二手房買賣中的道德風險

北京市中業江川律師事務所律師 朱曉焱

二手房買賣中的道德風險

北京市中業江川律師事務所律師 朱曉焱

去年全國的二手房市場空前繁榮，成交量更是數目驚人，用“火爆”來形容二手房買賣毫不為過。對于眾多的二手房買主來說，購買房屋的原因可能也會是多種多樣的，為規避通貨膨脹的風險，將手中現金投資于黃金、房地產類的實物資產者有之；由于存在住房需求而不得不買房的買主也不乏其人；更有為了搭上購買二手房優惠政策的末班車而倉促搶購者······但是，無論是基于何種原因進入二手房買賣市場，其中可能存在的各種風險，必須要特別留意和慎重對待。

但凡市場交易總是伴隨著風險同時存在，二手房的交易市場焉有例外？二手房買賣合同爭訟背后藏著多種風險，道德風險也是其中不應被忽視的風險之一。

看到二手房買賣市場的熱鬧景象，讓我想起曾經代理過的關于二手房買賣的合同糾紛，我接受了作為買方當事人的委托后，從當事人處我們了解如下情形：買方是一對年輕的夫妻，丈夫以投資為目的于2007年10月15日，獨自與他人簽訂了二手房買賣合同，并按合同要求開始履行給付房款的義務，至2007年11月9日買方共向賣方支付了60萬元購房款。但就在合同尚未履行完畢時，丈夫卻因所在公司涉案受到牽連而被公安機關限制人身自由。事發后，妻子如實告知賣方上述情況，表示愿意繼續履行合同，同時提出多種繼續履行合同的方案，但賣方均以合同相對性為由（即合同主體一方為丈夫而非妻子）不同意其方案。進而主動提出解除合同，雙方互不承擔違約責任，表示賣方將于2008年2月7日前全額退還買方已支付的全部購房款。雙方口頭達成一致意見后，賣方分別于2008年1月24日、2008年2月2日及2月7日前分三次退還了購房款25萬元。此后，雖經買方多次催要但賣方皆以各種理由拒絕退還剩余購房款。事實上對于賣方而言，合同以外的第三人代為履行給付金錢義務，不會損害其利益，也不會增加其受領費用，換言之合同仍可以繼續履行。既然賣方拒絕繼續履行而欲解除合同，那么就該退還他們已經交付的購房款。

買賣雙方簽訂了房屋買賣合同及其補充協議，補充協議對付款方式和違約責任作了進一步的規定。該合同中對違約責任的規定是：“買方如未按合同約定的付款方式付款，賣方對買方逾期付款行為有權追究違約責任，每逾期一日，買方應支付賣方逾期款千分之三作為延期付款的違約金，逾期十個工作日，賣方有權解除合同，買方所付定金不予返還。”補充協議中還有一條需特別注意：“買方于2007年12月30日前辦理完過戶等相關手續，逾期未辦理視為買方違約，首付定金20萬元不予退還。”顯然該條對買方而言是很不合理的，因為辦理過戶手續是需要賣方協助的，由于賣方的原因導致過戶不能，怎能讓買方來承擔違約責任？

買賣雙方在多次交涉有關合同履行及解除合同的方案時，賣方都只有口頭的意思表示而不曾留下書面協議，加上那條對買方不利的約定可以肯定，賣方既不想繼續履行合同，又希望買方能承擔違約責任，以達到獲取20萬元違約金的目的。果然在買方以原告身份向法院提起訴訟，要求賣方（被告）退還剩余購房款后，賣方（被告）即刻提出反訴，主張20萬元的違約金。為此被告代理人還向法院提供了一份快遞通知單作為證據，快遞單的備注內容是：“請買方速來我處履行購房合同，逾期未到視為你方違約。”在法庭質證時我發現，快遞單上發件人和收件人的電話號碼竟然同是發件人號碼，可見發件人根本不希望收件人真能收到這份快遞。被告代理人欲通過該證據證明，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，從而享有法定的單方解除權。那么賣方不僅有權單方解除合同，還可追究買方的違約責任，順理成章的可以無需返還20萬元的定金。正是由于被告代理人不誠實的、刻意制造出的這份證據，恰好說明了在合同簽訂者由于客觀原因不能親自履行合同，其原告妻子曾主動告知了這一實際情形，賣方不也正是在利用此事做文章嗎？

雖然原告所提供的并非是強有力的直接證據，卻能夠形成完整的證據鏈，起到證明原告主張的作用，最終也得到了法院支持。法院的判決書內容大致如下。

“本院認為：當事人協商一致，可以解除合同。通過庭審中出賣人提供的證人證言，結合出賣人向買受人退還房款，以及出賣人正在另行出售本案涉案房屋的事實，可以認定出賣人向買受人退還房款之日為該合同解除之日。在該合同解除后，賣方應當將買方支付的房款返還，故買受人要求出賣人返還購房款的訴訟請求，具有事實和法律依據，本院予以支持。因雙方在協商解除合同過程中，并未就違約責任做出約定，故出賣人要求買受人支付20萬元違約金的反訴請求沒有事實依據，本院不予支持。”

雖然誠實信用原則被譽為民法的帝王條款，但由于利益的驅動有些人背離了這一原則。該案中的賣方在簽訂合同的一剎那，何嘗不是準備要實際履行呢？只是在發現有機會不用履行合同，還有可能會獲得20萬元的違約金時，當事人的心理才隨之變得復雜起來。在二手房市場交易異常活躍的今天，我們常會看到這樣的情況，如夫妻一方與他人簽訂買賣合同，將屬于夫妻共同財產的房屋賣給第三人，但是房價每日都在飛漲，他們可能有些后悔賣房了，此時另一方通常會站出來說，配偶一方的行為侵害了自己的合法權益，指稱其無權處分而主張該合同無效，從而導致糾紛的產生。

這些導致爭訟產生的緣由，都屬于爭訟背后隱藏著的道德風險。面對道德風險我們至少要注意以下幾點：首先，在簽訂合同時慎防合同陷阱；其次，在每一次的商談過程中都盡可能保留書面記錄，以便日后作為證據使用；最后，在處理夫妻共有的財產時，無論是購買或出售都最好能夠夫妻雙方都能共同參與，至少是要求夫妻二人都在合同上簽名，不讓背信者輕易找到借口，避免守信者被無辜的牽扯進無休止的訴訟中去。雖然本案原告最終獲得了勝訴，但那疲憊的臉仿佛在告訴人們，事前防范相對事后補救而言更能減少不必要的訴累，從而避免或減少無謂的爭訟成本。

欄目主持：耿 瑜