許家印：“中國地產航母”領軍人

文/黃秋麗

在首次IPO遭遇了滑鐵盧之后，許家印何以能再次叩開聯交所的大門？恒大的成敗，系于許家印一身。他不按常規出牌的思維方式，大開大闔的操作手法，決絕、強硬的手段，成就了今天的恒大。

恒大地產集團高層領導管理團隊16人，年富力強、專業經驗豐富。平均年齡42歲，平均具有房地產開發管理經驗16年，其中教授1人、博士3人、碩士5人。恒大還擁有一支近8000人的年輕化、高學歷、高素質的房地產開發建設員工隊伍，90%以上管理干部是大學本科以上學歷。恒大堅持全球化視野，在世界經濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業戰略，致力于成為二十一世紀中國地產規模一流、品牌一流、團隊一流的“三個一流”企業，全力打造全球化地產航母。

恒大上市的過程就像是在玩一個魔方，一個積聚了資本力量的魔方。當把6種顏色對齊后，就能享受到豐厚的資本回報。在種種懸念、猜想、質疑中，歷經波折的恒大地產，2009年11月5日正式在香港聯交所掛牌上市。從當日成交情況來看，恒大地產逆勢大漲，上午開盤即報4港元，較3.5港元招股價高出14.29%。此后股價迅速上揚至4.2港元，高出招股價20%。下午繼續走高，最高摸至4.8港元，高出招股價37.1%。而公司董事局主席許家印及其妻當日的身家也暴漲到479.49億港元(約合422億元人民幣)，一舉成為中國內地新首富。

一身硬氣的許家印

2009年11月5日，奢華、壯觀的50桌恒大地產上市慶祝晚宴在香港灣仔香格里拉酒店舉行。

自首度IPO未果以來，歷時一年半，許家印和他的恒大地產終于翻過了最沉重的一頁。恒大在香港聯交所掛牌，其公開發售部分股權獲得了46倍超額認購，4.7港元的收盤價更是較招股價上漲了35%。

這可以被視為一個勝利大逃亡的結局：以收盤價計算，恒大705億港元的市值成為了中國當下市值最大的民營房地產公司；戰略投資者不但成功解套，賬面資產暴漲數倍；許氏夫婦則憑著持股68%將480億港元收入囊中，成功刷新了中國首富榜單。

但硬幣也有另一面。眾所周知，恒大的發行價較資產凈值打了三成九至五成四的折扣，融資規模則從總股本的15%縮減至10.8%。許家印也不得不承認“賣得便宜，心疼”。自2008年3月恒大暫停上市以來，許家印所受到的質疑和批評猶在耳旁。樓市低迷時期，許多人甚至斷定恒大“必死無疑”。

在充滿變數的2009年，恒大要復制2007年碧桂園、SOHO中國等溢價上市的風光，已是奢望。然而，在2009年同期上市的房地產公司中，恒大仍是一個亮點。較之前上市的恒盛地產（0845.HK，29%的總股本融資78.85億港元）、寶龍地產（1238.HK，上市首日跌破發行價），卓越地產則因認購不足而暫停上市，恒大地產僅僅發售了10.8%股份，卻融資65億港元。

“恒大上市完全是為了上而上。許家印是為了兌現對資本的承諾，而不是為了單純的融資。”一位匿名的投行人士分析，“但獲得了一個穩定的融資平臺和寬松的發展環境，無論如何恒大是贏家。”

他與投行們在資本迷局中的博弈，他在金融危機下的自救，他在這條幽暗狹窄的隧道中經歷的驚濤駭浪已經成為他心中沉默的石頭，不為人知曉。但顯而易見的是，恒大這架高速奔跑的列車的方向盤還一直牢牢地掌握在他的手中。這種超乎常人、力挽狂瀾的控制力和意志力，已經成為了新首富的“名片”。

許氏的紅海戰略

“在紅海中，恒大人只有挑戰，不給借口、不找理由，堅信辦法總比困難多。商場如戰場，恒大就是要在血淋淋的戰場上勇于競爭，并在競爭極端激烈的市場中立于不敗之地。”

這段文字，源自許家印2007年底在恒大內部系統會議中的講話。這并不只是一段會議記錄，實為恒大上市過程、乃至發展歷程的寫照。

許家印從創業之初就是一個堅定的紅海戰略信奉者。他對“紅海戰略”的解釋是，“在需求增長緩慢的市場空間里，緊盯競爭對手、迎難而上，勇敢面對現實，參與競爭的戰略”。

恒大1997年開發的第一個項目就喊出了“開盤必特價，特價必升值”口號，這一猛策一直沿用至今。

“對于許多同行來說，這一招相當有殺傷力。很多房地產企業都拿恒大的快速營銷和‘成本價’策略沒辦法。”一位業界人士向記者感慨。

2006年恒大的土地儲備不過600萬平米，2008年初達到了4800萬平米，增長8倍；2007年恒大的銷售額只有30億，而2009年則達到近300億，增長10倍。2006年恒大有3000名員工，2009年已經達到近8000人。曾經規模比恒大大數倍的企業，似乎就在短短一年中被恒大超越。

