對房地產企業會計信息質量的探討

許昌瑞貝卡房地產開發有限公司 趙明益

對房地產企業會計信息質量的探討

許昌瑞貝卡房地產開發有限公司 趙明益

由于房地產行業自身的特點，其財務會計信息質量對整個行業的發展前景與相關的調控政策都有很大的影響。本文主要分析了當前房地產企業中會計信息質量存在的問題以及新制度在整個行業中的應用程度，并且針對一些不足之處提出了相應的對策建議，以期望對提高房地產企業信息披露中的信息含量、完善房地產企業的財務會計管理體系有積極的參考意義。

房地產企業 會計信息質量 會計準則

一、前言

當前我國的房地產行業受到越來越多的關注，房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點，其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則，但是從在房地產行業實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證，而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重，這也導致了國家財政稅款的流失，本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。

二、房地產企業會計信息質量存在的問題

（1）風險信息披露內容不完整

房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險，這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點，所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地發布有關風險的企業財務信息。然而，從當前我國相關的財務會計法規制度來看，房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險；但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及，相關方面的質量保證金信息也未加披露，這是需要進一步改進的地方。

（2）會計核算準則指引不夠完善，業績評價信息不夠客觀

對于地產開發企業來說，會計核算準則指引不夠完善，這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間，于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程，這部分的管理費用就計入了當期損益，而由于整個工程的部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現，而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標，比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況，這也會在很大程度上使投資者產生誤解。

（3）企業內部會計核算不完善

當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度，使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定，企業現金流量表的編制主體是企業自身，然而，現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說，房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的，而在另一方面，企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的，由于房地產企業的開發期限較長，其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。

（4）房地產企業的會計體系不規范，收入確認制度有待改善

當前在我國的房地產企業中，相關的財務會計體系仍然不規范，銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法，這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中，房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點：第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入；第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入；第三種情況是在項目竣工驗收以后，開具銷售發票確認收入；第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說，上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體，在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題，被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上，企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致，因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。

三、提高房地產會計信息質量的對策建議

針對上述房地產會計信息質量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：

（1）提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

在提高房地產會計信息含量的披露方面，首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目，該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外，還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前，預售商品房收入不能結轉，但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況，由于各房地產企業的預售政策不同，往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響，而在很多房地產會計信息中，上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例，根據目前預售政策規定的要求，相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時，房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證，然而在其他一些地方的規定往往與此不同，所以，披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下，額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后，企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露，也就是說以企業每一個項目為基本單位，披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量，這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。

（2）完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定，然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足，這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說，假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用，那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用，而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債，這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規范房地產行業的會計信息管理。

（3）完善企業內部會計核算，整合現金流量統計

針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題，相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系，這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度，也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算，具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范，整合現金流量統計，通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。

（4）完善房地產企業的會計規范體系

近幾年來，伴隨我國會計理論研究的進一步深化，政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范，以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度，使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時，還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引，使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。

四、結束語

由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范，這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此，我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系，制定出科學的會計核算準則，從而提高房地產企業信息披露中的信息質量，這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。

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（責任編輯：張彬）