“新國十條”時代的中國房地產

文/魏雅華

“新國十條”時代的中國房地產

文/魏雅華

2010年4月，新華社以罕見地連發“新華時評”六篇檄文，拉開了《中國房地產批判》的序幕。緊隨其后，中央主流媒體全軍出動，包括中央電視臺、中央人民廣播電臺、《人民日報》、《光明日報》、《中國青年報》等。

有人冷笑：撼山易，撼房地產難。于是，“新國十條”來了。

什么是“新國十條”

2009年4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》是以國務院令的方式發出的，它不是以銀監會或住房建設部的《通知》方式發出的，它體現的是國家權威，它表達的是剛性的國家意志。

“新國十條”簡要地可以歸納為：

⒈購買首套自住房，且套型建筑面積在90平方米以上的家庭貸款，首付款比例不得低于30%。； ⒉貸款購買第二套住房，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；⒊商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可暫停發放購買第三套及以上住房貸款；⒋對不能提供1年以上當地納稅證明，或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款；⒌財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策； ⒍保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應； ⒎房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應；⒏抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃（包括各類棚戶區建設、政策性住房建設），并在2010年7月底前向全社會公布； ⒐加大交易秩序監管力度；⒑完善房地產市場信息披露制度。

通知還要求，各省（區、市）人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為，進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要于2010年6月底之前報國務院。

中國股市是怎樣解讀“新國十條”的

我們之所以如此看重中國股市對“新國十條”解讀，是因為股市是最敏感的，它不用文字解讀，它用毫不含糊的數字解讀，用殺傷力極大的錢來解讀。

當然，不同的人會作出完全不同的解讀。可股市只有一個解讀，這是中國一億三千萬個股票賬戶，外加一億五千萬基金賬戶的股市全民公決。

“新國十條”發布當日，中國股市是這樣解讀“新國十條”的：

本來便處于低位的中國股市，當日以讓人心驚膽戰的跳空36點低開，3100點開盤即告失守，低開于3096點，隨即一路下行，跌勢如瀑。地產金融板塊領跌，房地產股紛紛跌停，到收盤，滬市大盤竟暴跌了150點！收在2980點。一天之內，痛失3100點和3000點兩大關隘，創下了2010年年內最大單日跌幅。在中國股市的K線圖上，豎起了一根讓人毛骨悚然的、頂天立地的大陰棒。

此后的一連幾天，中國股市房地產股如摧枯拉朽，風聲鶴唳，不過幾日，許多中國最優秀的一批房地產公司，股價已折損過半。深萬科的股價已從14.94元跌至7.90元。跌幅高達48%。盡管它的業績好得不得了，市盈率才16倍。而中國股市的平均市盈率還在25倍上下。

于是，“新國十條”房產新政時代的中國房地產怎么走，便成了一個巨大的問號，成了一個中國之問。

為什么出臺“新國十條”

2010年4月14日，國家統計局發布了2010年1—3月份全國房地產運行情況：全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%，普通住宅銷售價格上漲15.1%，高檔住宅銷售價格上漲18.5%。90平方米及以下的新建住宅銷售價格上漲19.0%。

其中漲幅最大的5個城市是：海口64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。

二手住宅銷售價格同比上漲9.5%。其中漲幅最大的5個城市是：三亞50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、溫州18.6%、銀川16.2%。

我們所看到的數字幾乎都是兩位數的增幅，用“瘋漲”兩個字來形容房價漲幅，一點都不夸張。這讓我們想起前不久國家統計局才剛剛發布的，2009年的中國房價平均漲幅為1.50%，國家統計局局長解釋說，1.50%的漲幅是很大的，正常的漲幅應在百分之零點幾。

那么，11.7%的漲幅大嗎？海口64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%的漲幅大嗎？

在這樣的漲幅面前，我們已沒有選擇的余地。不是可管可不管，而是非管不可。

如果我們放縱房價的瘋漲，后果是什么？房價如果繼續以這樣的勢頭上行，那么下一個金融危機風暴將在中國爆發。幾百家銀行將破產，連國有銀行都不能幸免，幾百萬家房地產公司將會因為資金鏈斷裂而倒閉，中國經濟將遭受重創，人民幣將變成斷線風箏，物價飛漲，百姓遭殃，這難道是我們愿意看到的嗎？難道是房地產商們愿意看到的嗎？

