三亞“鐵錘行動”背后

無論是默許違章建筑還是后來的整治重錘，當?shù)卣寄軓闹袧O利

9月10日，海南三亞海螺村，大隊人馬帶著炮機、切割機、吊車鐵錘開始擠進彎彎曲曲的狹窄村道。數(shù)百斤的鐵錘在空中劃過一道精確的弧線，重重地砸在墻體上，樓柱瞬間坍塌。承載著老彭“面朝大海，春暖花開”歸隱夢的小樓，在升騰起的煙霧中，化為灰燼。

這只是整個三亞拆違工程的一個縮影。

自今年7月以來，一場聲勢浩大的拆違行動在這個享譽中國的旅游島拉開大幕，每天都有無數(shù)的樓宇倒下。為了拆遷順利進行，三亞機場甚至曾禁航半小時。

短短一個多月，三亞已拆除違法建筑近30萬平方米。然而根據(jù)三亞綜合執(zhí)法局的數(shù)字，到年底共有400萬平方米的違章建筑需要拆除，這一數(shù)字相當于三亞2009年新房銷售面積的4倍。

這場名為“鐵錘行動”的全城大拆違還在繼續(xù)。藍天白云、椰風海韻之下，滿目瘡痍的三亞遍地廢墟，早已失去了往日的寧靜。就像上世紀90年代一樣，有些人折戟沉沙離開了，而更多的人又涌了過來，拆遷之后留下的大片海景資源又將成為新一輪爭奪的起點。

2000多萬元瞬間打了水漂

7月初，在三亞工作的白領盧明新準備以每平方米3000元的價格購買一處小產(chǎn)權房。正當他猶豫著是否出手時，一場強拆違章建筑的行動轟轟烈烈地開始了。

來自哈爾濱的老彭就沒那么幸運了，當他連夜趕到三亞時，他的新房墻體上已被噴上了大大的“拆”字。他原計劃3個月后就到三亞安享晚年的，但這場突如其來的拆遷粉碎了他的夢。

這個夢想起源于3年前的一次三亞之旅。當時，老彭被中介帶到了海螺村，這個綠樹成蔭的小村莊讓他一見鐘情。此時該村恰好有6戶人家一共8畝土地出售，且土地連成一片，適合整體拆除重建。中介建議，老彭先向當?shù)卮迕褓徺I土地，然后在原基地上造新房。

2008年，老彭聯(lián)合其他22個人，買了海螺村的8畝地。“都是離退休干部，每人投了110萬簽了50年或70年的租賃合同。”按照建房規(guī)劃，購房團建房18棟，每棟都是3層面積約400平方米的小別墅。

兩年來，工程進展順利，今年春節(jié)前就可以集體人住。但9月初，突然有人闖入別墅區(qū)，在房子墻壁上畫了大大的“拆”字。

負責照看房子的親戚預感到大事不妙，立即致電老彭。老彭有點莫名，“當時買地時他們說在農(nóng)村蓋個小房，三亞當?shù)貨]啥手續(xù)。”因此老彭與左鄰右里和村干部在《宅基地轉讓協(xié)議書》簽字畫押后，對于土地使用證、房產(chǎn)證等法律手續(xù)問題沒有過多追問。“施工期間，也沒任何人或單位來詢問或阻止。”

三亞本地居民介紹，三亞農(nóng)村蓋房歷來都不會去報建。過去十幾年間，城市土地管理部門管轄也未及農(nóng)村，的確存在農(nóng)村土地、房屋確權的盲區(qū)。

老彭向當年賣地的村民和村干部求助，但對方均表示“無能為力”。前前后后總共花費的2000多萬元瞬間打了水漂。

與他有類似經(jīng)歷的人不在少數(shù)。在水蛟村，另一位江西退休干部拉上幾位戰(zhàn)友集資500萬與當?shù)卮迕窈献鹘ǚ浚缃褚沧兂闪藦U墟。

“建的不是房子，是補償”

在三亞當?shù)卣磥恚舜涡袆硬⒎强昭▉盹L。

三亞違建問題由來已久，據(jù)該市綜合行政執(zhí)法局數(shù)據(jù)顯示，自三亞市人民政府于2007年12月1日起實施的《三亞市違法建設長效管理機制暨責任追究制度》以來，當?shù)剡`章?lián)尳ǖ乃俣冉z毫沒有得到延緩，反而在此后的6個月內增加了970多棟，面積達37.6萬平方米。

為何違章建筑“甚囂塵上”?有人一語道破天機：“違章?lián)尳ɡ麧櫶?”在三亞流行著一句話，“建的不是房子，是補償，”三亞綜執(zhí)局新聞發(fā)言人林瀾告訴《瞭望東方周刊》：“由于利益驅使，搶建成風。有錢村民自己建，沒錢就賣給別人建。”

