許家印：“中國地產(chǎn)航母”領軍人

文/黃秋麗

在首次IPO遭遇了滑鐵盧之后，許家印何以能再次叩開聯(lián)交所的大門？恒大的成敗，系于許家印一身。他不按常規(guī)出牌的思維方式，大開大闔的操作手法，決絕、強硬的手段，成就了今天的恒大。

恒大地產(chǎn)集團高層領導管理團隊16人，年富力強、專業(yè)經(jīng)驗豐富。平均年齡42歲，平均具有房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗16年，其中教授1人、博士3人、碩士5人。恒大還擁有一支近8000人的年輕化、高學歷、高素質的房地產(chǎn)開發(fā)建設員工隊伍，90%以上管理干部是大學本科以上學歷。恒大堅持全球化視野，在世界經(jīng)濟一體化背景下，全面實施國際化精品產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，致力于成為二十一世紀中國地產(chǎn)規(guī)模一流、品牌一流、團隊一流的“三個一流”企業(yè)，全力打造全球化地產(chǎn)航母。

恒大上市的過程就像是在玩一個魔方，一個積聚了資本力量的魔方。當把6種顏色對齊后，就能享受到豐厚的資本回報。在種種懸念、猜想、質疑中，歷經(jīng)波折的恒大地產(chǎn)，2009年11月5日正式在香港聯(lián)交所掛牌上市。從當日成交情況來看，恒大地產(chǎn)逆勢大漲，上午開盤即報4港元，較3.5港元招股價高出14.29%。此后股價迅速上揚至4.2港元，高出招股價20%。下午繼續(xù)走高，最高摸至4.8港元，高出招股價37.1%。而公司董事局主席許家印及其妻當日的身家也暴漲到479.49億港元(約合422億元人民幣)，一舉成為中國內地新首富。

一身硬氣的許家印

2009年11月5日，奢華、壯觀的50桌恒大地產(chǎn)上市慶祝晚宴在香港灣仔香格里拉酒店舉行。

自首度IPO未果以來，歷時一年半，許家印和他的恒大地產(chǎn)終于翻過了最沉重的一頁。恒大在香港聯(lián)交所掛牌，其公開發(fā)售部分股權獲得了46倍超額認購，4.7港元的收盤價更是較招股價上漲了35%。

這可以被視為一個勝利大逃亡的結局：以收盤價計算，恒大705億港元的市值成為了中國當下市值最大的民營房地產(chǎn)公司；戰(zhàn)略投資者不但成功解套，賬面資產(chǎn)暴漲數(shù)倍；許氏夫婦則憑著持股68%將480億港元收入囊中，成功刷新了中國首富榜單。

但硬幣也有另一面。眾所周知，恒大的發(fā)行價較資產(chǎn)凈值打了三成九至五成四的折扣，融資規(guī)模則從總股本的15%縮減至10.8%。許家印也不得不承認“賣得便宜，心疼”。自2008年3月恒大暫停上市以來，許家印所受到的質疑和批評猶在耳旁。樓市低迷時期，許多人甚至斷定恒大“必死無疑”。

在充滿變數(shù)的2009年，恒大要復制2007年碧桂園、SOHO中國等溢價上市的風光，已是奢望。然而，在2009年同期上市的房地產(chǎn)公司中，恒大仍是一個亮點。較之前上市的恒盛地產(chǎn)（0845.HK，29%的總股本融資78.85億港元）、寶龍地產(chǎn)（1238.HK，上市首日跌破發(fā)行價），卓越地產(chǎn)則因認購不足而暫停上市，恒大地產(chǎn)僅僅發(fā)售了10.8%股份，卻融資65億港元。

“恒大上市完全是為了上而上。許家印是為了兌現(xiàn)對資本的承諾，而不是為了單純的融資。”一位匿名的投行人士分析，“但獲得了一個穩(wěn)定的融資平臺和寬松的發(fā)展環(huán)境，無論如何恒大是贏家。”

他與投行們在資本迷局中的博弈，他在金融危機下的自救，他在這條幽暗狹窄的隧道中經(jīng)歷的驚濤駭浪已經(jīng)成為他心中沉默的石頭，不為人知曉。但顯而易見的是，恒大這架高速奔跑的列車的方向盤還一直牢牢地掌握在他的手中。這種超乎常人、力挽狂瀾的控制力和意志力，已經(jīng)成為了新首富的“名片”。

