海外置業(yè)投資手冊

如今，華人海外置業(yè)的需求越來越旺盛，而對國人來說，海外置業(yè)的機遇更多還是風險更多?如何挑選合適的海外房產(chǎn)呢?

隨著人們收入水平的提高和物業(yè)投資理念的不斷成熟，海外置業(yè)如今已被越來越多的投資者認識和接受。尤其是在近期新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，國內(nèi)各大主要城市房地產(chǎn)市場前景不明，去海外置業(yè)正在成為一種新興的高端投資方式。

買的不只是房子

“用買北京二三環(huán)一套高層三居的錢，就能在澳洲買一套永久產(chǎn)權(quán)的獨棟別墅。”在準備留學澳大利亞的女兒的提醒下，張先生很早就開始關(guān)注海外置業(yè)。“留學期間住在自己的房子里，不僅能省房租，安全方面也比較有保障。”

近年來，國內(nèi)出國留學人數(shù)迅猛增長，有數(shù)據(jù)顯示，2009年全國出國留學人數(shù)達22.9萬人，其中90％以上都是自費生，并且留學人數(shù)同比增長近30％。日益龐大的留學隊伍為海外置業(yè)創(chuàng)造了越來越大的需求。

“留學買房只是我們的目標客群的一小部分。我們主要是聽說中國有很多類似溫州炒房團這類的投資者，所以才決定來房展會試試看，這次帶來的項目也主要是位于日本東京市中心的一些高端房產(chǎn)項目。”在近日舉行的北京秋季房展會上，首次參會的Housing Japan株式會社銷售代表這樣告訴記者，“這類投資者更加看重投資回報率。由于全球性經(jīng)濟下滑，如今東京的高端房產(chǎn)已不再是天價，并且租金回報率一般都在5％～15％左右，非常適合投資。”

作為投資，房價是個非常重要的因素，總體來講，經(jīng)過金融危機的洗禮，美加日澳等國的房地產(chǎn)市場尚處于恢復階段，相對而言，房價也處于一個較為合理的區(qū)位空間，同時有些租金上漲開始加速，投資回報率不斷提高。

投資房地產(chǎn)，買的不只是房子。與投資國內(nèi)房產(chǎn)相比，投資海外具有一些明顯的優(yōu)勢。首先，國外房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的是波浪式發(fā)展，如果掌握了這種發(fā)展頻率，比較容易得到比較理想的收益；其次，歐美國家的房地產(chǎn)市場非常成熟，包括各方面的政策也比較嚴禁，整個市場的政策風險較小，這一點與國內(nèi)有很大區(qū)別，海外置業(yè)近期的蓬勃發(fā)展很大程度上也緣于國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的不確定。再次，與正在發(fā)展的中國相比，國外的物業(yè)環(huán)境和整體配套水平相對完善，投資、自住都比較適合。

熱門區(qū)域掃描

除了出于留學移民自住所需，海外置業(yè)的選擇范圍較為明確外，作為純粹投資，哪些國家和城市比較適合投資呢?通過大量調(diào)查探訪，記者梳理出了一些海外置業(yè)的熱點國家和城市房地產(chǎn)市場的基本情況，供人們參考。

美國

金融危機爆發(fā)后，人們就開始吵著要去美國“撿便宜”，“賣中國房子，到美國抄底”的故事更是不斷上演。

美國房地產(chǎn)市場經(jīng)過3年的回調(diào)震蕩，全美住房價格累積下跌近30％，目前大部分地區(qū)已經(jīng)止跌，正在從谷底開始緩慢掙扎著企穩(wěn)回升，是比較好的投資時機。但是置業(yè)專家也提醒投資者，美國房價能夠在去年年中驟然見底主要得力于美國政府的救市措施，隨著今年這些措施逐步退市，市場回暖的難度也較大，投資還需謹慎。

過去3年美國房價大跌的一個重要特征就是，使用次級貸款的低端住房因為還貸違約遭致法拍，以大幅低于市價的價格大批量拋售。目前，雖然低端住房法拍高潮已過，但是違約法拍出現(xiàn)了向中高端住房蔓延的趨勢。

另外，雖然美國房市整體止跌回暖，但是具體到不同城市，冷熱有別。目前值得關(guān)注的城市主要有紐約、華盛頓、芝加哥、邁阿密等。這些城市房價3年時間累積下跌40％左右，雖然法拍高潮已過，但是目前的交易仍舊比較活躍。

加拿大

對于一向被認為比較穩(wěn)定的加拿大房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，最近一些知名國際研究機構(gòu)出現(xiàn)了較大分歧。加拿大另類政策中心發(fā)表報告認為，房價已上浮至泡沫區(qū)域。它提醒，如果目前處于歷史低位的利率上調(diào)速度過快或幅度過大，泡沫就有可能破滅。該報告認為，在這種情況下，加拿大將出現(xiàn)美國式崩潰，房價會在一年里下挫30％。幾乎在同一時間，賀維學會也發(fā)布了一份研究加拿大與美國房市差異的分析報告。該報告認為，加拿大墜入類似美國的、能摧毀很多業(yè)主夢想的“黑洞”的可能性甚小。

雖然無人能夠準確預測加國房市的走勢，但是目前加國的房產(chǎn)從業(yè)者的態(tài)度比較樂觀。他們普遍認為，一方面，同美國相比，加拿大的按揭貸款政策更加穩(wěn)固，比較反對風險貸款，次級按揭貸款規(guī)模較小；另一方面，加拿大是華人最為青睞的投資移民目標國之一，而實力雄厚的華人移民后，買房置業(yè)也必成為一項重要的家庭計劃，一定程度上也支撐了房地產(chǎn)的穩(wěn)定。