于是，在三亞就出現(xiàn)了一面拆違一面搶建的現(xiàn)象，拆違的速度遠遠趕不上搶建。站在三亞市國光豪生酒店頂層望去，對面的海坡村密密麻麻的樓宇正在緊張施工，而許多房屋并沒有樓梯，甚至樓層隔板薄如紙板。

在林瀾看來，搶建的房屋往往不求質量，而是為了騙取政府高價補償。這些搶建房屋的造價僅為200到300元每平方米，而按規(guī)定，三亞征地補償標準為框架結構每平方米1180元，混合結構每平方米1030元。比如，花2萬元建100平方米的房子，有可能換來10萬元的“賠償”。

這類騙補的違章建筑曾是2005～2008年三亞違章建筑的主流，但老彭的房子顯然不在此列。三亞市綜合行政執(zhí)法局局長藍文全透露，當前三亞市違法建筑已轉向在農(nóng)場用地、農(nóng)村集體土地、宅基地、村莊違法建設小產(chǎn)權房。

尤其是今年年初國家發(fā)布《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》之后，又一輪違建風生水起。與政府征地賠償相比，原住民更樂意向投資客出售土地，其回報也遠甚于補償款。

三亞市綜合行政執(zhí)法局《關于我市違法建筑現(xiàn)狀的分析與對策》文件稱，外來人非法買賣土地建房的情況約占違建總面積的一半。從違法建筑業(yè)主來源統(tǒng)計，主要是以東北、北京、福建、江西、河南、廣東，以及少部分本省人為主。

這也意味著，帶著大量資本進入三亞的外地投資客成為了此次打擊的重點對象。而在今年6月三亞市政府內部印發(fā)的《三亞市城邊村改造建設和環(huán)境改善工作指導意見》中，也可以看出，維護本地村民的長遠利益已成為政府推動此輪拆違風暴的基點之一。

老彭告訴《瞭望東方周刊》，海螺村要拆的36棟房子都是外地人所建，而該村村民拿著賣地款修建的新房子卻并未列入拆除范圍。

一位外地駐三亞的媒體記者分析，政府避開與本地村民利益對立，甚至在一定程度上讓當?shù)卮迕瘾@利，可以減少鐵錘行動的阻力。

陷入“越拆越違”怪圈

有三亞政府內部人士表示，今年春節(jié)期間，三亞旅游環(huán)境被中央媒體曝光，才導致這次打擊違章建筑的整體整治行動。

但其實這并非三亞首次大規(guī)模拆除違章建筑。2000年，三亞市政府決定將嚴重影響市政規(guī)劃的泡沫經(jīng)濟產(chǎn)物一“爛尾樓”進行爆破。當時三亞共有“半拉子，’工程120多宗，原報建總建筑面積122萬平方米。

自2000年以來，三亞市的拆違行動就沒有停過。自2009年以來，共組織大型拆除行動28次，小型拆除行動86次，共拆除違法搶建的樓房及簡易棚屋966棟(間)，面積達33萬平方米。

今年6月，三亞市綜合執(zhí)法局向市政府提交的一份報告中指出，三亞目前的違建數(shù)量突破6450棟，面積達400萬平方米，而據(jù)三亞民間人士估計，實際的違建面積甚至超過10C0萬平方米。

7月15日，三亞市委書記江澤林在打擊違法建筑專題會上表示，向三亞違法建筑打一場“殲滅戰(zhàn)”，讓違建者受到應有的處罰。

會議作出強制性的要求，任何形式的違法建筑(含小產(chǎn)權房)一律停建，年底內拆除，同時水電部門對違建建筑停電停水，否則追究相關責任。對于拆除可能帶來的損失爭議，會議明確“對于購買無報建手續(xù)住房的購房者及其利益，不受法律保護”。

然而外界仍然預測，此次強拆也許會像之前多次強拆一樣，陷入“越拆越違”的怪圈。在不少投資者看來，這恰恰暴露了政府部門在違建問題上的失職。

政府被指“只管拆不管建”

“房子也不是一天就矗立起來的，一開始打地基的時候，怎么就沒人管呢?”三亞南山花園的業(yè)主質疑，這個有著5000名業(yè)主的小區(qū)，在之前長達數(shù)年的建設和銷售過程中，執(zhí)法部門為什么沒有制止?

