我國開征物業稅的必要性研究

路冬玲

（太原城市職業技術學院，山西 太原 030027）

〔財會與金融〕

我國開征物業稅的必要性研究

路冬玲

（太原城市職業技術學院，山西 太原 030027）

隨著我國經濟環境的發展變化，新一輪的稅制改革應運而生，現有房地產稅收體制中存在的問題不容忽視。本文通過對物業稅的內涵分析，提出了我國現階段開征物業稅的必要性。

物業稅；內涵；主體稅種；財富分配

一、物業稅的提出及其內涵

（一）我國物業稅的提出

自1998年我國取消以實物分配為特征的福利分房制度以來,隨著公積金政策、銀行住宅抵押貸款以及二手房市場配套措施的完善,房地產市場出現了良好的增長態勢,上海等大中城市的房價上漲尤為迅速。2003年，我國正處于即將步入新一輪的經濟擴張期，由房地產投資熱所帶動的經濟過熱成為主要的防范對象。政府為了抑制過熱的房地產投資，動用了各種宏觀調控手段，此時“物業稅”被賦予了控制房地產市場價格的功能。2003年10月公布的《中共中央關于完善市場經濟體制若干問題的決定》中明確指出：“實施城鎮稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費。”后來的五中全會又進一步把“穩定推行物業稅”作為我國“十一五”稅制改革的重點之一。2005年3月20日財政部副部長肖捷出席“中國發展高層論壇”時明確表示，今后一段時期將重點推進物業稅改革。近幾年，政界、學術界也在不斷開展對有關開征物業稅的廣泛研討。從此，“物業稅”由一個人們陌生的術語逐漸變為大眾迫切關注的話題。從2003年5月開始,財政部和國家稅務總局先后分3批,在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點。2010年1月7日,國家稅務總局有關負責人表示，目前稅務總局正在擬定的物業稅實施方案,以目前某個省區市正在進行的物業稅模擬征稅方案為“藍本”,綜合其他各試點城市模擬方案經驗進行制定。按照計劃,擬定方案在今年“兩會”上討論,具體實施的時間初步定在“十二五”期間,在2011年前后或選擇城市進行實征試點。由此可見，千呼萬喚的物業稅已如離弦之箭，別無退路。

（二）物業稅的內涵

物業稅（Property Tax）,又譯作財產稅，在有些國家被稱作不動產稅，是針對土地、房屋等不動產在其保有環節征收的稅種，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款，且稅額隨房產的升值而提高。其稅收的性質為財產稅，征收的對象是納稅人的財產。從稅收要素的角度分析，物業稅的征稅對象為土地及附著于土地上的建筑物等不動產；征稅依據為不動產的市場價值或租金價值；征稅稅率視具體情況而定，通常采用比例稅率或累進稅率。稅收多歸屬于地方政府，是地方財政穩定而重要的財源。此外，物業稅具有以下特征：

1.物業稅屬于個別財產稅

財產稅按課征方式的不同，可分為一般財產稅和個別財產稅。一般財產稅是針對納稅人所擁有的一切財產的價值綜合課征的稅收，包括土地、房屋等不動產；機器設備、汽車等動產，以及股權、債券等資產。個別財產稅是對財產進行有選擇的課稅。物業稅主要是對土地及地上建筑物等不動產課征，因此屬于個別財產稅。

2.物業稅屬于直接稅

由于不動產的持有者在對其財產的使用上一般不與他人發生經濟關系，稅負一般難以轉嫁。

3.物業稅是對不動產課征的經常稅

物業稅主要針對不動產保有環節征收的一種稅，應作為地方財政收入的經常性來源。

二、開征物業稅的意義

我國房地產行業在社會主義市場經濟中具有舉足輕重的重要地位，現已成為國民經濟的支柱產業。隨著我國經濟體制改革的深入進行，原有的房地產稅收體制顯得有所滯后。因此，隨著研究的不斷深入，物業稅的出臺也已漸行漸近。目前形勢下，我國開征物業稅的深遠意義主要體現在以下方面：

