關注時下養老地產熱

2010年6月6日，我國首屆中國養老產業與養老地產高端論壇在北京清華大學舉行。中國的老齡化問題正日趨嚴重，關于養老，關于養老地產及其發展，也是國家和房地產業普遍關注的一個話題。究竟什么是養老地產呢?

養老地產是老齡化時代到來所形成的特有的概念，它是結合養老這一社會主體和地產的商業概念所形成的。養老地產和普通的住宅地產有著很大的區別，養老地產是針對于老年人的特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑。這個居住建筑是指老年人長期生活的，能得到經濟供養、生活照料、精神慰藉三個基本內容的居住場所，它包括：老年住宅，老年公寓、老年社區、養老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。

養老地產為什么受關注?

國情出發，實際需要

我國的老齡狀況不容樂觀，現階段老年人口已經達到了1.74億，超過全國人口總量的10％，養老問題是一個迫在眉睫、亟待解決的問題。

解決養老問題，首當其沖的就是養老機構建設，包括老年社區、老年公寓、養老院、專給老年人居住的普通社區等，這些就必然涉及到了養老地產。目前每千名老年人擁有的養老機構床位數只有11.6張，即只有1.16％的老年人能人住養老機構。居家及社區養老配套設施建設嚴重滯后，難以滿足大多數老人居家養老的需求。另一方面，養老地產蘊藏巨大市場。2010年我國老年市場需求將達到1萬億，但每年為老年人提供的產品還不足500億元，尤其在養老住宅的供應方面，全國才剛剛起步。

現在老齡化的發展狀況決定了有大量的養老地產的實際需求，這就預示著養老地產在將來有著比較明朗的前景和發展趨勢。

國家針對房地產出臺的一系列的政策產生的影響

進入2010年以來，國家出臺了一系列的調控房地產的政策措施來抑制高房價。“國四條”、“國十一條”、“國十九條”這些政策密集發布，讓房地產業看到了國家的態度和整體的發展趨勢。在政策的引導下，樓市市場觀望情緒加重，銷量下滑，普通住宅的市場會逐步走弱。國家提出了“居家養老”的養老模式，根據“9064”的比例來計算，90％的老人居家養老，6％依托社區養老，4％進養老機構養老，老年人的整體基數很龐大，老年住宅和養老機構等養老建筑的市場是非常可觀的。

投資人為了尋求新的投資項目，會將其資金轉向發展前景看好、回報穩定的項目上，現在眾多投資人的目光已經轉向國家扶持的、前景看好的養老地產。

宏觀調控政策不斷，市場競爭加劇的情況下，開發商對這個“收益不高但較穩定”的市場寄予厚望。

長遠來看，住宅房產市場需求會萎縮

現階段買房的主力是70后和80后，但是到了90后成長起來，很多夫妻雙方家里都有房子，90后以及以后的人購房的需要就沒有那么迫切了，需求量也就要少了很多。有一種觀點認為，傳統的房地產大概還有15-20年的時間可以開發。而房地產行業內的傳統房地產企業居多，均面臨一個長遠發展的問題，現階段有效拓展新的業務領域，是謀求自身長遠發展的基點。所以，房地產商、投資人關注養老地產也是在關注房地產行業自身的可持續發展。

養老地產的現狀

我國的養老地產行業雖然市場前景不錯，但是從總體上來看現在還處在起步階段，基本上處在“小而散”的發展狀態。每個城市還具有自身的一些特點。

◆上海

提起老年公寓，人們會認為在上海已經有很多，事實上，上海的“老年公寓”與國際上通行的老年公寓不是一個概念，上海的老年公寓普遍存在商品化程度不高的問題。現有的老年公寓多為政府投資，房地產開發商開發、營運的幾乎沒有。在運營管理上，目前上海的老年公寓基本上都是微利或者負利，員工工資也由政府部門支付。這類老年人居住的場所根本不是國際上認同的“老年公寓”。

