基于委托代理理論下物業(yè)管理效益的實現(xiàn)

　　一、基于委托代理理論淮安物業(yè)管理行業(yè)效益低下的原因分析
　　從調(diào)查分析可以看出，目前淮安物業(yè)管理行業(yè)的效益還是比較低下的，表面看來業(yè)主反映的“員工不積極”、“企業(yè)缺乏監(jiān)督”等問題的存在必然導(dǎo)致居民滿意度低下，進而影響物業(yè)管理費用收繳率，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟效益低下。然而，深入剖析這些問題的原因，發(fā)現(xiàn)癥結(jié)所在為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的委托代理關(guān)系不協(xié)調(diào)。
　　（一）委托人動力不足，權(quán)利意識和職責(zé)定位不明確
　　在“業(yè)主→業(yè)主委員會→物業(yè)服務(wù)公司→員工（專業(yè)化服務(wù)公司）”這條多重委托代理鏈中，業(yè)主是原始委托人也是最終受益人，物業(yè)管理質(zhì)量取決于員工的工作努力程度，而員工工作努力程度又受公司激勵管理制度影響，公司的管理接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和激勵，業(yè)主委員會工作的積極性則來自于業(yè)主的督促和激勵。由此可以推斷，物業(yè)管理效益的最終動力源自業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、激勵，要提高物業(yè)管理效益，業(yè)主和業(yè)主委員會就必須有監(jiān)督、激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性和必要的權(quán)利、職責(zé)意識。這點從淮安物業(yè)管理行業(yè)的調(diào)查來看現(xiàn)狀不容樂觀。一是原始委托人動力不足，業(yè)主物業(yè)管理權(quán)利意識不夠；二是業(yè)主委員會缺乏激勵，職責(zé)定位不明確。
　　（二）物業(yè)管理行業(yè)缺乏有效激勵機制
　　在“業(yè)主→業(yè)主委員會→物業(yè)服務(wù)公司→員工（專業(yè)化服務(wù)公司）”委托代理鏈上，除了原始委托人的動力來自于產(chǎn)權(quán)，其他主體的動力都有待合理科學(xué)的激勵機制調(diào)動。然而現(xiàn)實中，物業(yè)管理行業(yè)的激勵機制還不夠完善和科學(xué)，這也使得多方主體工作積極性大打折扣，進而影響行業(yè)效益實現(xiàn)。
　　1、業(yè)主委員會缺乏有效激勵
　　目前業(yè)主委員會的報酬很少而且來源不穩(wěn)定，這必然影響其工作的積極性和有效性，進而制約委托代理鏈其他環(huán)節(jié)的工作，影響物業(yè)管理行業(yè)效益的實現(xiàn)。
　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的外部激勵機制受限制
　　目前業(yè)主委員會對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的外部激勵主要是：選聘和解聘；物業(yè)管理費。物業(yè)管理費一般按委托合同中事先定好的標(biāo)準(zhǔn)收取，短期上下浮動很難，而且其收取率受很多因素影響，這就制約物業(yè)管理費的激勵作用發(fā)揮；而選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司，由于存在很多人為操作因素和大量的磨合成本，在很大程度上限制了企業(yè)外部激勵機制的作用發(fā)揮。
　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工激勵制度與業(yè)主的切身利益不掛鉤
　　廣大業(yè)主喜歡的員工，不一定是物業(yè)服務(wù)公司的優(yōu)秀員工。這樣，員工為了自己的利益，就不再重點考慮業(yè)主的感受和利益了，這也必然影響物業(yè)管理行業(yè)的社會效益。
　　（三）物業(yè)管理行業(yè)外部的支持和監(jiān)督有待完善
　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對外部環(huán)境的需求主要體現(xiàn)在：首先是社會公眾對物業(yè)管理的支持和理解，這受制于民眾的物業(yè)管理意識；其次需要政府相關(guān)部門的支持和監(jiān)督，具體包括物管、工商、物價、環(huán)境、城管等部門的政策規(guī)定、嚴(yán)格把關(guān)和服務(wù)、監(jiān)督；再次是媒體的宣傳和監(jiān)督。目前淮安的物業(yè)管理外部環(huán)境還有待優(yōu)化，特別是民眾支持和主管部門的“把關(guān)工作”。
　　二、淮安物業(yè)管理行業(yè)效益提高的對策研究
　　（一）明確各方主體地位職責(zé)
　　1、提高業(yè)主物業(yè)管理意識，引導(dǎo)其認(rèn)真履行權(quán)利義務(wù)
