中小城市居住區建設的思考——從江蘇大豐維羅納花園談起

■ 吳 愷

中小城市是我國城市體系中的重要組成部分，占全國建制市總數的 80%以上，中小城市在我國經濟社會發展和城市化進程中的作用也日益突出，中小城市居住區建設是一個不容忽視的研究課題。

長期以來，我國中小城市的居住區建設與如火如荼的大城市相比，呈現著規模小、設計施工開發水平低的狀態。這是與其城市經濟發展和城市建設狀況所對應的。然而，近年來，由于大城市極度集聚，產業結構需要調整和我國城市化發展的需要，中小城市發展獲得了較好的機遇，產業有望調整，人口有望；同時，國家發展中小城市的政策也是中小城市的經濟躍升到新的高度；城市居民改善居住環境的要求進一步增強，建設宜居城市成為越來越多中小城市的目標。

大豐維羅納花園正是建設于江蘇省的大豐市這一座典型的中小城市。大豐市地處江蘇東部，黃海之濱，總人口73萬，是新興港口城市。連續六年進入“全國縣域經濟基本競爭力百強縣（市）”行列，被評為國家首批可持續發展先進示范區。近年來，大豐市深度推進接軌上海和發展外向型經濟，多種產業導入，城市化進程隨著城市經濟快速發展。

大豐維羅納花園地處大豐市西城新區中心西康路與健康西路交界處，西側大豐高級中學、初級中學、實驗小學（在建）、職業教育中心近在咫尺。項目占地面積86330m2，建筑面積172928m2，是多層和高層住宅混合型居住小區，小區東側還配套建設一條近400m的商業街，是當地一個集高品質住宅和風情商業步行街于一體的居住區開發項目。

小區總體布局上住宅建筑均為正南向布局，通過建筑群體的高低錯落形成豐富的建筑輪廓線。建筑造型特別是風情商業步行街均在大豐具有較為鮮明的個性特征。小區西北角有超過1萬m2后花園，四面有6～20m寬綠化帶，中心綠地湖景點綴。小區配置地下機動車庫，住宅建筑設置帶高窗的地下儲藏室。小區住宅形式多樣，戶型總類多樣，主力戶型三室二廳、二室二廳，另有40～80m2的小戶型公寓，其中的情景洋房收到了市場的熱烈反響。智能化配置了小區集中封閉式管理，花園四周配有紅外線報警系統、監視系統、樓宇對講系統。

從施工企業出身的開發商對施工質量具有較好的掌控性，使得建筑的品質得到了較好的保證。

大豐維羅納花園項目連續多次在當地房展會銷售名列前茅，質量和品質獲得用戶廣泛認可和較好的市場反響。

大豐維羅納花園是一個建設于中小城市的項目，正是我國廣大中小城市居住區建設的縮影。通過它的建設實踐，引發我們對中小城市居住區建設進行一些思考。

（1）項目建設期間，正逢2008～2009年我國經濟面臨困難之際，房地產行業也面臨沖擊，當地政府適時進行扶持和引導，使房地產企業渡過了難關。中小城市由于房價相對較低，開發利潤相對較少，因此政府還應通過政策激勵機制，鼓勵和提倡開發建設單位通過新技術、新材料的運用（特別是環保、節能、和科技產品）提升產品的價值，使房地產建設能健康、持續的發展。

（2）吸引多種資本（當地和外來資本）和技術力量，引進先進的開發、設計和管理理念，通過市場化渠道，促進房地產市場健康發展。大豐維羅納花園就是由來自上海的開發商和設計單位進行開發和設計。項目的規模示范效應引領整體水平的提高，對提升當地的居住區建設水平具有積極的作用。小區以新的建筑造型、整體園林化的環境、完善的配套設施、好的建筑品質受到了市場的好評。高層住宅、電梯的引入乃至物業管理費等均會改變當地傳統的居住習慣和觀念。

（3）與大城市住宅房產需要面對居住和投資市場不同，中小城市應立足于建設適應用戶實際居住生活需求的產品特點，適應當地居住習慣和生活需求，如住宅對南向的要求、太陽能熱水器的運用、住戶對底層（或地下室）儲藏室的需求等。中小城市住宅的房型設計以適應改善型住宅的要求為主，在套型面積和平面布局上合理設計。

（4）中小城市土地與建筑的成片開發與大城市不同。大城市成片開發常與中心城區有較遠的距離，具有“飛地”性質；而中小城市常采用新區的方式如本項目所在的大豐城東新區，一般緊鄰舊區，生活出行和配套設施均與舊區具有較高的依存度，新區的文化、教育、衛生和商業配套需結合新區總體規劃綜合考慮建設布局和建設進度，一般可作為舊區原有設施的“升級版”、連鎖分支機構等，以增加新區的認知度和吸引力。

（5）多層次產品細分的趨勢適應未來中小城市住宅市場的細分化和個性化需求。大豐維羅納花園中的情景洋房，以其層層退臺、豐富的建筑造型獲得市場的歡迎就是典型的例子。產品類型的多樣性，也能適應市場的多種需求。建筑造型的多樣性和個性、住宅配套設施和產品的選擇也是不同層次住區項目設計時應著力考慮的。

（6）重視環境設計和規劃，營造園林式的住區環境。中小城市居住區設計經常受到當地居民對住宅朝向要求的限制，總體布局常出現行列式格局，處理不好就會形成單調、呆板的效果，而利用層數變化、立面的高低起伏來豐富建筑的輪廓線和平面的前后錯落精心布置建筑圍合的庭院空間是較好的應對之策。

（7）提高居住區物業管理水平對居住區建設目標的實現是重要的環節，良好的物業管理對改變居民的居住修養、糾正不良生活習慣、和睦鄰里關系、增強居住安全有著漸漸地作用。大豐維羅納花園情景洋房中的南向露臺，若由于管理不善造成住戶任意搭建，就會大大影響小區風貌，這也是設計者最為擔心的。

根據中央經濟工作會議的要求，國家對于中小城市的建設方針是要積極穩妥地推進城鎮化，提高城市規劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，改善人居生態環境。未來若干年，我國房地產開發的熱潮將逐漸向二、三線城市擴展，大城市居住區建設的成功經驗也會逐漸向中小城市輻射。最后，套用一句歌詞，現在正是中小城市宜居工程建設這朵“野百合”開放的春天。