老彭表示，如果違建在初期就被消滅在萌芽狀態(tài)，也不需要如今大動干戈，這不僅讓業(yè)主血本無歸，也徒增行政成本。

對此，林瀾認為，相關部門在處理違章建筑時，往往面臨涉案人數(shù)多、取證難等問題，除了對違章建筑予以強拆以外，難以真正追究當事人的其他責任。但在大量違章建筑面前，這一解釋顯得有些蒼白。

如2007年12月1日三亞市實施《違法建設長效管理機制暨責任追究制度》，對區(qū)鎮(zhèn)及綜合行政執(zhí)法部門的違規(guī)違法行為做出明確規(guī)定，但時至今日，卻無一名執(zhí)法人員受到處罰。

而有些違章建筑卻顯然是在相關部門人員的默許之下得以生存。三亞市港門上村路華融公寓的劉興元曾148次上訪投訴違章建筑，然而僅僅一層違章建筑拆了3年還只是在墻壁上“打幾個洞”。

更讓人奇怪的是，在鳳凰鎮(zhèn)機場路轉盤右手邊上的一棟5層違章建筑，在政府部門的多次拆除行動中屢屢“漏網(wǎng)”，至今“屹立”。

這次拆違的成本并不低。通常拆違的機械成本是每平方米25元，由此三亞需要支出一個億左右，這相當于一個省級重點項目的投入。更有人指出，“鐵錘行動”如同一場暴風驟雨，讓一些已經(jīng)入住的違建房變成了一堆瓦礫。這無疑是—種巨大的污染和浪費。

一位外地游客目睹一場拆除行動后顯得有些不解，眼前的一棟房子原本修得氣派堂皇，轉瞬間變成一堆廢墟，“違法建房有錯在先，盲目拆除錯上加錯。”

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盡管存在巨大浪費，但三亞推進“鐵錘行動”的決心絲毫不減。但在一些投資客看來，無論是默許違章建筑還是三亞的整治重錘，當?shù)卣寄軓闹袧O利。“政府通過拆除和重建可以制造雙重GDP，”溫州商人范偉指出，再度將土地掛牌出售政府可以獲得更高的收入。當?shù)卣畬⒊纱舜尾疬`最大的贏家。

此前，民間曾呼吁海南作為經(jīng)濟特區(qū)，在涉及城市中低收入群體和“三農(nóng)”利益的部分小產(chǎn)權房上，不妨開展一些探索和試驗。在三亞的小產(chǎn)權房投資者，無一不抱著這樣的僥幸心理。

大量違章建筑甚至帶動了相關行業(yè)，受三亞和周邊市縣投資建設增長帶動，三亞水泥生產(chǎn)增長迅速。統(tǒng)計顯示，2009年前10個月，三亞水泥共完成工業(yè)總產(chǎn)值29067萬元，同比增長了4.35倍，且農(nóng)村市場很活躍。

然而小產(chǎn)權房的興盛直接影響到了三亞商品房市場。7月中旬，海南本地媒體以《農(nóng)民蓋樓賣3000元／平方米蘭亞郊區(qū)小產(chǎn)權房賣得火》為題，曝出一線海岸小產(chǎn)權房的房價每平方米僅3000余元，遠低于三亞商品房均價每平方米上萬元的樓市。

與此同時，上半年三亞的房地產(chǎn)市場開始疲軟。就在小產(chǎn)權房的超低價格經(jīng)媒體披露后的第二天，三亞官方隨即用行動表態(tài)：小產(chǎn)權房是違法建筑，官方將予以嚴厲打擊。

7月21日早上，三亞市綜合行政執(zhí)法局河東分局出動近百名執(zhí)法人員、3臺大型拆遷機械對一處面積達2000多平方米的小產(chǎn)權房進行了強拆。

在不少房地產(chǎn)人士看來，此番清理出大批違建土地，不僅保證了商品房市場不受小產(chǎn)權房干擾，同時也保證了下一步土地的持續(xù)供應。“從這個角度，拆除小產(chǎn)權房，也保證了三亞樓市價格的上漲。”

一位匿名的房產(chǎn)專家給本刊記者算了一筆賬，一旦400萬平方米違建房拆除后進入土地市場，以每平米1萬元出售，價值便高達400億元，這相當于2009年三亞市GDP的兩倍多。

另一方面，即使是給予拆遷補償，三亞市政府給的拆遷補償也不過是房價的1／10。

無數(shù)人垂涎海島的悠閑和舒適，這些耗盡了外來投資者資產(chǎn)的違建土地被當?shù)卣念^換面推入土地市場，無疑會成為吸金利器。

“打擊小產(chǎn)權房應該讓民眾更多地分享到發(fā)展的成果。”上述產(chǎn)專家指出。但盧明新卻擔心，不能買小產(chǎn)權房后，也許這輩子都買不起房子。與三亞市2萬元一平米的房價相比，他的年收入不夠他買2平米的商品住房。