比“誰綁架誰”更重要的

要說“綁架”，也只存在政府“綁架”房地產的可能，而絕無房地產“綁架”政府的可能。說房地產“綁架”政府，無非是為政府在某些方面的缺位和某些方面的越位尋找一個借口，找個替罪羊罷了。

學者，中國(海南)改革發展研究院經濟研究所所長。 生于改革元年;長于改革時代;吃改革飯;想改革事。

要促進房地產行業良性發展，重要的是能客觀獨立分析房地產行業問題的根源，尤其是打破社會上一些傳播甚廣卻似是而非的判斷。比如其中的一個說法:房地產已經“綁架”了中國經濟，“綁架”了政府。在這個說辭之下，房地產行業的一些從業者，從開發商到中介，似乎都有“挾天子以令諸侯”的能力;在房價、房租不斷上漲的背景下，都成了歷史的罪人。

果然如此嗎?值得懷疑。至少以下幾個問題值得深思。

首先，房地產沒有能力“綁架”政府。

綁架，邏輯上一定是資源優勢方對資源劣勢方的行為。一個沒有槍的人，是不可能綁架持槍者的。在房地產行業，開發商與中介，相對消費者來說是強勢一方;但相對政府來說，卻未必。不少學者都同意，我國經濟增長實質是政府主導下的增長。政府在多方面控制著土地、資金等重要要素的配置。

作為國民經濟的一個支柱行業，房地產發展豈能離開土地、資金等資源要素而做無米之炊?在政府主導模式下，房地產發展又豈能離開政府的政策支持?因此，相對強勢的政府來說，房地產是一個弱勢行業，和其他行業沒有本質區別。要說“綁架”，也只存在政府“綁架”房地產的可能，而絕無房地產“綁架”政府的可能。說房地產“綁架”政府，無非是為政府在某些方面的缺位和某些方面的越位尋找一個借口，找個替罪羊罷了。

其次，“恐怖平衡”是政府與房地產關系的典型刻畫。

說房地產“綁架”不了政府，并不是說房地產對政府沒有影響力。事實上，房地產行業直接關系到各級地方政府的財政收入，土地出讓、交易稅費等，是支撐地方政府財力的重要基礎。例如，2009年土地出讓金達到1.59萬億。因此，無論是公開報道還是實地調研都可以發現，幾乎沒有哪個地方政府愿意承認自己轄區內房價過高，都認為自己的發展空間可以允許更高的房價。從這個角度看，社會認為房地產“綁架”了政府，倒不是完全沒有道理。但邏輯上“被綁架者”以“綁架者”的角色出現，恰恰反映了政府與房地產關系呈現出“恐怖平衡”的特征:地方政府離不開房地產;房地產也離不開政府。房價在兩者相互依賴中呈現螺旋上升的態勢。

而實際上，房地產正處在“民生導向”與“GDP導向”的十字路口。細究下去，各級政府把房地產作為發展的重點，根源仍然在于政府主導經濟增長，一些地方政府仍然把做大經濟總量作為實際的工作導向，怎么做大投資怎么來。因此，投資乘數大的房地產行業自然就成了各級政府做大GDP總量的法寶。發展房地產，成為做大經濟總量的捷徑。

但房地產的本質，卻不是作來做大經濟總量的，它是用來滿足社會住房需求的。無論是保障性需求還是改善需求，甚至包括投資性需求，都是社會合理合法的需求。政府的導向應該是考慮如何滿足不同層次的需求。政府過于強調房地產在GDP增長中的作用，很容易帶來兩方面的問題。一是保障性住房供給不足，低收入者的不滿日增。二是由于政府控制著土地資源，市場化的商品住房供給也將不足，房價不斷攀升，中等收入者的不滿也日增。

因此，當前的房產地發展正處于十字路口。這不在于房地產如何發展，而在于政府戴什么眼鏡來看這個行業。帶上民生的眼鏡有一種發展思路;戴上GDP的眼鏡又有一種發展思路。何去何從，社會呼聲已有反映。

最后，必須警惕“損有房者以利無房者”的思路。城市化的快速推進，將讓房地產在國民經濟中發揮越來越重要的作用。如果未來5年的城市化率年均增長1個百分點，每年新增城市居民將達到1300萬人左右。保障性住房短缺以及商品房價格不斷上漲，無疑會對城市化帶來負面影響。因此，適應城市化趨勢，讓“居者有其屋”，還得大力發展房地產。

但是，從當前社會爭論房地產的某些情緒和言論看，必須防止以損害有房者利益來保障無房者基本住房權利的思路。盡管在道義上難以接受，但有房者沒有義務來保障無房者權利。這個義務天然屬于各級政府。通過加大有房者持有成本來加大市場供給的做法，最終只會讓這些成本轉嫁到租房者或二手房購房者身上。房地產的發展，根本上還是要走“帕累托改進”的道路，有人受益而無人受損。而要走這條路，在政府自身改革沒有實質性突破之前，只怕會荊棘重重。