工業地產再升溫

當重拳調控使住宅市場和商業地產風險開始釋放時，低廉的土地價格，日益增長的強勁需求和穩定可期的回報率正吸引越來越多的資本進入工業地產。

戴德梁行的研究報告顯示，2010年1季度，上海工業市場的租金指數在連續低位盤整5個季度后開始出現增長的跡象（圖1），空置率指標延續了前兩個季度持續下降的態勢，為7.87%，比上季度下降了1.58%。同時，北京和深圳兩地各種工業物業，包括工業廠房、倉儲和研發型物業的空置率持續下降，租金水平延續升勢，全國各地市場需求的快速增長拉動工業地產逐步回暖。

另一方面，進入2010年以來，住宅市場宏觀調控力度不斷加大，住宅開發商的利潤空間日趨下降，商業地產的競爭日趨激烈，風險不斷攀升。房地產市場投資者積極尋求各種新的投資機會，摸索轉型之路。工業地產市場以其低廉的土地成本、穩定的租金回報等優點吸引了越來越多投資者的眼光，為各路資本提供了一個看似穩妥的避風港。各路資本重兵集結工業地產，工業地產能否成為繼住宅和商業地產之后，中國房地產市場的下一座金礦？

廉價土地和商業配套的誘惑

工業地產回報率一般為8-12%，高者可達15%，若政府給予政策優惠，回報率將高出15%。相較于住宅開發動輒20%以上的利潤率，工業地產的利潤率遠不如開發寫字樓、住宅。然而，隨著房地產暴利時代漸行漸遠，眾多開發商的饕餮大餐正在撤席，如工業地產般粗茶淡飯的日子已然開始。畢竟，在住宅市場調控風聲鶴唳之際，穩定的租金收益顯得尤為寶貴。

何況，除了收益穩定這個優點之外，工業地產還有“黃金”—那就是低廉的地價成本和可觀的商業配套。2008年金融危機以來，工業地價增幅回落，遠低于同期商業和住宅地價增幅（圖2）。全國城市地價動態監測系統提供的數據顯示，2005-2009年5年間，工業廠房租價比呈上升態勢，整體偏高，普遍高于住宅，甚至高于商業物業租價比，說明工業用地出讓價格明顯低估。國土資源部官方統計數據顯示，2010年1季度，全國105個主要監測城市地價總體水平為2715元/平方米，商業、居住、工業地價分別為4822元/平方米、3938元/平方米和607元/平方米，工業地價最低，連商業和住宅地價的零頭都不到（圖3）。而對眾多開發商而言，做地產項目，影響利潤的關鍵因素在于土地成本，廉價土地是高利潤的保障。

除了低廉的地價之外，工業地產可觀的商業配套也是開發商眼中的“香餑餑”。目前工業地產由傳統的工業廠房向配套完善的現代化工業園區的升級，使得不少產業園的配套都遠遠超出原先單純工業園的定位，開始大量涉足上下游相關功能的配套。戴德梁行房地產顧問（深圳）公司助理董事顧煒指出：“工業用地不僅地價便宜，而且一般工業項目總建筑面積的7%可作配套項目建設，涉及酒店、辦公樓、公寓等利潤率更高的上下游配套項目?！?/p>

一般來說，工業項目的地塊面積都較大，7%的面積相當可觀，不少工業項目的配套比例甚至遠超7%。在富力（02777.HK）的金港城工業園區中，只有一個占地27.36萬平方米的物流中心，其余計劃開發的都是商業或住宅產品，其中住宅樓的占地面積約為50多萬平方米，辦公樓的面積則為31.92萬平方米。在工業項目中，工業產品的比例反而是最低的。類似的情況不勝其數：2009年11月29日，遠洋地產（03377.HK）投得金石IT產業園用地，每平方米樓面價格低至200元，且在近百萬平方米的規劃用地中，將有25%的住宅產品作為產業配套；合生創展（00754.HK）在廣東惠州的兩個工業項目，其面積分別達3000畝和1000畝，規劃將有接近20%建成住宅。

因此，盡管工業地產項目的投資收益通常無法和住宅地產相比，但如果其中有部分配套項目的開發，則可以為開發商提供可觀的額外補償。在目前土地出讓競爭激烈的背景下，參與工業項目開發，不失為一個降低土地獲取門檻的好辦法。

穩定的租金回報、低廉的地價、可觀的商業配套，工業地產看上去不失為房地產行業一個溫暖的“避風港”。顧煒表示，更為重要的是，資本投入工業市場，購買大幅工業土地，建造廠房，3至5年的市場培育后，租金收益和土地增值可以帶來最終物業至少50%的升值空間，考慮到人民幣升值的因素，這個數字會更可觀。而這可謂眾多資本逐鹿工業地產的另類算盤。