◆ 重慶

重慶市委老干部局副局長秦定波說到，重慶現有的老年福利設施，大都體現出品質層次較低、服務類型單一的特點。市面上新興的老年公寓，是一些名為老年公寓的住房，實際上并未考慮老年人的生理行為特征，居住的小區不僅規模小，配套設施不齊全，而且多為原來的已開發住房，只冠以“老年公寓”之名進行銷售，從選址規劃、戶型設計到相關的服務設施的建設與實際意義上的老年公寓相去甚遠。有些專為老年人開發建設的老年公寓，在各方面都還存在很多的不足和缺陷。

◆海南

以“長壽島”著稱的海南，候鳥式的養老房產比較受歡迎，海南省地地產協會的專家分析，在海南的購房人員中，60％以上都是外地購房者，且以老年人居多。但到目前，海南上沒有一處能夠照顧不同地區老年人養老習慣的養老社區，外地人來買房子，多是看中這里的自然環境，但就房子自身設計、周邊環境和相關配套設施及其價格來說，還存在很多缺陷。

中國老年大學協會會長張文范認為，目前我國現有的老年福利設施主要以社會福利院和老年公寓為主，其選址規劃、戶型設計、設施建設等都與真正意義上的老年地產相差很遠，更別提從業人員的服務管理水平了。從現實來看，我國目前真正符合老年地產要求的房產項目還比較少，形成的房地產規模及產業集群都很小。

養老地產的發展趨勢

從我國家庭倫理理念的實際出發，房地產企業在都市去建設復合型養生養老社區的同時，還應該大力發展新型“合居型”住宅，即鼓勵子女和老人同住或毗鄰居住，完善“老少居”型住宅，探索具有傳統大家庭模式的現代“家族式住宅”。現在我國城市里已有一些家庭，特別是大中城市中的家庭選擇毗鄰模式，與子女親屬相互獨立且毗鄰居住，這種介于老年人獨具和老年人于子女共居的居住模式將會受到更多城市居民家庭的歡迎。

·養老地產和養老建筑的土地選址

很多人現在都在研究如何投資養老設施，也有一些公司在積極研究如何能夠建設養老院，但是選址在什么地方，這是房地產業內人士都需要關心的。

現在養老地產往往選址選到了荒野地區，地價便宜，但這些地方缺乏基礎設施，建筑醫院也很費勁，老人生活很不方便，年輕人把父母送到這里心里有一種歉疚感，覺得對老人不孝順。老人為了不給子女增加負擔，大義凜然，走向荒山野嶺，這種方式并不太好。

以中房為例，早在80年代就建了800多個住宅區，現在至少有20％、160個分布在全國i00個城市中心的小區要改造了。這些小區位置絕佳，80年代建的房子都建在了二環路以內，而現在這些小區需要改造。在改造這些小區的過程中，中房看到其中的居民多已為老人，于是拿出15％-20％來建設老年社區。呼和浩特有一個小區是市中心的小區，未來建成以后有15％的住宅是老年住宅。昆明新東華小區，未來拆建了以后有10％的住宅要建成老年社區，且房子還不貴，因為現在雖然要招拍掛，土地一平米的樓面積價都達到了兩萬塊錢了，但是這些地方是中房原有的土地，不主張賣高價。

改造原來的舊有的小區，拿出適當的比例來建造老年住宅，既保障了老年人生活、出行、就醫的方便，在房產價格上還比較便宜，適合老年人的選擇。

·養老地產的規劃設計

按照9064的提法，90％的老人還是居家養老為主，采用居家養老的居住模式，這對老年住宅和居住社區也提出了新要求。

兩代家庭的居住聯盟需求。最近這一段尤其表現突出。

養老居住模式和社會背景的關系。首先是時代背景催生了遷居養老。由于人口流動，因異地求學、求職帶來的兩代分居，很多人現在都是不跟父母住在一起，但是由于獨生子女政策，父母的養老子女必須要承擔，他們也想到要把父母接過來，他們希望給父母買一個房。父母也有兩代就近居住的要求。