許氏的紅海戰(zhàn)略

“在紅海中，恒大人只有挑戰(zhàn)，不給借口、不找理由，堅信辦法總比困難多。商場如戰(zhàn)場，恒大就是要在血淋淋的戰(zhàn)場上勇于競爭，并在競爭極端激烈的市場中立于不敗之地。”

這段文字，源自許家印2007年底在恒大內部系統(tǒng)會議中的講話。這并不只是一段會議記錄，實為恒大上市過程、乃至發(fā)展歷程的寫照。

許家印從創(chuàng)業(yè)之初就是一個堅定的紅海戰(zhàn)略信奉者。他對“紅海戰(zhàn)略”的解釋是，“在需求增長緩慢的市場空間里，緊盯競爭對手、迎難而上，勇敢面對現(xiàn)實，參與競爭的戰(zhàn)略”。

恒大1997年開發(fā)的第一個項目就喊出了“開盤必特價，特價必升值”口號，這一猛策一直沿用至今。

“對于許多同行來說，這一招相當有殺傷力。很多房地產(chǎn)企業(yè)都拿恒大的快速營銷和‘成本價’策略沒辦法。”一位業(yè)界人士向記者感慨。

2006年恒大的土地儲備不過600萬平米，2008年初達到了4800萬平米，增長8倍；2007年恒大的銷售額只有30億，而2009年則達到近300億，增長10倍。2006年恒大有3000名員工，2009年已經(jīng)達到近8000人。曾經(jīng)規(guī)模比恒大大數(shù)倍的企業(yè)，似乎就在短短一年中被恒大超越。

紅海戰(zhàn)略的選擇有現(xiàn)實的原因。“許家印（在廣東）是外鄉(xiāng)人，他在廣州創(chuàng)業(yè)時是沒有根基的。”合富輝煌首席研究員黎文江有50多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，他清楚地記得恒大開發(fā)的第一個項目，是廣州的第一塊招拍掛出讓的土地。

“那時廣州本地的房地產(chǎn)公司都是通過協(xié)議和關系拿地，只有沒有根基的公司才會招拍掛拿地。”一位接近許家印的人士說，在創(chuàng)業(yè)之初，恒大的高管團隊經(jīng)常早上6點下班，9點又接著上班。許家印本人也是工作狂，至今仍保持著每天工作到凌晨兩三點的習慣，幾乎沒有休過假。“恒大的起點比較低，但所有人都有拼命的勁頭。從誕生起，恒大就是一家‘狼性’十足的公司。”

恒大能熬過去年的寒冬，也得益于紅海戰(zhàn)略。2008年國慶節(jié)期間，恒大在全國13個城市的近20個樓盤同時開盤，并全線以7.5折的“成本價”銷售。這種“斷臂求生”的降價力度和規(guī)模，以及所表現(xiàn)出來的決絕和勇氣，在房地產(chǎn)行業(yè)絕無僅有。

許家印親自上陣抓營銷，凌晨四點鐘還會打電話到各分公司詢問工作進度。2008年恒大以112億元的銷售額，硬生生地擠進了房地產(chǎn)百億元俱樂部，巨額的銷售回款讓恒大涉險過關。

“許家印身上有河南人的那股狠勁。你看看鄧亞萍打乒乓球的表情，就能了解許家印的精神狀態(tài)。”一位河南的地產(chǎn)人士說。

2008年3月6日，在恒大上市擱淺當夜，許家印立即組織高管通宵達旦開會，重新安排遍布全國的20多個項目開發(fā)進程。一位恒大內部人士透露，從暫停上市至去年9月，恒大用兩三個項目的銷售支撐20多個項目的建設，資金缺口高達百億。

巨大的輿論壓力令許家印心力交瘁，但他的舉動卻出人意料。5·12大地震之后，資金鏈岌岌可危的恒大率先捐出1000萬元。幾位高管都勸許總，說萬科也就捐了200萬，恒大也捐200萬算了。勸了幾次，許家印都沒有同意。

后來，許家印曾唏噓，當時要掏出1000萬元比現(xiàn)在拿出10個億還要困難。這件事有著典型的許氏風格：大氣，果斷，而且精明。捐款不僅可以在輿論上幫助恒大減壓，還間接向外界傳遞了恒大“不差錢”的信號。

