三亞“鐵錘行動”背后

無論是默許違章建筑還是后來的整治重錘，當地政府都能從中漁利

9月10日，海南三亞海螺村，大隊人馬帶著炮機、切割機、吊車鐵錘開始擠進彎彎曲曲的狹窄村道。數百斤的鐵錘在空中劃過一道精確的弧線，重重地砸在墻體上，樓柱瞬間坍塌。承載著老彭“面朝大海，春暖花開”歸隱夢的小樓，在升騰起的煙霧中，化為灰燼。

這只是整個三亞拆違工程的一個縮影。

自今年7月以來，一場聲勢浩大的拆違行動在這個享譽中國的旅游島拉開大幕，每天都有無數的樓宇倒下。為了拆遷順利進行，三亞機場甚至曾禁航半小時。

短短一個多月，三亞已拆除違法建筑近30萬平方米。然而根據三亞綜合執法局的數字，到年底共有400萬平方米的違章建筑需要拆除，這一數字相當于三亞2009年新房銷售面積的4倍。

這場名為“鐵錘行動”的全城大拆違還在繼續。藍天白云、椰風海韻之下，滿目瘡痍的三亞遍地廢墟，早已失去了往日的寧靜。就像上世紀90年代一樣，有些人折戟沉沙離開了，而更多的人又涌了過來，拆遷之后留下的大片海景資源又將成為新一輪爭奪的起點。

2000多萬元瞬間打了水漂

7月初，在三亞工作的白領盧明新準備以每平方米3000元的價格購買一處小產權房。正當他猶豫著是否出手時，一場強拆違章建筑的行動轟轟烈烈地開始了。

來自哈爾濱的老彭就沒那么幸運了，當他連夜趕到三亞時，他的新房墻體上已被噴上了大大的“拆”字。他原計劃3個月后就到三亞安享晚年的，但這場突如其來的拆遷粉碎了他的夢。

這個夢想起源于3年前的一次三亞之旅。當時，老彭被中介帶到了海螺村，這個綠樹成蔭的小村莊讓他一見鐘情。此時該村恰好有6戶人家一共8畝土地出售，且土地連成一片，適合整體拆除重建。中介建議，老彭先向當地村民購買土地，然后在原基地上造新房。

2008年，老彭聯合其他22個人，買了海螺村的8畝地。“都是離退休干部，每人投了110萬簽了50年或70年的租賃合同。”按照建房規劃，購房團建房18棟，每棟都是3層面積約400平方米的小別墅。

兩年來，工程進展順利，今年春節前就可以集體人住。但9月初，突然有人闖入別墅區，在房子墻壁上畫了大大的“拆”字。

負責照看房子的親戚預感到大事不妙，立即致電老彭。老彭有點莫名，“當時買地時他們說在農村蓋個小房，三亞當地沒啥手續。”因此老彭與左鄰右里和村干部在《宅基地轉讓協議書》簽字畫押后，對于土地使用證、房產證等法律手續問題沒有過多追問。“施工期間，也沒任何人或單位來詢問或阻止。”

三亞本地居民介紹，三亞農村蓋房歷來都不會去報建。過去十幾年間，城市土地管理部門管轄也未及農村，的確存在農村土地、房屋確權的盲區。

老彭向當年賣地的村民和村干部求助，但對方均表示“無能為力”。前前后后總共花費的2000多萬元瞬間打了水漂。

與他有類似經歷的人不在少數。在水蛟村，另一位江西退休干部拉上幾位戰友集資500萬與當地村民合作建房，如今也變成了廢墟。

“建的不是房子，是補償”

在三亞當地政府看來，此次行動并非空穴來風。

三亞違建問題由來已久，據該市綜合行政執法局數據顯示，自三亞市人民政府于2007年12月1日起實施的《三亞市違法建設長效管理機制暨責任追究制度》以來，當地違章搶建的速度絲毫沒有得到延緩，反而在此后的6個月內增加了970多棟，面積達37.6萬平方米。

為何違章建筑“甚囂塵上”?有人一語道破天機：“違章搶建利潤太高!”在三亞流行著一句話，“建的不是房子，是補償，”三亞綜執局新聞發言人林瀾告訴《瞭望東方周刊》：“由于利益驅使，搶建成風。有錢村民自己建，沒錢就賣給別人建。”

于是，在三亞就出現了一面拆違一面搶建的現象，拆違的速度遠遠趕不上搶建。站在三亞市國光豪生酒店頂層望去，對面的海坡村密密麻麻的樓宇正在緊張施工，而許多房屋并沒有樓梯，甚至樓層隔板薄如紙板。

