住房政策不應忽視的幾個問題

　　房價持續(xù)上漲，老百姓叫苦不迭，抑制房價的過快增長成為了住房政策的中心。表面上來看，房價是“總經(jīng)理”說了算，但如果說政府政策對于房價調(diào)控已經(jīng)沒有余地，那就是卸責。
　　
　　政府應轉(zhuǎn)變調(diào)控房價的方式
　　
　　現(xiàn)在，人們的一個普遍的共識是，廉租房制度應該成為長期內(nèi)中國住房保障制度的基本模式，而經(jīng)濟適用房的興建則應該得到控制。很多人批評中國的土地招拍掛制度，說這是造成房價高的原因，但這個批評最多打了6環(huán)，沒中靶心。
　　房價從根本上由房子本身的供求決定，而土地招拍掛制度主要是決定了房價中多少被政府拿走。問題的關鍵在于，政府拿走了土地財政用來做什么了，是用來作為辦公經(jīng)費——養(yǎng)人了，還是用來提供公共品——做事了?如果政府能夠?qū)⑼恋刎斦杖敫嗤度氲搅夥康墓┙o，那么，買房的需求就可以得到適當控制，而居住的需求卻可以得到滿足，這樣，房價自然會相應下調(diào)。
　　用土地財政投入廉租房供給的一個間接效應是，它可以成為一個讓高收入的買房者補貼低收入的租房者的機制，使得住房政策帶來福利均等化的效果。這個道理我相信很多人都明白，包括政府官員，問題是，地方政府有沒有積極性將土地財政更多地投入到廉租房的供給當中去?在大量提供廉租房這件事沒有做好之前，去談通過物業(yè)稅來降房價，難免被指為新的“與民爭利”。
　　以筆者之愚見，緩解房價上漲之勢，關鍵還是要增加城市建沒用地的供給。人們總是簡單地認為，增加了城市建設用地的供給就會危害到耕地的保護，其實不會。這里有層“窗戶紙”需要點破，如果在城市化進程中，城市建設用地增加的同時，能夠讓農(nóng)民更多地進城工作、生活和居住，居住用地的容積率可以大幅度提高，反而是可以節(jié)約用地的。
　　通俗地說，農(nóng)戶原來把住宅建在農(nóng)村的宅基地上，如果把多家農(nóng)戶集中居住在城鎮(zhèn)的多層(甚至高層)住宅里，住宅總占地面積反而減少，而且，越是讓農(nóng)民集中居住在大中城市，用地越是集約。當然，從長期來看，城市規(guī)模的擴張又會吸引更多的人口，并且借助于規(guī)模經(jīng)濟效應來提升收入水平，更進一步推升房價，但這種基于收入上升的房價上升就屬正常了。
　　
　　租買同權(quán)，也可控房價
　　
　　現(xiàn)在走遍全國，特別是在大城市，一個普遍的現(xiàn)象就是房價相對于租金太高了。通常的經(jīng)濟學規(guī)律是，房價乘以利率應該就是租金，因為貸款買房，相當于是向銀行租房，用這個標準，中國的房租相對于房價真是便宜。
　　一個解釋是，因為人們都預期房價還要上漲，所以，買房的回報不能只看租金，還要算上房價上漲的幅度。但是這條理由需要以住房價格不斷上漲為前提。這又提出了一個問題：如果租金反映了真實需求，那么，在租金偏低的情況下，房價持續(xù)上漲的動力來自何方呢?只能來自于對未來城市擴張進程中的住房需求增長，所以，還是要分析人們?yōu)槭裁匆I房。
　　另一個解釋是，中國人有置業(yè)的偏好，所以，人們把一家三代人的錢都用來買房了，這等于在說，同樣的房子，中國人寧愿買而不是租。偏好是個筐，里面是什么，不知道。其實，中國人買房不一定是偏好問題，而是因為租房市場不規(guī)范，與買房掛鉤的權(quán)益太多，而其中最重要的就是基礎教育。
　　在中國城市，上中小學原則上都是“就近入學”的，但“就近入學”的權(quán)利只給予在本學區(qū)內(nèi)有戶口的家庭，而租房子的人因為沒有辦法在本區(qū)內(nèi)入戶，無法在本區(qū)內(nèi)“就近入學”，只能交擇校費?；蛘叻催^來說，要“就近入學”也行，得把租的房子買下來，然后落戶。筆者最近的一項研究表明，在上海，好學校附近的“學區(qū)房”價格要明顯地高于其他非學區(qū)房子，而且幅度還不小。這種政策實際上也在逼人們買房，如果租房子也可以享受“就近入學”的權(quán)利，就可以使不少人從買房轉(zhuǎn)為租房。
　　當然，租房和買房的同權(quán)需要規(guī)范租房市場本身，比如租約的法律保護要跟上。另外，如果政府想通過租房市場的發(fā)育來控制房價過快上漲，那么，租房的收入也可以暫時性地減稅(甚至免稅)，這一方面可以使得一些“地下”的租房見光，另一方面，也可以在特定的轉(zhuǎn)型期，促進人們租房不如買房的觀念的變化。
　　
　　住房政策要著眼于城市發(fā)展
　　
　　政府的住房政策對城市的發(fā)展有深遠影響，制定住房政策應該有更寬的視野。在廉租房制度之下，筆者認為還有四個容易被忽視的問題，應該被納入政府住房政策的視野。
　　其一，從房源上來說，并不一定要大量興建新的住房，而應該可以適當?shù)卦谑袌錾腺徺I。
