中國政府和商業銀行應如何調控房地產市場

摘要:近年來，中國的房地產市場總體上來說一直呈現出火爆的局面。通過分析房價節節攀升的成因及其所帶來的后果，梳理國家宏觀調控政府的發展路徑，提出了政府一方面應在保障低收入群體基本住房需求的同時，調節高收入群體的投資投機行為;另一方面應設置合理的價格上下限，使房價在有限制的范圍內波動。作為房地產市場重要參與者的銀行，也應進一步優化信貸結構和投向，支持具有核心競爭力的房地產業的發展，同時，還提出了通過發展資本市場來化解房地產與銀行雙方風險的建議。

關鍵詞:房地產業;發展方向;政府;銀行;行為研究

中圖分類號:F293.35文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)33-0126-03

引言

2008年，美國爆發了有史以來最嚴重的次貸危機。作為全球第一大經濟體且一向推崇市場自由化的美國，通過各種金融衍生工具，憑借其美元在世界貨幣體系中所處的支配地位，把自己的危機迅速向全世界發散，使這場危機最終演化為全球性的金融危機和經濟危機。

作為一個一向推行改革開放政策，外向型經濟所占比重逐步增加的發展中國家，中國自然也受到了嚴重的沖擊。面對股市的不景氣以及樓市的低迷，為了避免出現經濟的滑坡，確保經濟的持續增長，中國政府在2008年和2009年出臺一系列寬松財政政策與貨幣政策:人民銀行連續下調存貸款基準利率和金融機構存款準備金率，財政部和國家稅務總局聯合出臺調整住房交易稅費政策，減免住房消費的有關稅費;2008 年 12 月 20 日，《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》對改善性二套房給予了明確界定和政策優惠，降低了普通住房營業稅免征時限。

然后，一系列政策措施的出臺和在4萬億政府投資和8.67億元銀行信貸增量的拉動下，2009年第四季度以來，中國的房地產市場又出現了回暖的跡象，10月份，全國29個城市住宅成交面積環比較上月上漲達11.64%，12月份以來，一些城市的消費者為了趕上國家優惠政策的末班車，甚至出現了排號購買住房的現象。面對房地產市場近年來一直異常火爆的局面以及房價的過快上漲，中國政府下決心要整治過高的房價，并于2010年4月17日發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，然而，面對一系列宏觀調控措施的出臺，房地產價格的回落并不像房市升溫那么靈敏，目前房地產市場的供需雙方都在處于等待與觀望之中。在這種情況下，人們不僅要問:中國的房地產市場最終將走向何方?

一、對近幾年中國房地產市場發展狀況的回顧

中國的房地產業是1998年發展起來的。自1992年鄧小平南巡以后，各地掀起了開發區熱和房地產熱，但是這種“熱”主要集中在一些局部地區，如海南北海等一些小地方。1998年亞洲金融危機爆發以后，中國的經濟也進入一個低迷時期，面對外需的不足和內需的不振，在1998年年初的經濟工作會議上，中國提出了要用房地產業來拉動內需的增長。通過加大政府投資的力度，加入WTO發展外型經濟，從1998—2003年，中國經濟步入了快速發展的階段，這一階段中國的房地產市場的發展基本上處于相對穩健的狀態，基本上以自住型為主。從2003—2006年，中國居民逐步認識到房地產的投資價值，認識到了土地資源的稀缺性，同時也預期到了未來可能會出現通脹的局面，于是一些先富起來的人紛紛加入了炒房團的行列，進而促使北京、上海、杭州等大中城市房價的節節攀升，這一階段房地產市場異常火爆，交易量和價格一直持續快速增長。

2006—2007年是價增量縮階段，由于房地產價格的一路上漲，開發商惜賣，等待著價格的進一步提升，但是消費者面對較高的價格卻望而卻步。2007—2008年，供需雙方出現了僵持的局面，房子有價無市，消費者預期房價還會進一步回落，開發商為了回籠資金，也開始實行降價促銷措施，但是房地產市場仍然委靡不振。

2009年以來，中國房地產市場在政策的推動下，又出現了回暖的現象，并且在第四季度又火爆起來，人們對未來房價的預期發生了變化，出現了量價齊升的局面，進入2010年以來，中國的大中城市的房價雖然還在上漲，但上漲的幅度環比卻呈下降的態勢。

房地產業已成為拉動中國經濟發展的一個支柱產業，房地產市場的走勢一直是人們關注的焦點。政府的宏觀調控政策不僅關系著房地產市場的供給數量，而且也影響著人們對房地產市場未來的預期，進而影響著房住房的價格走向。可以說，政府在中國房地產市場走向方面發揮著主導性的作用。作為執行國家貨幣信貸政策的商業銀行，對房地產業信貸資金的投向和投量，也在一定程度上影響著中國房地產市場的供求狀況。而作為擁有巨額資本的房地產開發商在與投資投機者以及實際消費者等需求方的博弈中，也在盡量追求著自身效益的最大化。可以說，在房地產市場上，政府關注的是民生和經濟的持續穩定增長，銀行關注的是信貸資產的安全性、流動性和盈利性，而開發商則更多關注著自身的經濟效益，作為中國房地產市場的三個舉足輕重的參與者，它們在決定房地產市場的走向方面自然也備受人們的關注。

