成都商業地產的現狀及前景分析

周書伊/文

成都商業地產的現狀及前景分析

周書伊/文

商業地產在理論上沒有統一的界定，國外通常有狹義和廣義之說。狹義的商業地產在英文里叫做“retail real estate”，意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務類經營方式的不動產，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區商業等。廣義的商業地產在英文里稱之為“commercial real estate”或“commercial property”，除此之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務運行屬性的不動產。

商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業地產如Shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。在現實生活中，我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的Shoppingmall三種業態。

成都商業地產的現狀及存在的問題

成都商業地產現狀

商業布局缺乏規劃、對商業地產特性把握不準、招商代理不專業、后期管理不適應商體發展要求等，是目前眾多城市商業地產項目所呈現的缺點。從2006年和2007年成都商業地產發展的狀態分析，其增長與住宅增長呈明顯差異，落后于民用地產的發展。一些權威人士分析認為，這與目前商業地產開發、運營和后期物業管理的模式的不完善是分不開的。目前，隨著成都地鐵一號線的開通，面對千萬平米的投資機遇，成都商業地產如果不在開發思路、運營策略、后期服務上進行切合市場需求特點的創新，其快速發展必然是曇花一現。

2010年4月，史無前例的樓市調控開始降臨。在新政“滿月”之時，房地產行業呈現住宅趨冷，商業物業日益活躍。成都商業地產開始出現新氣象：商業地產與住宅地產金融差距的縮小，讓商業的優勢開始凸現；對于通脹的預期也使投資商業地產成為了近期的熱點；與此同時，購房者對于投資價值的判斷，商業回報明顯高于住宅。

成都商業地產存在的問題

雖然開發商目前對成都商業地產進行熱捧，但是從成都商業地產發展歷程看仍然存在很多問題：

（1）開發商自身承擔了過多自己不應該承擔的責任。在合理的商業地產運作流程中，開發商主要應該承擔前期項目選址、商體規劃、土地購買、融資、項目施工建設等工作。但是，目前普遍的情況是開發商“既當爹又當媽”，從前期開發立項、建設招商、經營策劃、宣傳包裝到后期物業管理，均為親自“一手抓”。由于開發商承擔了過多自身無法也沒有能力去承擔的環節，結果往往會造成商業地產項目出現“虎頭蛇尾”的場面。

（2）開發商對投資者承諾空泛、不切實際。在最近幾年，很多開發商為盡快收回投資成本，加快項目的進度，他們往往在招商過程中給投資商承諾很多優惠條件，空泛的承諾讓很多投資者在買下后，兌現的結果卻“大相徑庭”，使商業地產開發商的信譽和誠信度在投資者心中大大降低。

（3）整個商業地產項目運轉過程中缺乏金融機構參與。在我國，金融機構全面介入商業地產項目開發過程，還很缺乏。目前，金融機構更多的只是給開發項目進行貸款，實行貸款利率的回報。但是，在整個物業管理過程中，金融機構沒能與商業地產項目開發及運營過程共同承擔風險，實現物業增值的最大化。開發及運營商由于缺乏金融的長期支撐，往往在項目運作過程中顯得“底氣不足”。

（4）缺乏完善的法律監控和規范體系。目前，盡管國家在商品房市場加強了監控力度，但是在商業地產運作領域還缺乏強有力的法律監控和規范，具體表現在消費者的投資回報、投資保障方面。由于大多數開發商并沒有雄厚的開發資金，因此在開發初期往往對項目的回報率和回報目標值期望過高，為實現資本快速回籠，盲目承諾、不擇手段套現，導致很多投資人感到“上當受騙”，嚴重的甚至走向破產。然而在這些方面，由于缺乏完善的法律監管體系，使投資人的利益遲遲得不到解決和充分的保障。

（5）房地產開發、商業產業經營與物業管理三者嚴重脫節。商業房地產是一個涉及投資商、開發商和經營管理方三方合作的過程，商業地產開發企業大都從住宅開發起步，有些開發商只管賣房，不管經營，用炒作住宅項目方式炒作商業地產項目，造成投資收益不佳，導致投資者喪失信心，導致市場上有許多項目面臨經營不善而進行調整甚至閉門謝客的情形。如按照國際慣例，ShoppingMall是只租不售的，而在國內許多Mall的開發商雖然意識到這點，但是資金的矛盾使得許多開發商把商鋪一賣了之，使得ShoppingMall沒有統一的所有者。由于地產開發商并不一定熟悉商業，使得Mall雖然建好，但缺少統一管理，部分超大型購物中心變成了小商品市場。這種以賣為主、分割經營的方式，造成了物價偏高、服務不夠統一的局面，進而限制了消費和企業的擴張。