住宅開發商頻試水

傳統的住宅開發商也開始試水工業地產市場。2010年3月30日，地處廣州花都空港經濟圈內、與廣州白云國際機場貨站隔鄰的富力空港物流園公用型保稅倉、出口監管倉正式掛牌，項目占地面積超過2200多畝，計劃投資額高達30億元，標志著富力地產正式進軍工業地產。2010年初，遠洋地產也正式推出其第一個工業地產項目－金石IT產業園，占地面積66萬平方米，總建筑規劃面積超過100萬平方米。地產龍頭萬科（000002.SZ）也正積極尋找機會介入工業地產，實現戰略布局。4月8日，西安市曲江新區管委會宣稱，萬科將在曲江“開發總投資額80億元，建設占地4872畝的集商務辦公、酒店公寓、現代物流等現代服務業為特征的國際會展產業園區”。萬科總經理郁亮稱：“（項目的）重點內容為曲江國際會展產業園區建設以及周邊商務辦公、酒店公寓等綜合開發?！?/p>

早在2005年的房地產行業宏觀調控浪潮中，不少原以住宅開發為主的地產商已滲透到工業地產領域。在上海，復地集團（02337.HK）、鵬欣集團、綠地集團、陸家嘴集團等知名大型開發商早已有所涉足。在廣州，包括合生創展、美林基業、珠江投資等在內的諸多住宅地產開發商也已邁進工業地產領域。

眾多住宅地產商涉足工業地產意欲何為？“未來幾年，各地工業用地指標日益減少，工業用地價格上漲不可避免。持有大量工業土地的上市公司，資產增值效應將非常明顯?！惫獯笞C券分析師趙強表示。

并非一勞永逸

不過，業界人士提醒，工業地產是一個復雜的行業，對產業的依賴性極大，不僅需要考慮行業、物流、交通等情況，還要考慮當地的產業和招商政策等。與住宅房地產簡單的“建造－銷售”獲利模式不同，工業地產的利潤主要來源于后續經營。開發商不僅僅是建幾棟標準化廠房，更重要的是引進先進的管理模式，為進駐企業提供包括設計研發、物流運輸、生產制造、人才培訓、信息技術等全方位的增值服務，這就對開發商提出了更高的要求。因此，工業項目的開發絕非一勞永逸。

同時，創新的運營模式和區域選擇對工業地產項目的成功至關重要。近水樓臺先得月，由于工業地產與工業的緊密結合，部分地產開發商獨辟蹊徑，以其持有的廠房、土地和現金入股入園企業，通過專業化的孵化服務帶動工業地產與產業投資，形成了獨具特色優勢的工業地產運營模式。立足天津的工業地產商鑫茂科技（000836.SZ）即獨創了“鑫茂模式”，通過“買地—建房—招商—扶持—服務—聯合發展”的模式開發建設民營科技園，以工業地產為資本基礎，并將工業地產股權化、證券化，作為資本入股朝陽產業已經成為鑫茂科技發展的核心競爭力，形成了工業地產、高科技產業多元化發展局面。

在投資區域的選擇上，不同區域經濟發展程度的差異和國家產業政策的調整，都會引發市場投資熱點的轉移。由于上海、深圳等一線城市的工業地價上升較快，長江三角洲、珠江三角洲的工業地價已遠遠高于全國均價水平，而環渤海區域的地價尚處于全國均價水平，存在較大投資潛力（圖3）。目前由于一線城市土地價格與勞動力成本的快速攀升，一些跨國企業正在試圖將生產基地從一線城市撤出，二、三線城市成為他們的新目標。據仲量聯行預測，未來國內六大區域的二線城市將成為各跨國企業的生產選址熱點，分別是：以天津、青島為代表的環渤海地區；以蘇州、杭州為代表的大長三角地區；以深圳、廈門為代表的華南地區；以成都、重慶、西安為代表的西部地區；以大連、沈陽、哈爾濱為代表的東北地區和以武漢、長沙、鄭州為代表的中部地區。這些城市將成為工業地產投資的熱點地區。

加快經濟增長方式轉變、推進產業轉型升級成為2010年兩會的主題。由于工業地產與產業的緊密結合，不論是老的產業園區升級，還是新興產業園區的建設，都需要與國家產業政策相契合。不過，值得關注的是，在這一輪工業地產復蘇的過程中，如果各路資本蜂擁而上，最終也可能步多晶硅和LED產業之后塵，令這個陽光產業轉瞬間出現供給過剩。