國企為何逆勢拿地

“地王”身后，又見國企身影。

自4月“國十條”出臺之后，一度平淡的土地市場再起波瀾。

8月4日，上海羅店新鎮兩幅地塊均被遠洋地產旗下公司拍得，樓板均價達到2.12萬元，成為該區域新地王。

杭州，中糧地產以9.78億元拿下三塘單元商住地塊，而錢江新城的商用地塊則被中國人壽拿下。

實際上，從5月開始，中國鐵建、保利地產、華僑城等國企不斷在北京、廣州、天津、貴陽等城市大規模拿地，涉及金額數百億元。

2009年，在“國企地王”頻出的房地產市場，國企爭搶“地王”曾被看作樓市將持續火爆的“信號”。而如今，在蕭條的市場中，國企再次率先逆市拿地，亦被業內視為一個信號:看好后市行情，提前“抄底”。

不難發現，在眾多民營地產企業還在為銷售額、資金而天天發愁的時候，國企則在瀟灑布局未來。難道，國有地產企業的資金真的如此充裕?難道，在嚴厲的調控政策之下，國有地產企業真的生活在世外桃源?對未來的市場走勢，將作何種判斷?

母公司優勢

“形勢好的時候，好企業的表現并不一定特別搶眼;形勢不好的時候，好企業的優勢——規模效應、資金實力，銷售實力、風險應對能力，就顯現出來。無論形勢、政策如何，凈利潤都能夠保持15%左右的合理水平。首創不追求暴利，不搶地王，凈利潤一直維持在13%左右。”首創置業董事長劉曉光給《英才》記者總結了首創的發展原則。

在劉曉光看來，自4月“國十條”出臺到8月中旬，政策已經初見成效，“遏制房價過快上漲”的目的已經基本達到，熱點城市的土地價格也開始松動。然而，收緊的政策何時會松動，仍然難以預料。

但是，劉曉光并不認為房價會出現“拐點”。實際上，在過去的四個月里，房價上漲的幅度雖然沒有2009年高，但許多一線城市核心地段的房價也沒有明顯降幅“在除一線城市以外的大多數城市，70%的人是有房的，房子是他們一輩子辛苦掙下的財產。長遠來看，房價大跌對他們的傷害太大。而且，現在單方面遏制了需求，我很擔心房價在某一個時期會快速的報復性反彈，這對以后的市場也不是好事。”2010年5月以來，不少房企逆市拿地，似乎是在“抄底”。其實，作為上市房企，儲備可供未來三年開發的土地是必然的做法，業內對此見怪不怪。劉曉光也直言，在市場不好時及時出貨套現、及時拿地，待市場回暖時則可占據先機，正是有實力的大企業——以國有企業居多——應對危機的策略。

身為國企老板，劉曉光并不認同國企正在加大地產行業壟斷份額的說法。他認為，目前國企的市場份額只有8%-12%左右，不存在壟斷。而且房地產行業高度開放，在拿地、銷售等方面程序比較透明，國企、民企在制度面前基本平等。但國企的優勢顯而易見。

首先，規模效應帶來的優勢不容小視。國企地產企業的規模普遍比一般的民營地產企業要大，而且多半已有幾十年的歷史，擁有良好的信譽。“2009年以前，國企地王很少被人提及，那時候多是民企在爭地王。可是金融危機之后，很多制造業央企的利潤受了影響，就轉而用地產利潤來彌補。國企下屬的地產公司現金的確比較充裕，所以在信貸方面是有優勢的。”

最重要的一點是，國企地產公司有母公司的支持。在2006年以后，首創置業的地產業務始終是跟母公司——首創集團的產業鏈相結合。母公司建造高速公路，首創置業就在高速路周邊做地產項目。在天津，也是集團先修了高速公路，首創置業再引入一些教育機構，隨后開發了住宅項目。“母公司做基礎設施，會有很多資源出現。比如母公司要建一個水廠，地方政府愿意多給一些地皮，我們內部會通報這些情況，而一般的民營企業沒這個優勢。”劉曉光認為，靠母公司接項目也是國企的優勢之一。