加快發展成都商業地產的策略及前景

商業地產一向被行業描述為“高投資、高利潤、高風險”的房地產業，但是，從以經營商業地產為主體的藍光地產2005年大舉轉向住宅地產開發的歷程中，可以說明商業地產的確不是一般的地產投資項目。尤其是2005年下半年以來，成都商業地產所呈現的疲軟狀態緩慢增長態勢，更是讓開發商和投資人擔憂。如何抓住成都未來地鐵和城際快車的建設帶來的加快發展商業地產的機遇呢？可以從以下思路進行：

混商建筑開發經營模式

混商建筑，就是樓層底下幾層用做商業，樓上多層用做住宅的建筑產品業態形式。這種建筑模式在現行的商業地產中很普遍，比如，由成都合力達集團開發的位于騾馬市的“ROME·國際”，1—4層為商業用房，5—28層為電梯公寓。這種混商結構的建筑形態，既可以突出體現該地段的商業黃金價值，又可以滿足選擇在城市中心居住的白領人群的要求。更重要的是，這樣的混商開發模式可以在資金上互相補充。

創立商業地產的定單模式

商業地產的定單模式，就是像傳統商業領域的產品定單加工模式一樣，就是先有產品定單，然后按照定單生產、銷售和服務。定單式商業地產開發模式更適用于城市中心商業和社區購物商業，所呈現的代表如“Shoppingmaill”，在成都目前已經出現諸如日本的伊藤洋華堂和新進的首創置業合作，計劃在城東某項目實現3萬平方米用來開設“華堂商場”的定單式開發。 這種模式開發其利好在于，開發商和合作方可以形成長期利益聯盟，開發商保證了物業租金收益的持續性，經營商也得到長期使用物業贏利的穩定性。但是，這樣的模式必須是建立在長期穩定合作的基礎上，一旦合作關系破裂，那么先前按照定單設計的商業項目規劃結構有可能不適合后續經營者的布局要求，從而造成二次招商難的問題。

商業信托基金模式

盡管在國內，房地產投資信托基金(REITS)尚沒有成型，但是，通過各種基金支撐商業地產持續經營的趨勢不可阻擋。信托基金進入商業地產，可以有效解決經營者在操盤商業地產項目所困惑的資金不足的問題。一旦有基金全面介入，一方面可以讓項目升值，贏得眾多的投資者下注；另一方面可有效保證物業經營管理方實現在統一平臺上進行商業體包裝、布局、招商、宣介等經營活動，從而，確保整個商業體的有序、高效、持久、合理的經營和管理。

目前成都市城西、城南的產業布局非常清晰，規劃布局也有較高的前瞻性，這直接促進了商業地產的良性發展。目前許多國際資本均看好和首選成都，國內方面，包括四川新港地產執行董事張紅兵在內的眾多開發商也表達出了對商業地產前景的一致看好，這對于成都來說蘊藏著不可估量的機會。業內人士分析，商業地產的春天已經到來，并會持續影響到未來十年。

日本的六本木新城，開發、規劃及建設周期長達17年，最后躍升成為東京重要的中心商務區之一。這說明商業地產是十年磨一劍。不同于民用地產是針對當前市場的發展模式，商業地產需要有前瞻性，更需要靜下心來研究市場，而商業地產的開發商應該用這種心態來發展商業地產。對于像成都城南這些新興區域，僅僅用回報率來計算是不正確的，自由+投資的投資模式是最為合理的，不僅可以滿足創業需求，未來十年的增值前景也非常可觀。與此同時，對于即將開通的軌道交通，也值得高度的關注。隨著中國城市化進程的推進、消費升級需求，成都商業地產將迎來新的發展契機。

（作者系西南財經大學金融學院碩士研究生，研究方向：金融制度與商業銀行經營管理）