2008年6月，許家印帶著第三次私募的6億美元回到廣州。這一次，他的股份已被稀釋至50%，許家印即將喪失公司控制權的說法在坊間廣為流傳。在當時風聲鶴唳的市場環(huán)境下，能找到這筆巨額的救命錢并非易事。

2009年6月，恒大危機已極大程度緩解，許家印通過妻子利用離岸公司以1.5億美元的代價收購周大福旗下一家公司，增持恒大地產(chǎn)11%的股份，一舉將控股權擴大至難以撼動的67.55%。

外部非議戛然而止。許家印強悍的作風和控制能力可見一斑。許家印在一次講話中強調：“做別人不可能做的事情，做別人想不到的事情，做別人不敢去做的事情。”

“恒大的商業(yè)模式非常簡單，毫無新意。但恒大恰恰是這些年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場化的集大成者。”一位業(yè)界人士說，“如果沒有許家印式的非常手段和鐵腕作風，這種整合未必能成功。”上述人士評價認為。

梳理一下恒大的管理架構，我們就會發(fā)現(xiàn)，恒大運轉的各個重要環(huán)節(jié)許家印都盡在掌控。恒大位于廣州的集團總部負責管理，如同大腦；而各地分公司則負責執(zhí)行，如同手腳。

“恒大在買地、規(guī)劃、招投標、營銷等房地產(chǎn)的關鍵環(huán)節(jié)都形成了一套系統(tǒng)的、模板化的東西。集團總部下達任務，比如買一塊什么樣的地，開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，怎樣做營銷，怎樣做人力資源和財務管理，等等問題，分公司照目標完成即可。”一位接近恒大的人士介紹，國際投行在與恒大合作時，最看重的就是恒大的標準化管理，“現(xiàn)在恒大能做到昆明和沈陽同一類型項目，路燈的型號、大門、門把手都是一樣的。”

但如果沒有超強執(zhí)行力，恒大這套模板化的東西將流于形式。

“我敢說，在中國的房地產(chǎn)公司中，沒有一家的執(zhí)行能力能超過恒大的。”恒大的銷售代理公司之一、易居國際北京公司的一位負責人說，正是這種超強的執(zhí)行能力保證了許家印的戰(zhàn)略意圖得以落實。

“有一次在出差的路途上，我建議他們在廣州做一個活動。同行的恒大領導當夜做好策劃、下達工作任務，第二天他們就開始邀請全國的媒體，第三天活動就成功舉辦了。這樣的執(zhí)行能力沒有第二家公司能做到。”上述易居人士透露，在恒大，董事局的一個指令，可以在半小時內傳達到最基層的員工。

恒大的一位員工告訴記者，恒大有非常嚴密的計劃管理和考核制度，重獎和重罰是恒大管理上的一大特點。“每個月都會公布每個人的業(yè)績，做得好就有獎勵，很公平。在恒大沒有只上不下的人，所以恒大員工的危機感、動力感很足。”在2007年上半年的總結表彰大會上，當著集團上千人，許家印親自將一摞一摞的現(xiàn)金頒發(fā)業(yè)績突出的四大分公司領導班子，獎金高達130萬，且是稅后獎金。在房地產(chǎn)行業(yè)中，恒大員工的薪資水平明顯偏高。在各種形式的激勵下，盡管恒大的工作強度要比其他公司大，但是“首戰(zhàn)用我，用我必勝”的工作氛圍已然形成。徹底地激發(fā)出員工的“狼性”，正是許家印所樂于看到的。在恒大，上至他本人，下至基層員工，都能看到這股沖勁、猛勁和狠勁。

十年創(chuàng)出中國房地產(chǎn)百強

1996年許家印開始創(chuàng)業(yè)時，他的確是白手起家，帶著原來公司的七八個人創(chuàng)立了恒大實業(yè)集團公司。資金不多，但許加印卻可以憑著在這之前十多年間所積累的豐富經(jīng)驗，打造譽稱中國第一個樓盤的廣州金碧花園，并借此一舉成名，成為“中國著名城鎮(zhèn)化社區(qū)50佳”名盤。

1998年6月23日，廣州市政府舉行中心城區(qū)的首次土地拍賣會。當時，名不見經(jīng)傳的恒大集團以1.34億元的價格拿到了海珠區(qū)南州路的農(nóng)藥廠地塊，樓面地價僅686元/平方米，土地出讓金可在1年內分期繳付。正是這塊當時無人愿要的農(nóng)藥廠地塊成就了許家印的今天。

