產權歸屬與民國建筑保護

黃 瑛 張 偉

有學者認為，“從某種意義上來說，我們生活的南京，不是六朝留給我們的，也不是明朝留下的，而是民國時期留下的”。雖然大家已普遍認識到對南京民國建筑保護的重要歷史價值，然而受建筑年限的限制，南京的民國建筑中除少數具有革命歷史意義的如梅園紀念館，中山陵等被列為文物，其余均不夠文物標準，因此，文物法的保護方法與手段無法適用于對其妥善的保護和利用，其中，以居住功能為主的建筑更是不適合采用文物法規定的完全原樣不動的保護方式。

南京現存遺留的民國建筑中，很大一部分是居住建筑，其中，頤和路地區保留了南京最大也是最集中的民國居住建筑別墅群，這里曾居住過民國要員，坐落著著名的汪公館，更多散落著的則是說不清來歷的宅院。按照新的規劃，這里將被打造成500強企業總部，希望由此重塑昔日的顯赫與華貴，古老的外殼能逐漸填充最新的內容。

然而，對于南京民國居住建筑保護不力的深層次原因的探索與分析除了保護意識薄弱外，更深層次的原因是什么呢?筆者認為還應正視產權歸屬與保護之間的密切聯系，并借鑒國外相關的保護經驗，可以實施產權歸屬與保護維護相對分離的措施切實保護南京的民國建筑。

頤和路地區民國居住建筑的現狀

頤和路地區仍保留著的200多棟民國時期的使館和別墅，現階段主要承擔居住功能，其濃郁的文化底蘊形成了城市中獨特的歷史與現狀彼此交融的居住文化。然而令人惋惜的是，目前這些民國居住建筑的保護和維護現狀卻并不盡如人意。

大多建筑年久失修，無人問津。按照《南京市重要近現代建筑和近現代建筑風貌區保護條例》中對民國建筑保護提出的評價標準，筆者在對地區的49棟民國居住建筑調查后發現，超過一半的民國居住建筑年久失修，保護狀況不盡如人意。其中不乏近30年來無人問津從未經過維修的建筑，一些已屆“古稀”的老房子未能得到及時整修，個別建筑墻體開裂，樓梯松動，管線老化，甚至已成為危房。

由于長時間缺乏應有的關注，該地區歷史遺留下來的違建，重建建筑比比皆是，甚至部分地段還出現了臨街破墻開店的現象。2006年9月起，有關部門曾拆除了該地區內插建、違建建筑1萬2千多平米，關停數十問門面房。然而由于違建，重建數量龐大，情況復雜，在相關的調查中，我們發現仍有近一半的民國建筑本身或周邊存在違建、重建或新建建筑。

目前頤和路公館區內率先啟動開發的是編號第12地塊，改造的原則是“拆除為主、建設為輔”。有關部門希望能在此引進一些500強企業的總部，打造所謂的“總部經濟”，以此重塑地段昔日的顯赫與華貴。然而對舊有建筑的大手筆改造、重建，以及在部分空地“鑲建”的多幢所謂“與風貌區協調的建筑”，引起了眾多學者專家，甚至普通居民的失望和扼腕嘆息。更多的公眾希望能保留當地的居住功能，維持原有的歷史生動性和生活本真性，繼續沉淀它在城市居民心中的歷史感與神秘感。

產權歸屬多樣模糊

根據實地調查，頤和路民國居住建筑產權歸屬情況復雜，公有、私有，公私合有、產權不明的情況均存在。其中，在調查的49棟居住建筑中，私人擁有產權的有2棟，建筑中部分房屋產權私有、部分不明的有5棟，產權歸屬不明暫由相關部門管理的有42棟。其中，既有軍區代管，又有地方政府或相關部門代管，還有部分屬于相關企業單位代管。產權歸屬具有多樣性，使得地區建筑的系統保護，整體環境的有效保存都困難重重。

由于絕大部分建筑的產權由集體代管，集體再通過單位分配、市場租賃等方式將使用權交至住戶，所以許多住戶甚至連房屋真正的產權所有人是誰都不清楚。在我們調查的100戶居民中，能明確指出自己居住房屋的產權歸屬的居民有3戶。占38％，另有62％的住戶則對房屋的產權歸屬了解不是很清楚。大多數居民認為此處僅是暫時的棲身之處，沒必要關注維護問題，或是持誰收取租金獲益就應由誰主動進行維修觀點的住戶比比皆是。

幾十年前的戰火中，該地區許多建筑的主人紛紛逃往海外，將一棟棟粉墻灰瓦的房屋遺棄。雖然他們主動放棄了這些歷史的見證，但是出于對歷史的尊重，對他們回歸的歡迎，有關規定指出：現狀有關部門只是對這些建筑暫時代為管理，在可靠材料證明下，屋主仍可以通過法律的途徑從政府相關部門手中合法獲得房屋的所有權。

產權單一才能有效保護?

