論物業稅開征的可行性

摘要:賈康委員今年在兩會期間提交了一份《關于抓緊研究、準備出臺物業稅(房地產稅)的提案》。其是開征物業稅的堅定擁護者。許多學者認為，中國開征物業稅既可以給地方政府帶來穩定的不動產稅收，還可抑制房地產投機，至少不會出現房價飆升的局面。開征物業稅有利于房地產行業健康發展，也有利于分稅制財稅體制從中央踐行至地方。那么在當前的環境下，中國開征物業稅是否可行?針對這個問題進行了論述。

關鍵詞:物業稅;主體稅種;不動產

中圖分類號:F810.424文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)33-0026-02

一、 物業稅開征提出的原因

(一)物業稅能夠抑制當前房價

隨著近兩年房價不斷高漲，關于物業稅的開征被提上了日程。今年全國“兩會”上，一些代表、委員也建議適時開征物業稅。由于物業稅增加了房產持有成本可借此降低房價，同時通過推行物業稅改革能抑制日益嚴重的房地產投資和投機行為，將“流轉領域”的收費變為“保有領域”的收稅，對于改革現行“土地財政”意義重大。

上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建表示，物業稅的征收對象主要是擁有房產的個人，而個人持有房屋的動機基本可分為三類:一是投機性購房，以短期持有賺取差價為主要動機;二是投資性購房，以長期持有保值增值為主要動機;三是居住性購房，以永久持有居住生存為主要動機。自住性住房顯然不是政府調控目標;如果是短期持有的投機性購房，在房價漲幅遠高于物業稅成本時，物業稅影響有限;對于長期持有的投資性購房者，物業稅影響較大，但所購住房用于出租的投資者可能通過提高租金將新增稅收成本轉嫁給租房者。

(二)物業稅為地方政府提供了主體稅種

物業稅的開征讓地方政府擁有可歸其專享的基本稅收來源，主要是基于以下原因:一是在西方國家，以物業為主體的財產稅是地方政府收入的重要來源，而且在轉軌國家，該項收入也呈明顯的上升趨勢。二是經濟發展與社會財富、尤其是經濟發展與社會財富中的房地產之間的正向變動關系，使地方政府有一個充足和穩定的稅收來源。三是中國在短期內難以開征遺產稅與贈與稅，因而在財產稅體系的構建中應該更加重視對房地產的征稅。四是房地產稅歸屬于地方政府，使地方政府提供公共服務的成本的回收與其居民的受益相對接，有助于促使地方政府構建有效率的財政體制。

二、物業稅開征面臨的問題

從中國提出對房地產征收物業稅的設想至今已經歷六年多時間，但由于稅率、稅基和征收對象等問題尚未解決，同時牽動的利益群體太廣，因此開征物業稅一直僅僅停留在“想法”階段。關于物業稅的開征，筆者認為主要存在以下幾個問題:

(一)物業稅與其他稅種重復

根據國家稅務總局網站上2004年的解釋，“物業是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地”，“物業稅即指房地產稅或不動產稅”。在國際上，物業稅被稱為“地產稅”或“財產稅”，針對的就是土地、房屋等不動產，它征收的對象是土地和房子的所有者和擁有者，并要求他們每年都繳付一定稅款，稅值也是隨地價和房產的升值而提高。從物業稅概念的理解，我們可以認為物業稅不僅包括房產稅，而且也包括地產稅，是涵蓋了所有房地產方面不動產物業的稅費總和。而在中國現階段，涉及房地產開發的稅費共有53種，其中9項為稅，剩下的44項全部是費，它們占據了房地產開發成本的30%～45%。已經有了這么多的稅費種類，再來征收物業稅，就將出現重復的情況。當然，一些交易過程中的稅費可以與物業稅合并，比如房產稅、城市房地產稅等等，但交易之前的稅費是去是留，便成了大問題。如果能夠取消自然簡單，要是保存，這些稅種的稅率將如何調整，又值得商榷。