許家印在這塊地上開發(fā)的金碧花園以2500元/平方米的價格開賣。由于價格低，金碧花園成為當年海珠區(qū)銷售最好的樓盤之一。有業(yè)界人士保守估計，一個金碧花園讓許家印有了五六億的進賬。這也是他的第一桶金。他還創(chuàng)下了包括金碧花園、金碧華府、金碧御水山莊、金碧灣等13個樓盤同期開發(fā)的驚人紀錄，創(chuàng)下了房地產(chǎn)開發(fā)的奇跡。1999年許家印的恒大集團位居廣州房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力30強第七名，完成這一切只用了一年半的時間。

許家印后來創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷讓人瞠目，僅僅利用10年時間將一家名不見經(jīng)傳的企業(yè)發(fā)展成為擁有包括上市公司“恒大地產(chǎn)”在內的十多家下屬企業(yè)的集團公司，并一舉成為廣州市十大投資集團前茅企業(yè)、中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，并一舉榮登中國企業(yè)500強的金榜。

“粵系”外鄉(xiāng)人

粵系地產(chǎn)大佬都以低調而聞名，但恒大很高調。

“許家印并不是廣東人，與那些根基頗深的粵系地產(chǎn)富豪相比，他始終是個異鄉(xiāng)的草根。他的高調只是一種生存方式，他能夠從這種方式中獲得好處。”一位觀察人士說，“恒大2006年銷售額不到20億，這樣的地產(chǎn)公司在廣州并不少見。而為什么只有恒大能夠脫穎而出，獲得投資者青睞？除了許家印本身的因素，恒大善于炒作自己是一個重要原因。”

在公司，許家印更多表現(xiàn)的是他冷靜和深沉的一面。“他平日話不多，但常常一語中的。如果開會，他能夠一氣講上兩三個小時，都是數(shù)據(jù)、觀點和指令。”恒大的一位員工說。

“許家印在珠三角地產(chǎn)圈人緣不算太好，這有他受本地人排擠的因素，也有許自己的因素。”一位廣州資深地產(chǎn)人士說。

他舉例說，許家印是廣東省房地產(chǎn)協(xié)會的會長，但是從未親自參加過房協(xié)的會議，每次都是委托手下來參加，引起了很多會員單位的不滿。在上市的慶祝晚宴上，廣州的地產(chǎn)大佬中只有正在排隊上市的星河灣董事局主席黃文仔登門祝賀，“華南五虎”的另外四虎沒有一人到場。

許家印還有著令人眼花繚亂的社會身份。“這樣的社會身份越多，越發(fā)顯示出許家印的草根氣和江湖氣。真正的大佬都是從容、淡定的。”一位觀察人士說。1992年，許家印放棄了舞陽鋼鐵廠的領導職務到深圳闖蕩，從最底層的打工仔做到職業(yè)經(jīng)理人，再到1997年創(chuàng)辦了恒大。“底層的生活經(jīng)歷和創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，可能使許家印對社會身份有一種特別的渴求。”

在恒大上市掛牌儀式上，許家印對著照相機的鏡頭對自己豎起了大拇指。而在豎起大拇指的那一刻，許家印變得從容、淡定了嗎？

IPO后的許家印一改往日高調，拒絕了所有媒體的采訪。

決策暫不進軍北京上海

作為新晉首富，許家印在上市儀式上接受記者采訪時異常低調：“我從沒有想過這個問題，想著做好恒大就行了。”許家印表示，他對未來地產(chǎn)行業(yè)前景看好，因為中國城市化進程很快，目前每年有3000萬農(nóng)村人口變?yōu)槌擎?zhèn)人口，這讓房地產(chǎn)需求非常大。恒大將來會適時進入一直空白的上海和北京市場。

許家印認為，政府為房地產(chǎn)長遠健康發(fā)展考慮，出臺一些政策有正面作用。即使二套房貸收緊以后，市場需求還是存在。恒大產(chǎn)品過硬、成本控制相對比較低，所以對市場和未來不感到擔心。根據(jù)恒大地產(chǎn)招股書，恒大地產(chǎn)成本優(yōu)勢明顯。