紅海戰略的選擇有現實的原因。“許家印（在廣東）是外鄉人，他在廣州創業時是沒有根基的。”合富輝煌首席研究員黎文江有50多年的房地產從業經歷，他清楚地記得恒大開發的第一個項目，是廣州的第一塊招拍掛出讓的土地。

“那時廣州本地的房地產公司都是通過協議和關系拿地，只有沒有根基的公司才會招拍掛拿地。”一位接近許家印的人士說，在創業之初，恒大的高管團隊經常早上6點下班，9點又接著上班。許家印本人也是工作狂，至今仍保持著每天工作到凌晨兩三點的習慣，幾乎沒有休過假。“恒大的起點比較低，但所有人都有拼命的勁頭。從誕生起，恒大就是一家‘狼性’十足的公司。”

恒大能熬過去年的寒冬，也得益于紅海戰略。2008年國慶節期間，恒大在全國13個城市的近20個樓盤同時開盤，并全線以7.5折的“成本價”銷售。這種“斷臂求生”的降價力度和規模，以及所表現出來的決絕和勇氣，在房地產行業絕無僅有。

許家印親自上陣抓營銷，凌晨四點鐘還會打電話到各分公司詢問工作進度。2008年恒大以112億元的銷售額，硬生生地擠進了房地產百億元俱樂部，巨額的銷售回款讓恒大涉險過關。

“許家印身上有河南人的那股狠勁。你看看鄧亞萍打乒乓球的表情，就能了解許家印的精神狀態。”一位河南的地產人士說。

2008年3月6日，在恒大上市擱淺當夜，許家印立即組織高管通宵達旦開會，重新安排遍布全國的20多個項目開發進程。一位恒大內部人士透露，從暫停上市至去年9月，恒大用兩三個項目的銷售支撐20多個項目的建設，資金缺口高達百億。

巨大的輿論壓力令許家印心力交瘁，但他的舉動卻出人意料。5·12大地震之后，資金鏈岌岌可危的恒大率先捐出1000萬元。幾位高管都勸許總，說萬科也就捐了200萬，恒大也捐200萬算了。勸了幾次，許家印都沒有同意。

后來，許家印曾唏噓，當時要掏出1000萬元比現在拿出10個億還要困難。這件事有著典型的許氏風格：大氣，果斷，而且精明。捐款不僅可以在輿論上幫助恒大減壓，還間接向外界傳遞了恒大“不差錢”的信號。

2008年6月，許家印帶著第三次私募的6億美元回到廣州。這一次，他的股份已被稀釋至50%，許家印即將喪失公司控制權的說法在坊間廣為流傳。在當時風聲鶴唳的市場環境下，能找到這筆巨額的救命錢并非易事。

2009年6月，恒大危機已極大程度緩解，許家印通過妻子利用離岸公司以1.5億美元的代價收購周大福旗下一家公司，增持恒大地產11%的股份，一舉將控股權擴大至難以撼動的67.55%。

外部非議戛然而止。許家印強悍的作風和控制能力可見一斑。許家印在一次講話中強調：“做別人不可能做的事情，做別人想不到的事情，做別人不敢去做的事情。”

“恒大的商業模式非常簡單，毫無新意。但恒大恰恰是這些年中國房地產行業市場化的集大成者。”一位業界人士說，“如果沒有許家印式的非常手段和鐵腕作風，這種整合未必能成功。”上述人士評價認為。

梳理一下恒大的管理架構，我們就會發現，恒大運轉的各個重要環節許家印都盡在掌控。恒大位于廣州的集團總部負責管理，如同大腦；而各地分公司則負責執行，如同手腳。

“恒大在買地、規劃、招投標、營銷等房地產的關鍵環節都形成了一套系統的、模板化的東西。集團總部下達任務，比如買一塊什么樣的地，開發什么樣的產品，怎樣做營銷，怎樣做人力資源和財務管理，等等問題，分公司照目標完成即可。”一位接近恒大的人士介紹，國際投行在與恒大合作時，最看重的就是恒大的標準化管理，“現在恒大能做到昆明和沈陽同一類型項目，路燈的型號、大門、門把手都是一樣的。”

但如果沒有超強執行力，恒大這套模板化的東西將流于形式。

“我敢說，在中國的房地產公司中，沒有一家的執行能力能超過恒大的。”恒大的銷售代理公司之一、易居國際北京公司的一位負責人說，正是這種超強的執行能力保證了許家印的戰略意圖得以落實。

“有一次在出差的路途上，我建議他們在廣州做一個活動。同行的恒大領導當夜做好策劃、下達工作任務，第二天他們就開始邀請全國的媒體，第三天活動就成功舉辦了。這樣的執行能力沒有第二家公司能做到。”上述易居人士透露，在恒大，董事局的一個指令，可以在半小時內傳達到最基層的員工。