二、中國房地產業發展的相關文獻回顧

中國的房地產市場一直以來基本上處于比較熱的狀態。面對一路攀升的房價，我們不禁會問:房價上漲、房地產市場一直火爆的推力來自何方?中國的房地產價格是否存在虛高?銀行信貸與房地產市場之間存在著一種什么樣的互動關系?圍繞這些問題我們聽到了業界和學術界的相關聲音。

世界銀行顧問、長城金融研究所所長徐滇慶(2005)認為，房地產受多種因素的影響，房價是千變萬化的，并沒有一個準確的標準來定價。在供不應求的前提下，房價自然是購房者所能承受的上限。我們國家現在正在經歷一個由窮到富的過程，這個過程就是不動產在金融資產中不斷增加的過程，而房價上漲，就是一個金融結構調整的過程。

著名地產策劃人王志綱(2006)認為，房地產不是普通的大宗商品，它至少具備三大屬性:其一是商品屬性，需求決定價格;其二是公共產品，即使在西方發達國家也非常注重廉價房的建設，因為住宅直接關系到國計民生，是政府維護社會穩定、保障弱勢群體的重要依托;其三是投資屬性，隨著社會經濟的發展，房地產有很大的增值空間。今天中國的房地產已經不是一個簡單的行業問題，也不是某一個專家能夠解釋清楚的專業問題，而是一個關乎全局的政治問題，同時也是一個牽一發而動全身的戰略性問題。

北京科技大學教授趙曉(2008)認為，中國目前的房價存在虛高，肯定是不合理的。但是市場供不應求的基本面沒有改變，房價存在暴漲的可能，房地產依然是一個很看好的行業。

美國普林斯頓大學經濟學博士、長江商學院房地產中心主任梅建平教授(2009)認為，中國房地產業恢復這么快，主要的驅動力量來自于銀行利息優惠和市場流動性大增，極度寬松的宏觀經濟政策使市場產生了對通脹的預期，以及對房地產投資的需求;房地產的泡沫和價格沒有必然關系，而是與貨幣政策寬松程度、通脹預期程度以及經濟增長速度等許多因素有關系。

《上海經濟》雜志社首席經濟學家沈晗耀(2009)認為，總體看來，高房價并不是一件絕對的壞事，房價的上漲往往是城市經濟發展環境改善的結果，房價收入比也并不是反映房價高低與否的絕對指標，而應該以是否符合當地生產力水平和合理增長預期為標準。

云南財經大學張敏、張洪(2009)通過選取中國35個大中城市的數據作為樣本，利用面板數據模型研究得出了如下的結論:房價上漲會使銀行信貸增長，而銀行發放大量的房地產貸款又會通過影響房地產市場的供給和需求來影響房地產業的發展，推高房地產市場的價格。

三、中國房地產業火爆的原因及其后果

房地產業為什么一直以來如此火爆?首先，目前中國正處在一個向城市化過渡的階段，農村人口逐漸向大中城市轉移。隨著中國經濟的快速發展，一些富裕起來的人們為了享受高品質城市生活，首先想到的就是在城里面購置房地產，以期安居樂業，這種城市化的趨勢便產生了對房地產市場的剛性需求;另外，在中國資本市場還不很發達，居民投資渠道和品種單一的情況下，一些有閑置資金的人們把目光投向了樓市，這便產生了投資投機的需求。而土地、尤其是城市土地資源是有限的稀缺資源，在城市拆遷成本居高不下的情況下，房地產市場便出現了供不應求的局面，從供求的角度導致了房價的持續走高甚至一路飚升。其次，人口結構是房地產業的又巨大一推動力。從人口出生率來看，1981—1990年人口出生率均在 20%以上，這一群體在當前和未來幾年將處于結婚生子階段，婚房等自住性需求較為強烈，消費潛力巨大。根據調查，暢銷樓盤的客戶年齡分布結構中 26～35歲的客戶比重超過 60%，未來十年，“80 后”將逐步迎來改善型需求，而目前的改善型需求主力(20世紀六七十 年代出生的人)由于收入水平和生活要求高，將形成“多次改善型需求”，這兩者將是未來十 年的消費主力。

在房價持續走高的情況下，政府把出售土地作為當地財政收入的一項重要來源，銀行則看重了房地產貸款的穩定收益，開發商在高利潤的引導下更是趨之若鶩，投資者也紛紛加入了炒房團的行列，多方聯動最終促成了房地產市場火爆。

目前，房地產業已成為中國經濟的一個支柱產業，房地產市場的繁榮不僅在確保中國經濟增長目標中所起的作用是毋庸置疑的，尤其是在美國次貸危機演變為金融風暴，進而引發全球經濟危機，中國股市下跌，人們對未來預期缺乏信心的情況下，房地產市場的回暖對促進中國經濟走出低谷自然是功不可沒的。但是中國房地產市場的異常火爆，也帶來了一系列的潛在問題，主是有以下幾個方面:

一是地方政府依靠土地使用權費增加收入不是長久之計。土地資源的數量是有限的，近期一次收取使用權費增加了財政收入，必然會使當即的財政支出增加，在未來不能取得相應收入的情況下，必然會使財政捉襟見肘，因此完全依靠房地產業來拉動經濟具有一定局限性，中國經濟的持續發展是沒有保障的。

二是房地產業的異常火爆和房價的節節攀升也給房地產開發商及一些投資者帶來了暴利，這在一定程度上使富者更富，而那些低收入群體的購買力則相對下降，生活水平和質量則隨之受到影響，這將進一步拉大貧富差距，容易產生社會分配不公平的矛盾，進而帶來一系列的社會問題。

三是使中國東西部之間和城鄉之間的經濟發展水平進一步拉大。房價增長幅度較大的地區大多居于東南沿海地區和大城市，而西部地區和鄉村的房地產的升值幅度遠遠低于那些大城市，在這種情況下，勢必造成大量資金流向那些經濟發達的沿海地區和大中城市，進而影響到西部大開發戰略的實施和農村經濟的發展，進一步拉大城鄉之間的差距，加劇東西部經濟發展的不平衡。

四是造成了社會資源的浪費。一些投資投機者將閑置資金投入樓市，等待著房屋的升值，而不是用于自住，這使得近年來中國樓房的閑置率不斷上升。一邊是一些低收入者無房可住，面對過高的房價只能“望房興嘆”，另一邊卻是早已售出的無人居住的空樓，房地產市場呈現出畸形發展的一面。

五是銀行信貸資金大量投放房地產市場，信貸資產的質量和經營效益與房地產市場的關聯度太大，隱藏著巨大的風險隱患，可以說中國的經濟以及整個金融體系，已經與中國的房地產業捆綁在了一起。

四、如何馴服不羈的房價

房地產是特殊商品，更是一次性投入最大的民生需求。為可持續發展計，中國需要權衡短期與長期之間的利益和沖突，關注局部與全局的失衡現象以及財富分配的適度公平，盡快調整不適當的房地產政策，改革房地產稅制，適當的時候可在一些地區推行物業稅。對局部房價上漲過快水平過高的地區，要將政策調整和政府監管有機結合起來，核定房地產企業開發成本和合理利潤，制定房屋市場分類指導價，穩定居民預期，打擊房地產行業暴利行為，遏制房地產市場投機炒房行為，促進房地產行業健康有序發展。同時，政府在完善住房供給結構，增加低收入者保障性住房供給方面也責無旁貸。在增加廉租房等更有效率的保障性住房供給力度的同時，還要加大公共租賃房供給，優化房屋租賃市場環境，穩定租房者的預期，延緩租房者進入購房市場推高房價的速度。

中國的土地政策與其他西方國家不同，除農村外，土地屬于國家所有，土地價格可以調節。因而，地價應該成為銀行利率以外中國政府的第二個調控法寶。中國可以根據各地區的經濟發展狀況，為各城市設置適當的房價上下限，房價高于上限，說明經濟發展過快，就調高地價和稅收，打擊過熱的房產業和增速過快的經濟;局勢低迷，房價低于下限時，就降低地價并提供財政補貼，鼓勵房地產開發和消費，這樣就能擺脫西方資本主義市場任房價直線飆升或自由落體著陸的狀態，避免金融危機發生，將房價這匹野馬馴服。另一方面，我們也可以實現居民占有土地資源的相對公平，為每個城市設定合理的人均最低最高居住面積，低于最低面積的個人可以申請補助，享受社會福利，而高于最高面積限制的個人屬于過度消費，征收過度消費稅。這樣既有高房價的存在，但社會基本住房也相對寬裕。使房地產市場價格既有符合市場規律的價格波動，又給予房價有限制的自由;使土地價格成為一個重要的調節機制，防止房地產泡沫，確保宏觀經濟沿著正確的方向健康發展。

作為融通資金的商業銀行，要加大信貸結構調整的力度，進一步優化信貸投向和投量，分散信貸風險，擺脫過度依賴房地產業發展的狀況。銀行不僅應該控制房地產貸款占全部貸款總額的比重，還要對房地產貸款的結構進一步細分，重點支持自住性住房貸款的需求，抑制投資投機型房地產貸款的投放;對房地產開發商企業的信貸扶持，也應進一步傾斜信貸杠桿，把那些增強自身的核心競爭能力，敢于率先走出傳統地產開發狹小天地的開發商作為扶持的重點，幫助他們參與到未來的國土整治和區域經濟一體化的過程中去，大力發展旅游地產、工業地產和物流地產，使房地產信貸充分發揮一個政策引導作用。

另外，中國還應進一步發展和完善資本市場，一方面改變目前主要依靠銀行信貸的間接融資方式，拓寬房地產企業的融資渠道，鼓勵他們通過發行債券、股票進行直接融資，分散房地產企業和商業銀行雙方的風險;另一方面為中國城鄉居民的富裕資金提供多種運用渠道，避免都來擠房地產投資這座“獨木橋”。

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[責任編輯 陳鳳雪]