還有就是家庭小型化帶來的問題，催生了第二套、第三套房的剛性需求。現在年輕人比較獨立，老人也是如此，讓他們在同一個屋檐下居住也是很不方便的。想把父母接來，也不想住在一個屋子里、一個單元里，第二套、第三套的需求顯得非常突出。

再有就近居住的要求。受傳統觀念和獨生子女政策的影響，使育兒養老的問題須由全家人的共同協力完成，需要各自獨立、又相互支持這樣的一個居住模式。多數家庭希望在同一個城區或者社區居住，可以節約時間和生活的成本。老人特別希望看護第三代，和后代在一起，這種情況很普遍。就近居住，一個是可以互相幫助，另外一個在經濟上也可以相互支撐并節約生活成本。

也有一些老人照顧到年輕人的情況，到郊區去居住，一方面可以生活在風景非常好的地方，另一方面把城里的房子留給子女，方便他們工作和學習。

小區中應該怎么樣配套老人設施，怎么嵌入進去，保持可持續的居家養老。一些居民樓，可在一個單元改造成老少戶，也可能在樓棟的一層專門做老年人戶型，因為進出比較方便，還可給提供一些底層花園等等。一個社區里怎么樣插入這樣的老人需要的建筑設計，可以分成四種或五種方案。

老少戶的單元設計。一個單元，這邊是子女套，是兩室套；那邊是老人套，一個是單室的；或者是兩方的老人都要住在一起，兩個小套，和兩室套合在一起。A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和兩方的老人住在一起，成了一個大戶型。

還有一種短外廊式的住宅。電梯對老人很重要，如果有短外廊連接，就有兩個電梯，某一個電梯檢修或者是有問題，可以上另外一部電梯。

郊外的風景區可以蓋一些住宅，像別墅，但不是一家人住，是幾位老人一起來，或者是單位購買一套，或者是幾位老人一起結伴。個人的房間都有起居、餐廳的空間，但是可以有一個共同的空間。老人們平常自己在房間里住著，可以經常到公共空間來活動，通過公共空間老人可相互認識。

老人公寓。社區里加入老人公寓也是大家所希望的。很多老人提出了這樣的要求，不一定非得跟子女住在一個房子里，有的老人寧愿在小區里有一套公寓，小一點沒有關系，可以替子女接送孩子上幼兒園，這樣老人也可以有自己獨立的生活，還有自己的空間。

自理和護理間變式的養老公寓。老人的身體是會出狀況的，今天是很健康的，明天可能會出現臥床的情況，需要輪椅了，怎么適應呢?以往的單元式的住房，過了多少年以后，可以把它改造護理單元，變成了一間一間的護理房間，有公共的活動空間還有管理室，有公共的洗浴和衛生間，改動非常小就可以變為另外一種形式，還可以轉換，適應老年人生活習慣的變化。

托老中心。小區里應該配置，跟幼兒園接近，管理也比較方便，一套管理班子就把幼兒園和老人活動中心都管起來了。可同時接送小孩和老人，這樣對子女很方便。

同樣按照9064的提法，4％是需要進入養老機構的老人。按照這樣的比例，我們需要大量的針對老年人居住的社區。從區域地段來區分，有城區型、景區型、氣侯區域型。郊區用地比較寬松，房價也低一些，可以建一些大型的或低密度的老年社區，也可提供混合居住的社區；景區型是景觀環境非常好，可以做度假養生的老年公寓，強調自然生態和休閑娛樂；氣侯區域型是指憑借良好的資源環境，實現候鳥式的養老，海南、云南等氣候好的地方，老人可以進行候鳥式的養老。