（一）培育地方主體稅種，穩定財政收入

完善地方稅體系是新一輪稅制改革的重要內容，目前我國地方稅體系中主體稅種不明確，以山西省為例來分析，事權與財權劃分不統一的現象仍然存在，具體見表（1）：

表1 2000-2007年山西省地方財政收支情況單位：萬元

因此，從表1的數據分析中不難發現：2000-2007年期間，山西省地方財政收入呈逐年遞增趨勢，盡管如此仍遠遠不能滿足財政支出的需要，支大于收的局面非但沒有緩和反而呈逐年加劇趨勢。在稅種結構上，地方稅收收入缺乏合理的主體稅種。以山西省為例，2007年各項稅收收入具體情況見表2：

表2 2007年山西省地方各項稅收收入情況單位：萬元

從表2可以看出：在山西省地方稅收體系中，占稅收比重最大的是作為中央地方共享稅的增值稅，其次是營業稅。隨著營業稅改革的呼聲越來越響，未來不論是通過縮小營業稅的征稅范圍，或是將部分行業的營業稅改征增值稅，還是通過降低營業稅的稅率來減輕第三產業的負擔，都表明地方稅體系以營業稅為主體稅種是不穩妥的。

從世界上大多數國家的地方稅結構來看，財產稅大都是地方稅的重要來源，具體見表3：

表3 2006年部分國家財產稅占地方稅收收入的比重

資料來源:OECD,Revenue Statistics 1965-2007

物業稅作為財產稅的一種，應將其作為地方稅體系的主體稅種，最主要的原因是這一稅種所具有的特性。一是物業稅以不動產作為征稅對象，具有明顯的可見性和相對穩定性，便于地方政府征收；二是物業稅作為地方主體稅種，其用途主要用于提供地方公共服務，屬于地方財政支出的范疇，是較穩定的收入來源，對地方政府具有激勵作用，有利于公共服務質量的提高；三是物業稅的稅基評估較為復雜，將其劃定為地方政府征稅范圍，便于地方政府了解本轄區的特點，有利于加強稅收征管。

（二）調節財富分配，維護社會穩定

改革開放以來，允許一部分人先富起來的政策，必然導致個人收入上的差距。根據庫茲涅茨的“倒U理論”，一個國家在經濟發展期間其居民收入差距可呈“倒U”狀態，即在經濟發展初期，收入差距會逐漸擴大，隨著經濟發展收入差距又會逐步縮小。而中國目前正處于收入差距逐漸拉大的階段，綜合各類居民收入分析，基尼系數越過警戒線已是事實，2009年7月份我國的基尼系數高達0.46，從經濟學的角度來看，基尼系數0.3以下是穩定線，0.4是警戒線，0.5是危機線，0.6時動亂線，所以我國的基尼系數已越過警戒線，逼近危機線，兩極分化不容忽視。

現階段，我國對個人收入分配調節的稅收主要有：消費稅和個人所得稅。這兩個稅種都屬于對個人財富在流轉環節上的征收，而對于個人在財富保有環節卻缺乏應有的調控。從國外的稅收理論及實踐中不難發現，要想縮小收入差距，有必要在財產的保有環節設置相關的稅種加以調控。而我國的財產稅體系尚不健全，稅基窄、稅種少，已經不適應經濟形勢發展的需要。今后，應遵循國際通行做法，分別按財產擁有、財產轉移、財產收益三個環節來設計稅種，逐步建立和完善財產稅體系。物業稅的開征便是填補我國財產稅空位的需要，緩解我國貧富差距持續擴大的需要，構建社會主義和諧社會的需要。通過對房地產保有環節征收物業稅，對占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率或免稅，一方面可以起到抑制富裕階層過度占有資源，引導合理消費；另一方面可以用所征收的稅收用于改善低收入階層的住房條件，加強貧富調節，緩解社會矛盾。