　　提高業(yè)主物業(yè)管理意識不是一日之功，亦不是一人之力可以為之，這需要整個社會的力量。社會民眾的意識是相互影響的，所以只有社會民眾意識的共同提高，各個小區(qū)業(yè)主的意識才能提高。這需要政府指導(dǎo)、媒體介入、物業(yè)服務(wù)企業(yè)宣傳共同提高業(yè)主意識。并通過合理方式引導(dǎo)業(yè)主履行其權(quán)利義務(wù)，積極參與物業(yè)管理事務(wù)、認(rèn)真選舉業(yè)主委員會、監(jiān)督物業(yè)管理工作。
　　2、明確業(yè)主委員會地位職責(zé)，切實發(fā)揮其作用
　　自《物權(quán)法》頒布以來，業(yè)主以及業(yè)主委員會的地位得到了更加明確的界定和確立。但是目前淮安市很多小區(qū)的業(yè)主委員會定位都存在一定問題：有名存實亡的、有一面倒向物業(yè)管理企業(yè)的、有完全依據(jù)個別業(yè)主（如委員自己）意愿行事的，真正代表全體業(yè)主利益行使物業(yè)管理選擇、監(jiān)督權(quán)利的業(yè)主委員會少之又少。在現(xiàn)階段（業(yè)主意識有待提高）要確立其合法、合理地位，發(fā)揮其作用，必須要政府主管部門介入，以層層選舉形式產(chǎn)生業(yè)委，通過街道、居委會引導(dǎo)委員會工作，做好監(jiān)督、激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。
　　3、物業(yè)服務(wù)公司增強服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量
　　今天的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實現(xiàn)經(jīng)濟效益，首先要擺正自己的位置，物業(yè)管理是一門新興的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)公司作為服務(wù)的提供者，應(yīng)以業(yè)主為主體、服務(wù)為宗旨，貫穿到員工的一言一行中。只有增強服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量，才能得到業(yè)主的支持，才能及時足額地收到物業(yè)管理費，才能提高信譽，增強競爭力。同時物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)正確處理管理與服務(wù)的關(guān)系，寓管理于服務(wù)之中。在提高員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上，以業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等規(guī)章制度明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、操作過程公之于眾，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；除維護物業(yè)，保證小區(qū)安全潔美外，開展多樣化的服務(wù)，如便民服務(wù)、特約服務(wù)，以一業(yè)為主，多種經(jīng)營，在為業(yè)主提供便利的同時增加收益，補充經(jīng)費的不足，為服務(wù)商品的生產(chǎn)提供更多的保障。
　　（二） 建立科學(xué)的激勵機制
　　從上面的分析可以看出，在物業(yè)管理行業(yè)中，多級委托代理鏈的關(guān)系很大程度影響行業(yè)的效益，所以要提高行業(yè)的效益，必須理順這一鏈條中各環(huán)節(jié)的關(guān)系，而建立合理有效的激勵機制是最好的方法之一。
　　（三）行業(yè)外部環(huán)境的優(yōu)化
　　為了提高淮安物業(yè)管理行業(yè)的效益水平，除了需要行業(yè)內(nèi)部代理鏈上各主體不斷提高自己的意識和水平外，行業(yè)外部環(huán)境的優(yōu)化也非常重要。
　　優(yōu)化淮安物業(yè)管理行業(yè)的外部環(huán)境主要包括以下幾方面：首先是優(yōu)化法制環(huán)境，這需要行業(yè)法規(guī)的不斷健全和相關(guān)部門推廣宣傳；其次是改善服務(wù)環(huán)境，這需要相關(guān)部門如主管部門、工商、物價、社區(qū)等的工作支持；再次是強化外部監(jiān)督環(huán)境，這不僅需要物管局、工商、物價等相關(guān)部門的專業(yè)監(jiān)督，還需要媒體、社會各界的全方位監(jiān)督。只有從不同方面優(yōu)化行業(yè)外部環(huán)境才能保證行業(yè)健康成長、效益不斷提升。
　　
　　〔江蘇省教育廳項目《基于委托代理理論下物業(yè)管理行業(yè)激勵機制研究》，（項目編號：09SJD630013）階段性成果〕
　　（徐葉香，1977年生，江蘇泗陽人，淮陰工學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院講師。研究方向：企業(yè)管理、房地產(chǎn)及物業(yè)管理）