近郊區，現在可以蓋很多的商品住宅，在其中配建老人的住宅，或者是建設中等規模的老年人社區。在城區二、三環以內建大量的老年社區不是特別現實，應該插建或者是配建老年服務設施。舊城區現在主要是嵌入一些老年人的服務設施，或者是對舊的住宅實行適老化的改造。

關于養老社區未來的發展、建設方向，首先應該實現多元化、現代化的復合居住功能。第二要配備完整的，可應對緊急情況的醫療服務系統。醫療對老人非常重要，特別是緊急救護。第三是要建設豐富的、滿足不同需要的康復運動和娛樂配套設施。人到了晚年了，有很多的時間需要進行健康鍛煉，對疾病進行康復，這些設施是不可缺少的。還有是方便學習交流的，跟上時代要求的環境和設施，很多老年人不僅需要但是生活條件比較好，還需要繼續學習，繼續深造，這種設施也很受歡迎。第五是符合精神和價值需求的老年人服務功能設施，滿足自我價值的實現。

養老建筑室內設計要求

室內的設計。起居室和廚房之間應該用玻璃，使得兩地視覺上可以溝通。門廳要比較亮，鞋柜的設計也要適應老年人的要求。

住宅衛生間里面。有扶手，有緊急呼叫的系統，包括衛生間的水洗手池可以坐著洗臉等等，這些都是保證安全的重要設施。

廚房的設計，一些公寓單面不需要大的廚房，用電的爐子，用明火，有時候比較危險。

每個地區氣侯狀況等各方面的條件和老人的生活習慣是不同的，老人的客戶群要細分，根據生活特點去做設計，如果僅憑著想象，很多地方是不適應老人需求的。

養老地產的運營方式

養老地產建立起來怎么樣去運作?老年人手中沒有大量的資金去購買養老地產，又如何享有養老地產帶來的便利?反向抵押貸款。中國現在也如很多國家，特別像美國一樣，也出現了一些有資產，但是沒有資金的老人，在美國叫住房富人、貨幣窮人，老人上百萬價值的房產不能在有生之年變現怎么解決這個問題呢?把退休老人的產權房抵押給保險公司，保險公司根據房屋的品質和價值進行評估，再根據老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產增值，再減去預付利息，這樣計算出來每個月需要給老人多少錢。一旦簽了這個協議，老年人繼續住在這個房子里，每個月保險公司送來一筆錢，一直到老人的離世房子才拿到保險公司來進行拍賣。這個產品將人生資源很好的進行了配置，老人把自己身后的資產、用不著的資產用來提前變現，換來在世時候的生活、消費支出，由于這種產品有點像把抵押貸款反過來做，所以叫做反向抵押貸款，這種產品很適合我們的國情。

中國老年人沒有多少錢，也沒有太多積蓄，再有很多老年人沒有養老保險。所以很多在這種情況下很多人從中年人開始就攢錢，用自己在銀行里的錢給自己建一個保險。但是很多人雖然是沒有多少積蓄，但有房子，所以用房產來實現以房養老是非常適合中國老人需要的。

反向抵押貸款，對老年人的，至少有六大好處。

第一是，啟動房產金庫，補償老年生活。房產成了金庫了，等于給自己存了一筆錢。

第二是，解除經濟顧慮，愉快延長生命。根據統計，用了反向抵押貸款的老人一般可多活兩年左右

第三是增強生活自信，保持社會尊重。

第四是保護弱勢群體，有利于社會穩定。反向抵押貸款關注的不是高收入群體，是中低收入者但是有房產的家庭。

第五是實行遺產稅后可以依法避稅。

第六是對社會觀念的影響。中年人可以放心花錢不必攢錢養老。這一方面擴大消費，另一方面有利于經濟發展。

據調查有一半老人愿意選擇以房養老。

養老地產的發展就是圍繞“養老”二字，針對其功能性、服務性、便利性、環境質量等方面的要求，建設適合老年人居住的房屋，打造滿足老年人需求的住宅產品，這是養老地產發展的趨勢和方向。