（三）抑制投機，引導房地產市場健康發展

“房地產作為一種特殊的商品,本身就兼具消費品和投資品的雙重屬性”。隨著我國住房制度的改革不斷深入，中國房地產市場中投資性的購房需求占總需求的比重正在上升，投機因素的加大使得房地產市場中的“泡沫”成分不容忽視。查爾斯·P·金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經濟學辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”自1999年以來，全國商品房和商品住宅價格持續走高。2009年1-10月，全國商品房和住宅均價分別為4751元/平方米和4544元/平方米，分別較2008年同期增長20.8%和22.7%，絕對水平和增速均創歷史新高。2009年中國社科院的《經濟藍皮書》介紹，當前有85%的中國家庭買不起住房；《福布斯》將中國樓市列為全球第二號泡沫；中國人民銀行調查報告顯示70%受訪者認為房價太高；萬科掌門人王石稱樓市泡沫嚴重……這些都已在提示，現在的樓市泡沫已不小。

房價的持續上漲是否合理，不妨從房價收入比的角度來分析。按照國際慣例，房價收入比應在3-6倍之間為合理區間，而我國各個城市的房價收入比卻很不平衡，中小城市的房價收入比多在六倍以上，屬于房價過高的范疇。依據國家統計局公布的有關數據計算，2007年全國整體房價收入比=28平方米×3665元/13786元=7.44，出現較為嚴重的失衡。一些大城市的狀況則更加嚴重，北京由9.55增加為13.09；上海由6.7增加為11.25；廣州由6.49增加為12.09；深圳由5.85增加為13.15；廈門由5.41增加為13.22；重慶由3.07增加為5.15；天津由4.41增加為9.34。兩位數的房價收入比使得樓市面臨泡沫破滅的危險。雖然2007年國家出臺了降低利息稅及加息政策，在一定程度上起到了抑制房地產的投機行為。但由于消費價格指數的加速上漲，居民投機沖動增強，導致房價暴漲。雖然加息提高了貸款資金成本，但由于房地產市場利潤增加的速度仍高于貸款成本的上漲速度，所以此次加息對于抑制投機的效果并不明顯，由此可見，對房地產投機行為的控制并不是一蹴而就的。物業稅的開征，增加了投資者的持有成本，必然在心理上降低其投資需求，同時，房地產的價格最終是由房地產的市場供求關系決定的，這樣即使房價不一定會因此而降低，也達到了抑制房地產投機行為的征稅目的。配合政府的其他宏觀調控措施，如適當地增加住宅建設土地供應量，從政策上限制開發商的土地閑置等，我國的房地產市場必將走向理性回歸的道路，而不是坐等泡沫破滅，直至出現嚴重的金融危機。

（四）加快房地產稅費改革，提高納稅人涉稅遵從水平

稅收遵從理論是近些年來西方理論界逐漸興起并迅猛發展的稅收研究分支，學者們逐漸認識到納稅人的稅收遵從水平對稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應應起到制約作用。從前述可知，導致納稅人稅收遵從水平低的原因既有主觀上的也有客觀上的。物業稅的開征，在客觀上通過改革現有房地產稅制所存在的稅種重復、稅費名目繁多的現狀，通過簡明的稅制設計，可以有效地避免或減少納稅人由于繁瑣的征稅程序和環節而逃避納稅。同時，稅收遵從水平還受到納稅人主觀意識方面的影響。因此，要從主觀上提高納稅人的稅收遵從意識，關鍵是提高納稅人基于納稅而產生的公平意識。即稅收是保障公眾各項權利的成本，是為了獲得政府提供一定數量和質量的公共商品而付出的代價。因此，從西方國家的經驗來看，普遍將物業稅作為地方政府稅收的主體稅種，“取之于當地，用之于當地”，政府通過將稅收合理運用于當地的公共事業建設，并增加財政支出的透明性和程序性，使公眾感到稅收與公共服務的交換過程中自己的付出與獲得的利益是對等的，即從主觀上感到是公平的，由此來達到提高稅收遵從水平的目的。

［1］杜雪君，吳次芳，董忠華.我國房地產稅與房價關系的實證研究［J］.技術經濟，2008，（9）.

［2］商蕾.關于開征物業稅的研究［J］.中國鄉鎮企業會計，2009，（4）.

［3］林家彬，劉毅.開征物業稅對房地產市場的影響［J］.重慶工學院學報，2009，（4）.

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A

1673-0046（2010）3-0063-03