應該鼓勵“小產權”寬容“城中村”
——專訪中共中央黨校研究室副主任周天勇教授

文|《小康》記者 鄂

應該鼓勵“小產權”寬容“城中村”
——專訪中共中央黨校研究室副主任周天勇教授

正確的思路，還是應該回到如何降低房價、增加就業、提高收入方面，至少使城鎮居民，和從農村轉移到城市和城鎮的80%的家庭買得起房

《小康》：去年年底，您和另外兩位專家學者共同把脈中國房地產市場，并合著了一本題為《住房是個大問題》的書，在結構轉型的現代社會，住房這個“大問題”會引發哪些社會不穩定因素呢？

周天勇：若住房需求得不到滿足，漂移人口就會增多，蝸居、蟻族、鴿籠隨之產生，在城鎮中容易形成兩個階級：有房人的資產在升值，無房人的勞動報酬相對于日后租房或者購買房屋貶值；越后來買房的人越是負擔重；無房的人向有房的人交租金，有房的人靠租金致富；有的人有多套房，有的人一套房都沒有。另外，貸款負擔重也容易使房奴感到焦慮。這些都是轉型社會中的不安定因素。

《小康》：對于中國老百姓來說，最難以接受的是不斷攀升的房價，在您看來，房價過快上漲的根本原因是什么？

周天勇：城市化對土地城鄉、工農、交通水利、第三產業等之間再分配的巨大需求與中國人多地少的兩難，以及城市化長期節約土地與近期需要大量占用土地的兩難，是高房價問題的癥結所在。

首先，從供給與需求的關系看，與住宅用地的供應不足有關。地方政府和開發商的囤積，導致了住房建設土地供應的緊張。土地供應總量與土地需求總量的巨大缺口，導致了土地價格的不斷攀升，而且地價推動房價上漲，房價拉動地價上升，形成房價與地價互相推動上升的惡性循環。

其次，從土地資源配置看，目前的土地招拍掛體制，即政府一家寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局，是除了土地供應小于土地需求外，推動房地產價格持續上升的最重要的原因。如果從土地市場和地方財政體制方面分析，政府利益導向下的“行政+市場”的土地扭曲性的供應制度，實際是一種推高地價和房價的有力機制。

再次，土地財政是我國目前所有建設用地強制征用和國家高度壟斷土地制度形成的。日益走高的土地出讓金，還有政府稅務部門和各有關部門對房地產項目征收的其他稅費，以及要求房地產商承擔公共配套項目，也是推動房價上升的最重要的因素。

第四，對于投資性的需求，包括城鄉兩棲居住、多套房、大面積豪華房、別墅等等，沒有制度設計進行抑制，房屋等資產的持有成本為零，也導致了房屋投機需求旺盛。

《小康》：有的學者認為，高房價是合理的，買不起房應當租房，您同意這種說法嗎？

周天勇：中國人自古就有自己擁有住宅的習慣，讓絕大多數人去抑制這種欲望而終身租房住，是與中華民族的文化相沖突的。

如果一個社會80%～90%的居民都買不起住房，說明這80%～90%都是弱勢群體，要么去租房，要么由政府來資助，我認為，這個社會肯定是不正常的。如果一個社會，80%～90%的居民都去租10%～20%的居民手中的多套房屋，而且由于土地的有限性，房屋的租金會年年上漲，整個社會就會形成10%～20%的食租房主與80%～90%的無資產工作者階層格局。從穩定方面來看，這種格局是非常危險的。

《小康》：建設部門出臺了對中國各城鎮住不起房的居民實行廉租房的方案，對于因房價太高而居民買不起房的問題，這是一項好的方法嗎？

周天勇：這個方案應當解決的是極少部分人，如3%～5%居民的住房問題。如果80%～90%居民都買不起房，這種方案基本上沒有什么作用。要想用這樣一種方案，解決幾億人城市和城鎮中的住房困難，實際上是一種空想。

一是中國人口太多，特別是農村向城市和城鎮轉移的人口太多，這些轉移人口基本上都是住房困難戶，能保得起嗎？二是住房與食品、醫療保障都不一樣，其價值太大，要想由政府保起來，在財政方面，幾乎是不可能的。正確的思路，還是應該回到如何降低房價、增加就業、提高收入方面，至少使城鎮居民加上從農村轉移到城市和城鎮的80%家庭買得起住房。

