歲末年初的房地產市場

　　香港的—對兒夫婦，先生本來是做貿易生意的，在人民幣節節升值下，今年他已經完全找不到感覺，公司業績大不如前。而他太太是做地產經紀的，又會說普通話，所以內地客不斷，一年的交易傭金頂得E往常的三年。例如十月初，有人在毗鄰海關的元朗地區買了一間獨立屋，這個物業勝在面積大，成交價能有兩三千萬港元。按照他的說法，這種項目位于荒山野嶺，無風景，陽臺上只能看到貨柜車來來往往，香港的富人是絕對不會選擇的。他太太則說：“你OUT啦!跟不上時代，這些內地朋友是當作資產來購買的。買下這房不裝修也不入住，瀟灑得很?！?br/>　　說來也是，香港主流的政商界，現在看起來比起內地老百姓更關注房地產的調控。因為9月底中央各部委聯合出臺嚴控新政之后，大量資金轉而選擇在香港置業，這樣會很容易推高香港的房價，然后帶動通脹，影響民生和生意。
　　其實除了香港人，我們更應該關注影響房價的長期因素。例如人民幣升值的趨勢，這可比加息周期更有威力。不少美國金融行家的感覺是，人民幣升值浮動的壓力會持續很多年，例如三五年，或者是更長的時間。這個判斷基于最近美國的經濟表現和貨幣政策。
　　簡單來算一筆賬，按照目前美國的失業狀態，白宮要把目前的失業率從9.6％降低到5％的水平，每個月至少要新創造20多萬個工作崗位，這對于受到金融海嘯重創的美國來說，是很困難的。美國商會認為，改善美國的失業狀況，未來十年需要創造2000萬個關注機會。但每年要創造200萬個工作崗位，基本上美國沒有哪個政客能做得到，要緩過氣來起碼要三年以上。因此，美國經濟不景氣，就要和第二大經濟體中國博弈，對人民幣升值施加的壓力會長期存在。而人民幣升值的趨勢如此清晰，對于人民幣資產的持有是每個家庭必備的資產組合。持有人民幣現金，又面臨通貨膨脹壓力，所以投資買股票和房地產成為標準配置，這就形成了一股強大的推力。
　　再說最近又有熱錢加速流入的跡象，中國剛剛的加息就是一個明確的信號，開始控制熱錢的流動。但幾個大國都在繼續印鈔票。這樣一來，中國就像是一個小水池子，而周邊國際上的資金則是一個大水池子。國內這個小池子里的水滿了，央行可以關小水龍頭來控制流動性，但問題恰恰是在外面，外面大池子里滿溢的水要流進來，而小池子要阻擋或減少其流量就變得很困難。
　　國際奔流的熱錢，不斷改變著中國的銀行體系的流動性，增加內地貨幣的供應量，成了一股追逐人民幣資產的添亂力量。當然，目前的政策已經明顯，對于房價的上漲，有著極為嚴厲的玻璃天花板準備，無論如何，一定不能讓房價繼續高速上揚，如有升溫苗頭也要先遏制住。真到緊要關頭，房產稅甚至小產權房合法化的措施或許也會推出。
　　短期看，房價再出現統計數字的大幅上漲是不可能的。但有著如此多資金基礎支持的中國房地產，又實在是群眾基礎廣泛，大幅回落的承接力還相當可觀。房價的上下僵持還會維持半年左右，直到有新的變量出現，打破這種拉鋸局面。
　　目前，上海、深圳和重慶三個城市已上報了房產稅試點的方案，最后肯定是要出臺的，只是時間早晚的問題。房產稅出臺初期，對抑制房價也許會起到一定的作用。但從中長期來看，不會起到多大的作用，反而還會促使地方政府提高房價。需要指出的是，2011年來臨之際，全球貨幣未能協調，寬貨幣與高通脹成為常態，目前包括歐美等地，刨除房價因素外，其他消費品價格并不低。基本生活用品以及石油等資源品價格處于大幅上漲階段，社會保障與提高最低工資也需要有人買單。最近政府出臺的住房“限購令”，其動機是限制買房數量，而且很可能持續一段時間。不過，凡此種種，也只能將購買力后移，并不能消除潛在的購買力。因為中國正在推進城鎮化，大量的農民要進城居住，不管新房、舊房，普通房、高檔房，需求都很龐大，而在鈔票發得太多的情況下，必然有人要將其作為投資品來買