有學者認為單一的歷史建筑產權歸屬有利于對歷史建筑的保護和再利甩私有化的產權能將保護、利用與市場化運作結合，發揮最大經濟效益。然而這一觀點的科學性與合理性受到了普遍質疑，從效率與社會公平角度出發，私有產權不能且不應該成為歷史建筑保護的“良藥”。“多樣化”的產權歸屬是有利于歷史建筑的保護和改造再利用的。但是，如何將多樣化的產權歸屬與合理有效的保護方式相結合，在復雜的歷史建筑保護中得以切實落實，還是一項艱巨的任務。

個人意愿主導下的積極維護私人擁有民國建筑產權的業主往往對自己擁有房屋的維護和整修持較高的熱情并愿意主動地投入資金與人力、物力。然而維護的過程中，往往以個人意愿為主導，從內部結構的改變到外觀的重新粉飾，既不需要向任何部門登記備案，也沒有相關部門和人員對維護工程給予專業的指導與幫助。從表面看，建筑的外觀更新，框架更牢固，但同時許多值得保留的具有歷史價值的設計與內容也遭受了嚴重的破壞。

對于只擁有某棟民國建筑的部分產權的居民，則往往在維護與不維護，改造與不改造之間左右搖擺。最后導致的直接后果是；一種是業主僅對自己擁有產權的建筑部分進行維修，其余仍保持原樣，呈現“一棟建筑兩張臉”的奇怪現象；另一種是業主舉棋不定，無從下手，放棄了對建筑的維護。

從現狀看，頤和路地區大多民國居住建筑產權歸屬不明，暫由相關部門管理，而其中很大部分缺乏必要的維護，處于瀕危狀態。集體代管的形式并沒能對歷史建筑的保護起到應有的作用，反而更多呈現的是保護不力的一面。對于居住在此的一般居民，由于沒有建筑的產權，因而也不可能自發地投入到有效維護的行列中來。產權的缺失，意味著他們并沒有真正意義上擁有該建筑，因此，也無意于花費資本與人力進行必要的保護。

甚至有部分居民認為這等于私人資本無端地替政府做了“形象工程”，因而“自下而上”民間保護的動力嚴重缺失，也對地區民國居住建筑的保護造成了不利影響。歷史的原因導致了頤和路地區現有多棟居住建筑的產權仍具有變動性，集體部門只是在真正的產權人還沒有出面時暫時代理其對房屋進行管理和使用，因而在保護過程中存在行為上的困惑。一方面他們無法真正代替產權人決定房屋的維護和整修，另一方面他們也沒有主動介入的意愿。

2007年10月1日《中華人民共和國物權法》開始實施，對物權的設立、變更，所有權。用益物權等內容進行了規范，為明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權提供了法律依據。然而由于頤和路地區民國建筑的歷史特殊性，許多物

主在幾十年前已移居海外，至今仍未對其物的所有權等進行必要的相關登記。在尊重歷史的基礎上，有關部門表示，只要相關人員能出具可靠的材料證明對建筑的所有權國家仍承認其對該建筑的所有權等權屬利益。而對于這部分仍“無主“的民國居住建筑，不動產登記機構的登記簿上暫時仍沒有相關記錄，物主的不明直接導致了現狀保護主體的缺失，從而也使得保護過程中權利和職責的承擔主體不清晰，保護措施的實施自然難以滿足要求。

一些學者在相關研究后曾指出：“產權類型的本身并不存在問題，問題在于除了歸屬關系以外還缺少了一個標準，能夠讓這種產權類型更好地實施”。

國內其他城市的保護情況

隨著全國各城市對優秀歷史建筑保護的日益關注，北京，上海、廣州等城市陸續開始對這些城市的寶貴財產進行掛牌保護。

2003年1月，上海開始實施《上海市歷史文化風貌區和優秀歷史建筑保護條例》，對優秀歷史建筑的規劃，保護，管理等進行了明確規定。2007年5月，《杭州市歷史文化街區和歷史建筑保護條例(草案)》出臺，明確了歷史建筑的定義，并對保護原則、職責分工等進行了規定。2007年底，北京市規劃委員會和北京市文物局聯合發布了《北京優秀近現代建筑保護名錄(第一批)》，規定列入保護名錄的優秀近現代建筑，原則上不得拆除，建設工程在選址時應避開。

從這些城市對優秀歷史建筑保護的相關規定與實踐經驗看部分城市，如上海，天津等在保護歷史建筑上率先采用了租用，購買的方式，解決了保護急需的資金來源問題，并在這些年的實踐中取得一定的效益。2007年制定征求地區人大審批的《杭州市歷史文化街區和歷史建筑保護條例(草案)》中甚至直接指出“鼓勵國內外組織和個人購買或租用歷史建筑”。