周天勇 中共中央黨校研究室副主任、教授

《小康》：您一直在強調土地資源與房價之間的密切關系，有句話叫“民以食為天，以居為安”，而人們的食品消費和居住消費，都依賴于有限的土地資源，從資源配置的角度講，是應該將有限的土地資源較多地用來吃飯，還是用來居住呢？

周天勇：食品、住宅、工作及其收入，是民生最基本的三大要素。一個國家其中的一個方面出現嚴重的問題，都會使經濟和社會發生危機甚至動亂。較為極端地偏重于任何一個或者兩個方面，都會形成土地資源供給不足導致的危機，這是一個不以人的意志為轉移的客觀和內在的相互影響關系。

但我認為，糧食問題并不是想象的那樣嚴重，其安全也可以通過多方面的措施得到保障，而對住房短缺和價格攀升不引起重視，不積極解決，危機一旦產生，將會形成嚴重的社會不穩定局面。因此，在改革和立法上，我們要在傳統的糧食安全和非傳統的房價、人口流動、人口老齡化、貧富差距等社會安全之間謀求平衡。在法律的有關條款中，不僅要有保護耕地的條款，也要加上國務院、國土、建設等政府部門保證土地供應、維護房價穩定、保證80%的中國城市居民能買得起和擁有自己住宅的義務和責任。否則，只關注吃飽，不關注安居，至少在執政為民方面是有缺陷的。

《小康》：在城市化進程中，居住模式哪些方面還需要調整？

周天勇：大量向城市轉移的人口絕大部分住在工程工棚、城中村、城市小區住宅樓的居民住宅隔屋、工廠和單位的集體宿舍、城郊的租屋等等之中。

一定要整理出耕地或者建設用地以供流轉；一定要放寬和鼓勵小產權房的建設，讓進城的農民，包括城市居民買得起房；一定要寬容“城中村”、城郊租屋，包括在城市的一些區域中發展居民可以自我按照大體規劃建房的平民區；一定要將房價水平降低下來，讓集體用地直接進入建設市場，改革目前政府壟斷性招拍掛供應土地，轉變地方政府地產財政格局，對城鄉兩棲居住方式、多套住房、別墅等開征房產稅，通過體制改革和機制建設將房價壓下來。

《小康》：面對全國范圍內的炒房潮和房價失控的局面，今年4月中旬，三道“金牌”次第到達，提高改善性購房信貸門檻，限制投機性購房，政府直接入市干預，您認為這個被稱為“史上最嚴厲房地產調控政策”能夠真正讓中國的房價降下來嗎？

周天勇：不好說。這套政策還是沒從體制上進行改革，治標不治本。房地產的宏觀調控，需要與土地、財稅等體制的改革互動，理順有關的房地產體制，才能從機制上使房地產經濟健康和穩定運行。

《小康》：具體來說，您對解決中國的住房問題有何建議？

周天勇：第一，在人多地少的國情下，正確處理糧食安全用地與城市化居民居住需求用地之間的關系；第二，要控制農村住宅擴大占用土地面積，積極推進城鎮化，增加城鎮住宅建設用地供應；第三，要提高居民的收入，使居民收入的增長速度超過住宅價格的上漲速度，增強居民對住宅的購買能力，控制和穩定住宅價格，使其與城市居民和新移民的收入增長和購買能力相適應；第四，堅決開征土地和房產交易增值稅，開征房產稅，將目前的從低收入的買房人向政府交錢，即改變為已經有房產的人向政府交財產稅，代替目前地方財政資金70%靠出讓金運行的渠道，使地方財政可持續化，又抑制房屋成本投資和投機，浪費土地，炒高房價；第五，根據不同收入人群和不同階段，對城鎮居民和新移民的住宅需求進行分類解決，高收入人口的房屋需求，放開由市場調節，中等收入人口的需求，由市場調節解決，但是國家要控制房價，一小部分低收入人口，國家要通過廉租房等形式，滿足他們的需求。但愿中國與拉美和印度不一樣，借鑒東亞的經驗，走出一條探索解決城市化新移民居住問題的中國式道路。

責編 張凡 xk_g2012@126.com