(二)物業稅與土地出讓金的協調

物業稅是針對不動產征收的。政府設立一個專門以不動產為對象的稅種，其中的邏輯就是由于政府投入成本開展城市的公共事業建設，如治安、教育、醫療、交通等方面的投入，方能維護物業正常運轉和物業價值。政府對物業價值征收一定比例的稅收，才能保證這種投入長期的穩定性。但是要增加物業稅這樣一個新稅種，其征收邏輯就面臨一個大的問題——原有的公共投入來源渠道與物業稅如何協調?原有的渠道還保留，額外新增加一個稅種，無疑會導致全民稅負的加重。去掉原有渠道，又是否具有可行性呢?在歐美不少國家的征稅標準中，并沒有土地出讓金的說法，因為土地出讓費用已經并在了物業稅之中，按年計收，不斷累加。而中國卻實施的是土地出讓金制度，一次性收足全額。如果像國外一樣，只收物業稅，不收出讓金，土地出讓制度就要進行全盤改革，土地供應需多元化，政府要成為土地市場的局外人，或最多是平等一員，這就要從《憲法》和《物權法》對土地權利的設定開始改革，難度比單純物業稅征收更大，且去掉政府對土地財政的依賴更不是簡單的事情。

(三)物業稅征收的操作

開征物業稅必須具備完整的程序。首先它需要具備完善的物業登記制度，然而我們目前的登記制度還不夠完善，其次得有科學的針對不動產的價格評估機制和會計制度，這是配置稅率和制定增、減稅率條款的依據，但其同樣也還有提升和完善的空間。除此之外，中國目前涉及房地產開發和交易的法律法規很多，也不完善。這也是中國在物業稅征收方面的困難之一。

同時，物業稅的收取方式也存在兩難的選擇，一是按照房價征收，并有著單套住宅總價的“0.6%～6%之間”以及“0.9%～2.4%之間”兩種可能。另一種是按照面積計算，以120平方米劃分界線，大城市上浮20%至144平方米，不足分界線減半收取，超過分界線全額征收。前一種為歐美國家所通用，房價越高所需要支付的稅費就越多，但會導致購房成本的提升。后一種照顧到了購買小面積的首次置業者的，但無法體現高房價的一線城市與低房價的三線城市之間的差距。

三、物業稅的定位

開征物業稅既有利又有弊，大體涉及上述所講的幾大問題。這些問題歸結起來無非是利益問題和技術問題，當前，無論從房地產市場穩定、財政稅收穩定還是從社會穩定的角度看，施行物業稅都能發揮某種程度的作用，主要從以下三個方面來分析:一是政府對物業稅的定性。如果政府出臺物業稅的目的是保障第一套房的公民居住權，嚴格抑制房地產投資或投機的行為，則可參考其他國家有關物業稅的制定。二是物業稅的實際征收情況。物業稅的征收涉及較多的技術問題和執行中的不確定因素，如不能較好地處理這些問題，都會使得物業稅作用大打折扣，如我們的土地增值稅政策，從制定公布已十年之余，但至今征收也不盡人意，應有作用沒有發揮。三是房地產宏觀調控的其他政策，政府調控房地產的政策多，法律規定、信貸手段、土地政策、銷(預)售制度等等。稅收政策只是其控制手段之一，只靠物業稅來調控房地產市場，不僅不能解決當前房價高等相關問題，還往往會帶來新的問題。

同時，中國在開征物業稅的問題上應結合中國本身的經濟制度與政策，不能照搬照抄其他國家或地區的做法，否則，物業稅的實行就不能達到政府的預期調控效果。有人提出物業稅的稅率應參照某國家或地區，比如說可按照臺灣144平方米以上房源，每年收取稅費為房屋總價的0.8%~1.5%。筆者認為，這種機械的照搬只能帶來更多新問題，因為物業稅只是一個國家或地區名目繁多的稅種之一，是一個國家或地區進行房地產宏觀調控的手段之一，所以中國物業稅的確定與執行關鍵是結合中國目前的總體稅收體系和中國目前宏觀調控的需要，如果借鑒其他國家或地區的做法，便要綜合考慮被借鑒國家的稅收體系和房地產市場的客觀情況。

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[責任編輯 劉嬌嬌]