這就是我們為什么出臺“新國十條”這一問題的答案。

二套房究竟如何認定

這是“新國十條”中分量最重的、操作性存疑的一條。而如何認定二套房又是彈性最大、各地銀行自由裁量權最大的條款，所以要作重點解讀。

2010年4月23日，中央電視臺報道了中國銀監會銀行監管一部主任楊家才對記者的談話，他明確指出，第二套住房的認定標準，以房屋數量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位。這也就是說，二套房認定標準將“認房不認貸”。

這一解讀影響極大。

第二天，幾乎所有的全中國的主流媒體，都在最醒目的位置，以《銀監會：二套房認定標準“認房不認貸”》報道了這件事。

二套房的認定標準一直是銀行貸款松緊程度的水位線。

在此次“國十條”房貸新政出臺前，二套房的認定標準是“是否利用貸款購買住房，且貸款是否已還清”。

楊家才指出，從整個新政來看，政策出發點是居者有其屋，有一套住的就足夠了，一個人沒有必要住兩套。房地產按揭貸款只支持住房的資金需求，而不能支持倒賣房屋的資金需求。據楊家才介紹，房子的套數需經房產管理部門的房屋登記系統進行查詢后，由其進行認定。此外，銀行在做個人住房按揭貸款時，還需要嚴格執行面談、面簽、上門走訪的程序。

這一操作細則的精神是四個字：“從緊從嚴”。

已簽合同但未收到的貸款，是否按照新政執行？由于銀行近幾個月的信貸額度偏緊，出現了大量客戶貸款已獲批復，但未放款的情況。對于這部分客戶貸款，是執行新政還是趕上末班車？

從法理上講，新政不能對既往追訴。所以，應該“新老劃斷”。即應按原規定處理。據某股份制銀行副行長表示，新政出臺時已簽署貸款合同的按老政策執行，新政出臺時還沒有簽署貸款合同的貸款申請，按新的政策執行。

這個處理是正確的。

新政后，二套房購房者會多付多少錢

以30年期貸50萬元按等額本息還款方法計算，如果首套房按照7折利率計算，每月還款2433.43元，總共還款876033.69元。

現在貸款購買二套房，按照“新國十條”上浮10%后，基準利率是6.534%，每月還本付息是3170.21元，每月將多出736.78元。這對于一個工薪家庭，恐怕不是個小數字。總共還款1141276.08元，也就是說，第二套房貸將多付265242.39元。

如果首套房為八折利率，貸款期限為20年，第二套房比首套房多付12萬元利息。

七折利率貸款者提前還貸不劃算

房貸新政執行后，同樣貸款50萬元的二套房，比首套房要多付26萬元。那么對于希望提前還貸的貸款者，在房貸新政出臺之后，提前還貸是不是一個好的選擇？

由于首套房和二套房之間巨大的利息差，對于享受了七折優惠的貸款者，以不要選擇提前還貸為好。而且各銀行都會將提前還貸視為違約，受到多付一個月利息的處罰。

提前還貸之前要算好一個家庭的資金運用的全部賬務，因為對于具有一些投資理財渠道的家庭來說，不是所有的提前還貸都能省錢。比如還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大于利息，那么，如果有良好的投資理財渠道，不提前還款或許會給家庭帶來更多的收益。

如果貸款者選擇部分提前還貸，那么剩下的貸款應該盡量縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為銀行收取利息主要是按照貸款金額占據銀行資金的時間成本來計算的，選擇縮短貸款期限，就可以有效減少利息的支出。

“新國十條”實施后房價會下跌嗎

答復是肯定的。

“新國十條”新政是4月17日才發布的，4月21日，據《東方早報》報道，上海房貸出現大面積退單。

文中說，自4月19日起，上海各商業銀行已開始全面執行二套房貸款新政，據該公司副總經理趙煒透露，由于貸款收緊，該公司目前已有10%左右已送件的房貸個案遭遇退單。同時，該公司負責人還透露，已有20%～25%的購房者要求退房，買家都普遍認為，房價會大幅下跌，因此就算是損失部分定金，也堅決要求退房。

趙煒認為，隨著一系列政策的出臺，市場在5-6月可能會出現量價齊跌。

同一天，《第一財經日報》報道說：《房產新政威力初顯 杭州交易量“一夜入冬”》。文中說：

據杭州當地主流中介公司我愛我家、易居臣信、裕興不動產、盛世管家、華邦地產、信義房屋等公司的最新統計數據：從16日開始，各家中介的新增客戶、帶看量都比前一周同期下降50%以上。

杭州官方“透明售房網”的統計數據：從4月17日開始到4月19日21：00為止，杭州主城區一共成交二手房350套，與前一周日均成交200套左右相比，減少了近一半。同樣顯露出驚恐心態的還有一手房的“預定量”。透明售房網顯示，杭州主城區商品房預定僅有2套，跌至冰點，創下春節長假后日預定量新低。

