應在引導需求的同時增加供給

2010年已經過半，房地產市場也迎來了敏感的調控時間“窗口”。

所謂“敏感”，包含兩層意思：一是就宏觀經濟的表現而言，由于此輪危機影響的嚴重性和經濟復蘇的曲折性都超出了預期，長期存在的結構問題和當前突出的緊迫問題都必須兼顧；二是就房地產的走勢而言，盡管6月份全國新房銷售價格出現環比下降0.1％，二手房銷售環比下降0.3％的情況，表明遏制房價過快上漲的調控意圖初步達成，但與此同時，還存在新建商品房價格維持在較高水平，房租價格出現大幅上漲，以及各地在具體落實保障性安居工程建設方面不盡如人意等問題。

因此，下半年如何在“兩難”情形下調控房地產市場，顯得至關重要。假如調控的力度把握不好，極可能使來之不易的調控成果毀于一旦；而進一步收緊政策以強行降低房價，則可能會傷及經濟。在“兩難”局勢下推進調控，重點之一是落實好保障性住房計劃，同時強化政策的執行力來干預市場預期。

此次房地產調控，被稱為史上最嚴厲的調控，但與之前的歷次調控一樣，重點也放在了抑制需求方面。調控雖然取得了一定成效，尤其是投機性需求得到了較好抑制，但剛性需求仍然旺盞。所以，調控應在引導需求的同時，增加供給。

以前的多次調控，在增加供給，特別是增加中小戶型的商品房、經濟適用房以及廉租房等保障性住房方面，不盡如人意。而房價過高的一個重要因素，就是長期以來我們沒有投入多少資金和土地去建設各種保障性住房，致使其供給缺口太大，從而導致巨大的住房需求全部擁擠到商品房市場；使得商品房價格飆升。實踐證明，經濟適用房、廉租房等各類保障性住房的大量入市，對緩解供需矛盾，降低房價，有顯著效果。

鑒于此，此次房地產調控，亦強調加大土地供應，改變過去“面粉”貴過“面包”的局面。從國土部最近公布的數據看，今年上半年全國住房用地實際供應量達5.6萬公項，同比增加約135％，顯示住房市場的供應端已有改善，但即使如此，也僅完成全年供地計劃的三成。在18萬公頃的用地規劃中，分配給保障性住房的用地約2.4萬公頃，占總量的13％，相對較少。但目前僅有天津、北京和江蘇等少數地方實現了保障性住房用地的時間過半，任務完成過半。

地方政府之所以對建設保障性住房不熱情，根源還在于其影響財政收入。下半年一旦地價下跌，本已感到財政壓力的地方政府，可能更不愿放棄高額的土地收益，從而缺乏足夠動力推建保障性住房。

要改善這樣的境況，一方面應積極探索現有財政體系的改革，賦予地方更多征稅權。另一方面，還應積極引導開發商參與保障房建設。目前有一種輿論導向，認為應將政策性住房供應與商品房供應分離開來，形成低價房政策房歸政府、高價房歸市場的局面。此種看法雖不無道理，但市場對低價房、政策房的發展并非毫無能力扣責任，相反，市場在其中仍起著巨大作用。關鍵是政府采取何種手段和辦法，讓開發商逐步接受低利、微利時代的到來，開發出一種新的住房發展模式。

需要強調的是，在加快保障性住房的建設中，應當培育和規范發展租賃市場，特別是公共租賃住房市場。各國的經驗表明，公共租賃住房是實現社會公平的一個重要手段，對解決中低收入居民尤其是剛就業年輕人的住房困難，能夠起到很好的作用。為此，要建立健全租賃市場的管理制度，規范市場主體行為，鼓勵社會資金發展公共租賃事業，逐步形成規范的房屋租賃市場。

城市化使得居民對住房的需求難以逆轉。在此背景下，單靠政府短期政策嚴控房價，終究不是長久之計。要使高房價降下來而又不損及市場規則，必須兼顧經濟效率與社會公平，在政策設計上有長期考慮。