有錢”，“應該2/3房子由政府提供；1/3開發(fā)商去做，這部分房價越高越好，讓富人去買，稅收給政府”，“可以將高檔房放在郊區(qū)，富人不是有汽車嗎？讓他們開著奔馳寶馬去”，“我這話，讓房地產開發(fā)商不太高興，市長也不一定高興。但如果市長不拿出好的地給百姓，我覺得這個城市的管理者不夠資格”。

筆者認為龍永圖先生的觀點是正確的，我國正處在社會主義市場經濟發(fā)展的初級階段，住房市場必須要有政府的較大投入作為支撐，否則這個市場就會不穩(wěn)。至于政府投入多少為合適，都可做調查研究。筆者建議：

（一）逐步完善我國的住房市場體系。既要注重完善我國的商品房住房體系（安排好高、中、低檔不同層次的商品房建設），也要注重完善我國的保障性住房體系（安排好廉租房、經濟租賃房、經濟適用房和限價商品房的建設），后者主要由政府主導開發(fā)建設，至于應占整個住房市場的多大比重為好，筆者認為，應以其能否抑制住我國當前及今后的房價上漲為準。

（二）政府有關部門要做管理好通貨膨脹預期的工作。多做抑制房價上漲的謀劃和措施，少做房價還要不斷上漲的言論和宣傳，避免或減少人們對通貨膨脹和房價上漲的預期。

（三）政府有關部門開展較全面系統(tǒng)的房地產市場調查研究。調查清楚我國目前的住房市場需求中，有多少是自住性的消費需求，有多少是投資和投機需求。以便采取針對性的措施抑制住房市場的投資和投機需求，進而抑制住房價格的上漲。

（四）限制二套房的首付比例。2009年以來流入住房領域的貸款，更多地支持了投機性的住房開發(fā)和投資，而不是真實性的住房開發(fā)和消費。通過限制二套房的首付比例，可限制住房開發(fā)和購買的投機性。

（五）限制房地產開發(fā)企業(yè)金融杠桿的利用率。對目前限制房地產企業(yè)的自有資本金20%恢復到35%或更高，以制約囤積土地的過度擴張所導致的土地和房價的過快上漲。

（六）嚴格貫徹和落實國家頒布的有關管理辦法。對近些年房地產開發(fā)的閑置土地進行一次徹底清查，嚴格貫徹和落實《城市房地產管理法》和《閑置土地處置辦法》。

（七）建立相關的考核機制和問責制。中央政府對地方政府的業(yè)績考核內容包括保障性住房建設和房產價格走勢情況，與之相適應要規(guī)定地方政府的相關職責，并實行問責制。因為這是關系到民生和我國整個國民經濟和社會能否實現穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的大問題。