房價的跌幅會多大

非常之大。本人認為在兩到三年內，跌30%~50%是可以期待的。直白地說，跌30%~50%僅僅是將瘋狂的房價打回原形而已，算不得大跌。

請問，將海口的房價打回64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。 很慘很重嗎？如果做不到，物業稅就會出臺。政府有的是辦法。說沒治，那是狂妄的房地產商的自戀情結。

近來，網上瘋傳著一張《房地產崩盤時間表》：

該表通過中日房地產走勢圖的對比，發現中國的房地產價格走勢與上世紀八九十年代的日本極為相像，從而預言2011年中國房地產市場將崩盤。輿論普遍認為，這其實傳達了關于高房價的一種“民意焦慮”。

“新國十條”是一劑猛藥，是一針打下去就會見效的退燒針。

中國房地產業需要冬天，任何一個行業都不能沒有冬天，冬天不冷都是災難。如果冬天不冷，來年病蟲害就會成災；如果冬天不冷，植物的根系如何深入地下？來年的豐收便會落空。沒有冬天又何來春天？如果地球沒有冬天，地球上的生物就會滅絕。

中國房地產的出路在哪里

2010年的中國，沒有任何一個行業能像中國房地產業那樣，迫切地需要一場降價戰。

改革開放三十多年的歷史已經證明，不經過一場殘酷的、腥風血雨般的降價大戰，中國房地產市場不經過這場死去活來的血與火的洗禮，是不可能獲得如鳳凰般重生的。

中國的許多行業都有過這樣的經歷，比如中國彩電業、中國家電業、中國紡織業、中國制造業、中國汽車業、中國電腦業、中國手機業、中國航空業，中國的許多許多行業，翻開這些年來，中國有哪個支柱產業，能逃脫這樣殘酷的降價大戰?

2010年，中國房地產業難逃此劫。在中國960萬平方公里的國土上，中國房地產業降價戰的大幕正在拉開。

主動性撤退比落荒而逃損失要小。一次勝利大逃亡與一次勝利大進攻的收益不相上下。

第一個打出降價戰牌的房地產商，將會成為死里逃生的幸存者。您千萬別猶豫，當大樓著火的時候，多寬的樓梯總是顯得太狹窄，并不是誰都能逃得出來，常常是一萬個人里只能逃出幾個，就像美國“9·11”事件中的著了火的世貿大廈一樣。

有人給降價戰勾畫了這樣一幅地獄的活景像：那是一場沒有贏家的戰爭，那是一場兩敗俱傷的戰爭，而最終受傷害的是消費者自己。還危言聳聽地說，如果房地產業垮了，中國經濟會垮得更慘。

大謬不然。

首先，房價大跌，中國房地產業未必會垮。其次，中國房地產業都不會垮，中國經濟會垮嗎？

事實將恰恰相反，降價戰將是一場多贏的戰爭。老百姓贏得了物美價廉的住房，國家盤活了沉淀多年的資金，銀行的呆壞賬大幅下降，老百姓成為最大的贏家，中國房地產業將重新洗牌。經歷了降價戰洗禮的中國房地產業會更加強大，百煉成鋼。就是那句話：鋼鐵是這樣煉成的。

中國的汽車業便是一個成功的典范。

正是一連多年的殘酷的降價大戰，造就了全球第一的、強大的中國汽車業。2009年, 中國以1370萬輛產銷量，毫無爭議地成為世界第一汽車大國。這一切的發生，首先是因為中國汽車業走出了暴利行業的桎梏。中國汽車大降價吹響了中國汽車業突飛猛進的沖鋒號。

我贊美降價戰，是因為它已被世界經濟的發展所證實，證明它是走出經濟陰霾的諾亞方舟；我贊美降價戰，是因為它是消滅雜草叢生的房地產市場最好的除草劑；我贊美降價戰，是因為它是房地產市場成熟最好的催產素；我贊美降價戰，是因為它使中國老百姓得了實實在在的實惠；我贊美降價戰，它使我們手里的人民幣的含金量變得越來越高。

降價狂飚給中國汽車業所帶來的并非世界的末日，降價狂飚給中國汽車業所帶來的是圣誕節、復活節和狂歡節。

同樣，降價狂飚給中國房地產業所帶來的也并非世界的末日，給中國房地產業所帶來的是圣誕節、復活節和狂歡節。

編輯：靳偉華 jinweihua1014@sohu.com