保護機制當因地制宜

南京現存許多民國建筑，特別是絕大部分是屬于居住性質的建筑，受建筑歷史年限和歷史價值內涵所限難以擠入受保護的近現代優秀建筑行列，處于“斷層地帶”：既不能運用近代優秀歷史建筑的相關保護政策、規范依據，又不能應用一般建筑的維護方式和手段。部分其他城市采取的以“購買，租用”對歷史建筑進行保護的方式，雖然能在短期內解決維修資金短缺，減輕政府負擔等問題，但從長遠以及體現社會公平和綜合效益獲得看，這并不是一個很好的方法。政府在保護過程中的重要作用并不能簡單用“誰所有誰保護”、“誰獲益誰保護”的方式，或是“裁判員”“運動員”的身份以蔽之。

因而，針對南京市頤和路地區的這部分民國建筑，特別是現狀仍承擔居住功能的歷史建筑而言，構建適應地區實際情況、兼具較強可操作性，既與產權歸屬直接掛鉤又適當分離的新保護機制迫在眉睫。

就頤和路地區現狀看，私人擁有房屋產權的住戶往往能積極主動對建筑進行維護，然而維護的過程中更多體現出任意性與自發性，既不利于周邊整體環境的保護，也不利于單棟建筑歷史內涵的延續。集體代管的建筑，居民們對房子的保護意識普遍不強，大多存在著過度使用的情況。因而，不管房屋的產權歸屬私人所有、集體代管，抑或是私人所有與相關部門暫時代管共存，其維護都必須在統一的規劃指導下，科學合理地整體進行，而不應是各行其道，各取所需。

頤和路地區民國建筑產權歸屬的多樣性、變動性使得保護工作的深入開展困難重重。特別是私人權屬的房屋，雖然針對歷史建筑的保護，一些城市先后出臺了相關條例、規定，禁止所有權人的破壞、拆除和不當使用，但法律可以強加給所有者的義務與責任也僅此而已，保護、修繕等責任則是不應強加的。集體代管的建筑，所有權與使用權相對分離，保護時既要考慮集體的承受能力，也考驗使用者的保護自覺性，因而維護和利用過程中彼此推諉，都強調自身的權利而忽略應承擔的義務。現狀所有權不明，仍可能出現變動的建筑，其維護是塊燙手山芋，政府，住戶、社會誰也不愿意主動承擔。因而，對不同權屬的民國歷史建筑，必須實行分類管理，并針對各自情況在條件允許時，合理利用。

針對那些戶主尚未出現，暫由單位代管的民國居住建筑，首先必須分清政府、代管單位、住戶各自的職責，然后在市場的引導下，引進專業公司進行管理與維護。

針對未來可能出現的戶主重新獲得房屋產權的民國居住建筑，考慮到業主使用頻率不多的實際情況與維護的必要性，仍可以通過市場引進專業公司進行管理與維護。

實事求是，多渠道籌集維護資金

對歷史建筑進行保護，獲益的是我們全體城市居民，因而單一依靠政府承擔維護職責是不現實的。學者仲向平曾說過：“光靠政府來進行歷史建筑的保護是遠遠不夠的”，“政府財力，精力有限，只有動員全民參與，才能在盡可能短的時間內，集合盡可能多的力量來保護城市的珍貴財產。”另一方面，通過對歷史建筑進行“購買、租用”，完全由所有者承擔保護、修繕責任，“費用由所有者承擔，則是所有者不可承受之重”。因而，從民國歷史建筑的不同權屬出發，有針對性地采取相應的維護資金籌集方式，則是解決維護不力問題的根本途徑。

私人所有的歷史建筑，由所有人承擔主要維護、修繕費用，政府作為間接的社會經濟效益受益者，也應承擔部分的維護費用。對確有困難無法承擔的所有人，政府則應主動擴大支持比例，或通過其他途徑幫助解決資金問題。

集體產權的民國建筑，若以公共服務為目的，如學校、社會公益部門等，由政府和集體按比例共同解決維護資金。若以居住職能為主，由政府適當資助，集體和住戶按相關約定主要承擔維修所需資金。

由政府相關部門暫時代管產權的民國建筑，若用作公共服務目的，由政府和相關利益團體共同籌集資金；若用作商業或其他盈利目的，由受益單位為主，政府支持為輔籌集維護資金：若仍以保留居住性質為主，則由政府和住戶按比例共同籌集維護資金，并可通過其他方式，如改變部分沿街建筑的使用性質，獲取相應收益用作補貼。對現狀居住其中，確實沒有能力承擔相應維護資金的居民，長遠可考慮以逐步置換的方式，將城市中部分具有較高承受能力的居民引入，而將困難住戶遷離。

南京民國歷史建筑，承載著南京城市的歷史與記憶，是城市整體風貌建設不可或缺的內容。居住建筑，作為其中重要的組成部分，對于保存城市的集體記憶，延續城市的歷史內涵，具有不可或缺的作用。面對現狀保護遇到的諸多問題，我們可以理解有關部門提出的所謂“古老外殼填充最新內容”的做法，然而，我們更希望看到的是“古老外殼保留傳統內容”的保護方式。對于一些具有特殊歷史意義的、特別重要的建筑，我們可以在相關規定允許的前提下改變其原有的性質與功能，但對于大多數的民國居住建筑，我們仍希望保留其舊有的居住功能，保留其歷史的原真性和生活性。