比較適合投資的城市為華人留學移民比較集中的溫哥華和多倫多。一是因為這些城市的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設比較理想，二是因為加拿大人更多地選擇買房而不是租房，所以用于純粹投資的房產(chǎn)在華人留學移民比較集中的城市較容易出租。

澳大利亞

澳洲房地產(chǎn)市場有近百年歷史，已經(jīng)發(fā)展得十分成熟，近40年的數(shù)據(jù)顯示，澳洲房地產(chǎn)平均每7至10年即可增值一倍。再加上近年來，隨著澳洲經(jīng)濟的發(fā)展和移民配額的大幅提高，以及政府鼓勵和吸引海外投資的政策，澳洲房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿χ档每隙ā?/p>

尤其是，這次金融危機后，澳洲政府對購房者實施大力補貼政策，銀行調(diào)低購房貸款利率，以及成熟的市場機制和良好的時機把握，共同促成了澳洲房地產(chǎn)市場復蘇好轉(zhuǎn)，已呈現(xiàn)“卷土重來之勢”。

另外，澳大利亞的生活水準屬于世界上較高的國家之一，其生活成本卻大大低于美英德日等國，澳洲多個城市被評為最適合人類居住的城市。

澳大利亞的各銀行比較認同房貸的低風險，海外投資者較容易獲得房地產(chǎn)貸款，目前海外投資者購房首付比例與當?shù)鼐用翊鱿嗤话銥?0％，且最高可獲80％的房地產(chǎn)貸款額。最重要的一點是目前澳大利亞對房地產(chǎn)不征收遺產(chǎn)稅。

購房七注意

有收益就有風險。投資海外房產(chǎn)，除了因房價下跌而遭受損失外，由于遠離投資者的日常活動范圍，很容易因為一些信息不對稱的問題，造成投資失敗，需要特別注意，尤其是下面幾個方面的問題更需謹慎對待。

1 選好社區(qū)。雖然從均價的角度講，國內(nèi)外的差距在不斷縮小，但是比如北京二三環(huán)和五六環(huán)的房價差可能在一倍左右，價差不是特別大，而國外房價的區(qū)域性差價特別大，美國華盛頓的貧民區(qū)一套70平方米的二居室可能只需要5萬美元，而相隔20多公里的富人區(qū)同樣一套房子可能需要40多萬美元，相差十倍之多，因此選房時，社區(qū)非常重要。

2 協(xié)商要找經(jīng)紀人，而不是找房主。在海外置業(yè)，首先要找房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或經(jīng)紀人，國外的房產(chǎn)中介市場一般比較規(guī)范，這些經(jīng)紀人或機構(gòu)必須有合法執(zhí)照，受法律保護。交易之前先找經(jīng)紀人，第一比較安全，第二，他們也比較了解當?shù)亟灰滓?guī)則，可以幫助投資者減少很多麻煩，比如手續(xù)問題、房貸問題等。尤其在日本，房產(chǎn)交易，無論買或賣，都必須找經(jīng)紀人，進行協(xié)商的雙方也不是買賣雙方，而是買賣雙方的經(jīng)紀人。

3 二手房要請專業(yè)人士對房屋進行評估。國外大部分房屋交易都是二手房交易，有的甚至是幾十年的老房子，因此，需要請專業(yè)人士對房屋的結(jié)構(gòu)問題、使用情況進行勘察評估，這也是購房者議價的一個重要籌碼。

4 問清費用。海外置業(yè)除了購房款和一些手續(xù)費、律師費、中介費等常見支出外，購房者還需要弄清楚購房后每年需要支付的各項稅費，包括房產(chǎn)稅，土地增值稅、物業(yè)費等，也就是房屋的持有成本。在國外，很多房子都是獨棟住宅，因此，有些房屋需要自己管理，包括草坪的整理、垃圾的處理等，如有失誤，懲罰比較嚴重。也有些房屋有專業(yè)的物業(yè)管理公司管理，這就需要考慮物業(yè)費的問題，有些住宅可能房價并不是很高，但是物業(yè)費支出比較大。據(jù)了解，加拿大多倫多目前的管理費平均4.5加幣／平方米／月，折合人民幣30元／平方米／月左右，假如i00平方米的住宅僅管理費每月就需3000元。

5 出租和售出問題。如果作為投資，所買海外住宅一般會選擇出租，地段是重中之重，戶型也非常重要，一般小戶型公寓較容易出租。比如日本東京，人們尤其是年輕人絕大多數(shù)選擇租房而非買房，這樣在日本一些位于市中心的小戶型倍受追捧。另外，一些國家對于海外投資者出售持有的本國房產(chǎn)有一些特殊規(guī)定，比如澳大利亞只允許賣給本地人等，需要多加了解，考慮周詳。

6 產(chǎn)權(quán)問題。一是永久產(chǎn)權(quán)的問題，并不是所有國家都是永久產(chǎn)權(quán)；美國有永久產(chǎn)權(quán)；迪拜有99年產(chǎn)權(quán)和永久產(chǎn)權(quán)；新西蘭是分土地部分和房屋部分，土地部分有永久產(chǎn)權(quán)，但是房屋部分有70年、也有50年的。二是因為國外很多住宅的土地和房屋產(chǎn)權(quán)分離，可能屬于不同的所有者，所以購房時一定要弄清楚購買的是哪部分，以免未來產(chǎn)生糾紛。

7 繳款問題。由于目前我國銀行換匯有額度限制，攜帶大量現(xiàn)鈔出境有海關(guān)限制，所以在交付房款時可能遇到一些困難。一般這時中介機構(gòu)會提出解決建議，比如通過地下錢莊等方式，有些操作可能處于法律灰色地帶，也有些可能屬于違法行為，購房者需要倍加注意。