正是圍繞著“母公司戰略”，如今的首創置業形成了三大業務板塊:一是傳統的地產開發，二是地產與母公司其他產業的結合，三是打造“衛星城”。

但是，所有的事物都有正反兩個方面，國企的劣勢也相對明顯。“第一個是自主權。很多大國企，在人事安排、行政程序方面，母公司都有嚴格規定。不如民企靈活。其次則是激勵機制，國企的干部、員工不享有企業股權，團隊的效率和動力肯定和民企有差距。”

反周期操作能力

“我認為，地產企業的核心競爭力應該是整合各行各業、各方面優勢資源的能力。”談及地產企業未來的發展，北京天鴻房地產開發有限責任公司董事長柴志坤有自己的看法。

與眾多業內人士一樣，柴志坤也認為“國十條”主要打擊的是投機性的購買需求。但與絕大多數人不同，柴志坤認為“國十條”中的某些條目會長期存在。在他看來，“國十條”與以往調控政策的最大區別，就是緊緊抓住了用金融手段調控市場這條主線，其中，尤以對第二套，特別是第三套房貸款的嚴格限制為主。

實際上，在銀行體系中，購房貸款在性質上屬于消費貸款而不是投資貸款。“銀行提供這項貸款服務的實質，是鼓勵消費而不是鼓勵投資。但是，現在很多人購買第二套、第三套住房是在投資，從這個角度看，限制第二套、第三套房的購房貸款是合理的。我認為這個政策可能會長期存在下去。”但是，柴志坤并不認為限貸政策會左右市場走勢，畢竟，“投機性需求不是市場最主流的需求。”

柴志坤并認為半年之內，房價不會有太大的波動，不會漲，更不會大跌。柴志坤向《英才》記者解釋了一個基本的規則:事實上，開發商在定價的時候大多會考慮兩個因素。除了實際成本之外，另一個要考慮的就是土地成本。“現在銷售的房子，都是2007、2008年拿的地。那時的地價雖然不高，但也不算低。同時，今年的地價的確降了，但不像2008年跌得那么厲害。一般，房子是參照這些定價的。企業需要自己去平衡。”

在過去十年內，地產行業經歷了數次調控，被戲稱為“十年九調控”，柴志坤對此也不否認:“預測市場周期是很糾結的事情。任何人都不可能準確的知道明年的市場究竟如何。你只能選擇適合自己的領域，適合自己的商業模式。”

在長期的實踐當中，天鴻選擇了適合自己的模式:在一二三線城市均勻布局。柴志坤認為，在中國的任意一座城市，如果房價在8000元以下，投資的需求很少出現，剛性需求占主流;房價超過8000元，投資需求就會上升。因此，“天鴻下半年會集中精力去二三線城市獲取土地。現在，二三線城市的城市化率還處在40%-50%之間，在未來的5-10年，剛性需求仍然是這些市場的主流，有很廣闊的潛力和發展空間。”

根據柴志坤的觀察，現在，地方政府不僅僅關心土地出讓金的收益，更關心一個地產項目能給區域經濟的長遠發展帶來哪些積極影響，創造多少機會?往往，綜合性的項目才能更大吸引當地政府的眼球，而有能力做這樣項目的企業在獲取土地方面，會掌握更多的主動權。

柴志坤把國有地產企業分為兩類:以房地產為主業的;以及母公司是非房地產主業的。“母公司是非地產主業的國有企業地產公司具備特殊優勢——反周期操作的能力。在市場形勢不好的時候，無論民營還是國有，以房地產為主業的企業都會受制于市場周期:銷售情況不好，資金不充裕，拿不到好地。而作為非房地產主業的國有企業，就有能力抄底低價土地。待市場回暖，占盡優勢。實際上，他們能夠容忍比一般企業更長的開發周期。”

在柴志坤看來，從2009年就不斷涌現的國企地王多半與此類企業有關。“實際上，他們之所以要搶地王，是因為他們對房地產和土地價值的看法與房地產主業的企業不一樣。”土地是生產資料，土地的價值一方面是其本身的價值，另一方面是附著在其上的物業、產業的價值。那一類企業不單關注產品價格，更關注資產價格;不僅是用傳統的商業模式做房地產開發，更加能夠將地產與其母公司的業務相結合，獲取更大的收益。“由此看，國有地產企業的競爭優勢的確很強。所以，在國內的一線地產企業中，國有企業的比例會不斷上升。我認為，國企的市場份額絕對要超過12%。”