　　政府在城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓的時候，應將一部分收益定向地用于廉租房的購買，使土地的租金用于提供公共品，將國有土地的回報用于回饋社會。當前中國有大量相對低價的農(nóng)村集體用地上建設的小產(chǎn)權(quán)房，在有些城市，部分小產(chǎn)權(quán)房隨著城市的擴張已經(jīng)成為“城中村”，地段還不錯。對于這一部分存量的小產(chǎn)權(quán)房，如果一直使其處于小產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，不利于住房市場的規(guī)范，但如果大規(guī)模地將其無補償?shù)剞D(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房，又會對既有的大產(chǎn)權(quán)房房價產(chǎn)生負面沖擊，使大產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主受損。因此，可以考慮由政府以土地出讓收入來購買一部分相對低價但質(zhì)量過關的小產(chǎn)權(quán)房(特別是位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房)，作為廉租房的供給，這樣做既可以省去政府在市場上購買大產(chǎn)權(quán)房作為廉租房時的更高支出，又可以將小產(chǎn)權(quán)房的未來產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問題回避掉，是一舉兩得的措施。
　　第二，在廉租房的建設方面，政府應適當注意其布局，不能為了省錢，而將廉租房全部布局在遠郊。應該注意到，對于城市內(nèi)部的低收入群體而言，其就業(yè)崗位有相當一部分來自于對技能要求不高的服務業(yè)。隨著一個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，制造業(yè)可能會逐步讓位于服務業(yè)，越大的城市，經(jīng)濟越發(fā)達的城市，通常其服務業(yè)在GDP和就業(yè)中所占的比重也越高，而大量服務業(yè)的基本特征就是生產(chǎn)和消費是同時進行的，因此，要求服務的需求者和供給者在居住上不能離得太遠。
　　有研究顯示，如果上班的交通時間太長，會極大地影響勞動生產(chǎn)率。因此，如果僅僅為了獲得城市中心地帶的土地租金，而將大量為低收入群體提供的廉租房建在郊區(qū)，那么，就有可能或者不利于提高服務業(yè)的勞動生產(chǎn)率，或者造成低收入群體放棄就業(yè)。在離市區(qū)不遠的地方提供廉租房表面上看起來好像損失了土地租金，但是卻促進就業(yè)，提高了服務業(yè)的勞動生產(chǎn)率，可以增加社會福利和政府稅收，這對進入后工業(yè)化階段的城市尤其重要。
　　同時，在空間上也可以減少居住區(qū)的過度分割，有利于促進低收入群體與高收入群體的社會融合。在現(xiàn)在的中國城市，特別是在一些大城市，如果不重視已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)的不同收入群體之間的居住區(qū)分割現(xiàn)象，那么，今后就可能對城市控制收入差距和緩解貧困的工作留下難以治愈的痼疾。
　　第三，在廉租房制度里，還需要一些城市發(fā)展所需要的有針對性的政策。在中國的城市，一個越來越清楚的趨勢是，大量沒有城市戶籍的外來居民正在城市的角落里生根，他們在城市里有就業(yè)，創(chuàng)造GDP和稅收，但是卻不被與戶籍掛鉤的公共服務所覆蓋，其中，就包括城市的廉租房制度。未來政府應該將城市的廉租房政策逐漸覆蓋到非戶籍的常住人口。
　　在類似的公共政策上，城市戶籍居民必須放棄外來人口在“分蛋糕”的陳舊觀念，事實上，在外來人口更多地被城市的公共服務所覆蓋的過程中，城市內(nèi)的福利差距得以縮小，社會和諧得以促進，城市資源因為社會矛盾而引起的無謂消耗就可以減少，城市化進程可以推進，城市經(jīng)濟便能更快發(fā)展，最后，“蛋糕”是被做大了，原城市居民也得到了更多，這才是中國城市可持續(xù)發(fā)展的道路。
　　在最近的研究中，筆者發(fā)現(xiàn)，在上海的無戶籍人口也在空間上出現(xiàn)了一定程度的聚居現(xiàn)象，同時這部分人又屬于在城市中滿意度較低，信任度也較低的群體。如果廉租房能夠在空間上適當分散布局，并且將政策覆蓋到非戶籍常住人口，那么，由居住區(qū)分割而可能給城市和諧發(fā)展帶來的隱患就能夠得到有效的控制。
　　第四，在一些大城市，應該注意到已經(jīng)逐步出現(xiàn)了一批收入并不高的藝術工作者，這些人一方面需要居住在市中心，在相互的碰撞中，汲取城市生活中蘊含的活力和創(chuàng)造力，同時，城市生活也正是因為有這些人的參與，而提升了品位，激發(fā)了活力。不要把城市做成鐵板一塊，城市有時就是需要一些奇裝異服，一些怪誕舉止，甚至需要涂鴉，需要非主流，正是這些可能成為一個城市的創(chuàng)意、藝術、設計等產(chǎn)業(yè)的靈感來源。不過，在這些藝術工作者中，可能也有相當一部分收入并不高，甚至連市場價位的房租也付不起。因此，一個現(xiàn)代的都市，也應該在空間上容納這部分收入并不高的藝術工作者，而這也應該是廉租房制度需要考慮的—個方