恒大的一位員工告訴記者，恒大有非常嚴密的計劃管理和考核制度，重獎和重罰是恒大管理上的一大特點。“每個月都會公布每個人的業績，做得好就有獎勵，很公平。在恒大沒有只上不下的人，所以恒大員工的危機感、動力感很足。”在2007年上半年的總結表彰大會上，當著集團上千人，許家印親自將一摞一摞的現金頒發業績突出的四大分公司領導班子，獎金高達130萬，且是稅后獎金。在房地產行業中，恒大員工的薪資水平明顯偏高。在各種形式的激勵下，盡管恒大的工作強度要比其他公司大，但是“首戰用我，用我必勝”的工作氛圍已然形成。徹底地激發出員工的“狼性”，正是許家印所樂于看到的。在恒大，上至他本人，下至基層員工，都能看到這股沖勁、猛勁和狠勁。

十年創出中國房地產百強

1996年許家印開始創業時，他的確是白手起家，帶著原來公司的七八個人創立了恒大實業集團公司。資金不多，但許加印卻可以憑著在這之前十多年間所積累的豐富經驗，打造譽稱中國第一個樓盤的廣州金碧花園，并借此一舉成名，成為“中國著名城鎮化社區50佳”名盤。

1998年6月23日，廣州市政府舉行中心城區的首次土地拍賣會。當時，名不見經傳的恒大集團以1.34億元的價格拿到了海珠區南州路的農藥廠地塊，樓面地價僅686元/平方米，土地出讓金可在1年內分期繳付。正是這塊當時無人愿要的農藥廠地塊成就了許家印的今天。

許家印在這塊地上開發的金碧花園以2500元/平方米的價格開賣。由于價格低，金碧花園成為當年海珠區銷售最好的樓盤之一。有業界人士保守估計，一個金碧花園讓許家印有了五六億的進賬。這也是他的第一桶金。他還創下了包括金碧花園、金碧華府、金碧御水山莊、金碧灣等13個樓盤同期開發的驚人紀錄，創下了房地產開發的奇跡。1999年許家印的恒大集團位居廣州房地產企業綜合實力30強第七名，完成這一切只用了一年半的時間。

許家印后來創業經歷讓人瞠目，僅僅利用10年時間將一家名不見經傳的企業發展成為擁有包括上市公司“恒大地產”在內的十多家下屬企業的集團公司，并一舉成為廣州市十大投資集團前茅企業、中國房地產百強企業，并一舉榮登中國企業500強的金榜。

“粵系”外鄉人

粵系地產大佬都以低調而聞名，但恒大很高調。

“許家印并不是廣東人，與那些根基頗深的粵系地產富豪相比，他始終是個異鄉的草根。他的高調只是一種生存方式，他能夠從這種方式中獲得好處。”一位觀察人士說，“恒大2006年銷售額不到20億，這樣的地產公司在廣州并不少見。而為什么只有恒大能夠脫穎而出，獲得投資者青睞？除了許家印本身的因素，恒大善于炒作自己是一個重要原因。”

在公司，許家印更多表現的是他冷靜和深沉的一面。“他平日話不多，但常常一語中的。如果開會，他能夠一氣講上兩三個小時，都是數據、觀點和指令。”恒大的一位員工說。

“許家印在珠三角地產圈人緣不算太好，這有他受本地人排擠的因素，也有許自己的因素。”一位廣州資深地產人士說。

他舉例說，許家印是廣東省房地產協會的會長，但是從未親自參加過房協的會議，每次都是委托手下來參加，引起了很多會員單位的不滿。在上市的慶祝晚宴上，廣州的地產大佬中只有正在排隊上市的星河灣董事局主席黃文仔登門祝賀，“華南五虎”的另外四虎沒有一人到場。

許家印還有著令人眼花繚亂的社會身份。“這樣的社會身份越多，越發顯示出許家印的草根氣和江湖氣。真正的大佬都是從容、淡定的。”一位觀察人士說。1992年，許家印放棄了舞陽鋼鐵廠的領導職務到深圳闖蕩，從最底層的打工仔做到職業經理人，再到1997年創辦了恒大。“底層的生活經歷和創業經歷，可能使許家印對社會身份有一種特別的渴求。”

在恒大上市掛牌儀式上，許家印對著照相機的鏡頭對自己豎起了大拇指。而在豎起大拇指的那一刻，許家印變得從容、淡定了嗎？

IPO后的許家印一改往日高調，拒絕了所有媒體的采訪。

決策暫不進軍北京上海

作為新晉首富，許家印在上市儀式上接受記者采訪時異常低調：“我從沒有想過這個問題，想著做好恒大就行了。”許家印表示，他對未來地產行業前景看好，因為中國城市化進程很快，目前每年有3000萬農村人口變為城鎮人口，這讓房地產需求非常大。恒大將來會適時進入一直空白的上海和北京市場。

許家印認為，政府為房地產長遠健康發展考慮，出臺一些政策有正面作用。即使二套房貸收緊以后，市場需求還是存在。恒大產品過硬、成本控制相對比較低，所以對市場和未來不感到擔心。根據恒大地產招股書，恒大地產成本優勢明顯。