在林瀾看來，搶建的房屋往往不求質量，而是為了騙取政府高價補償。這些搶建房屋的造價僅為200到300元每平方米，而按規定，三亞征地補償標準為框架結構每平方米1180元，混合結構每平方米1030元。比如，花2萬元建100平方米的房子，有可能換來10萬元的“賠償”。

這類騙補的違章建筑曾是2005～2008年三亞違章建筑的主流，但老彭的房子顯然不在此列。三亞市綜合行政執法局局長藍文全透露，當前三亞市違法建筑已轉向在農場用地、農村集體土地、宅基地、村莊違法建設小產權房。

尤其是今年年初國家發布《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》之后，又一輪違建風生水起。與政府征地賠償相比，原住民更樂意向投資客出售土地，其回報也遠甚于補償款。

三亞市綜合行政執法局《關于我市違法建筑現狀的分析與對策》文件稱，外來人非法買賣土地建房的情況約占違建總面積的一半。從違法建筑業主來源統計，主要是以東北、北京、福建、江西、河南、廣東，以及少部分本省人為主。

這也意味著，帶著大量資本進入三亞的外地投資客成為了此次打擊的重點對象。而在今年6月三亞市政府內部印發的《三亞市城邊村改造建設和環境改善工作指導意見》中，也可以看出，維護本地村民的長遠利益已成為政府推動此輪拆違風暴的基點之一。

老彭告訴《瞭望東方周刊》，海螺村要拆的36棟房子都是外地人所建，而該村村民拿著賣地款修建的新房子卻并未列入拆除范圍。

一位外地駐三亞的媒體記者分析，政府避開與本地村民利益對立，甚至在一定程度上讓當地村民獲利，可以減少鐵錘行動的阻力。

陷入“越拆越違”怪圈

有三亞政府內部人士表示，今年春節期間，三亞旅游環境被中央媒體曝光，才導致這次打擊違章建筑的整體整治行動。

但其實這并非三亞首次大規模拆除違章建筑。2000年，三亞市政府決定將嚴重影響市政規劃的泡沫經濟產物一“爛尾樓”進行爆破。當時三亞共有“半拉子，’工程120多宗，原報建總建筑面積122萬平方米。

自2000年以來，三亞市的拆違行動就沒有停過。自2009年以來，共組織大型拆除行動28次，小型拆除行動86次，共拆除違法搶建的樓房及簡易棚屋966棟(間)，面積達33萬平方米。

今年6月，三亞市綜合執法局向市政府提交的一份報告中指出，三亞目前的違建數量突破6450棟，面積達400萬平方米，而據三亞民間人士估計，實際的違建面積甚至超過10C0萬平方米。

7月15日，三亞市委書記江澤林在打擊違法建筑專題會上表示，向三亞違法建筑打一場“殲滅戰”，讓違建者受到應有的處罰。

會議作出強制性的要求，任何形式的違法建筑(含小產權房)一律停建，年底內拆除，同時水電部門對違建建筑停電停水，否則追究相關責任。對于拆除可能帶來的損失爭議，會議明確“對于購買無報建手續住房的購房者及其利益，不受法律保護”。

然而外界仍然預測，此次強拆也許會像之前多次強拆一樣，陷入“越拆越違”的怪圈。在不少投資者看來，這恰恰暴露了政府部門在違建問題上的失職。

政府被指“只管拆不管建”

“房子也不是一天就矗立起來的，一開始打地基的時候，怎么就沒人管呢?”三亞南山花園的業主質疑，這個有著5000名業主的小區，在之前長達數年的建設和銷售過程中，執法部門為什么沒有制止?

老彭表示，如果違建在初期就被消滅在萌芽狀態，也不需要如今大動干戈，這不僅讓業主血本無歸，也徒增行政成本。

對此，林瀾認為，相關部門在處理違章建筑時，往往面臨涉案人數多、取證難等問題，除了對違章建筑予以強拆以外，難以真正追究當事人的其他責任。但在大量違章建筑面前，這一解釋顯得有些蒼白。

如2007年12月1日三亞市實施《違法建設長效管理機制暨責任追究制度》，對區鎮及綜合行政執法部門的違規違法行為做出明確規定，但時至今日，卻無一名執法人員受到處罰。

而有些違章建筑卻顯然是在相關部門人員的默許之下得以生存。三亞市港門上村路華融公寓的劉興元曾148次上訪投訴違章建筑，然而僅僅一層違章建筑拆了3年還只是在墻壁上“打幾個洞”。

更讓人奇怪的是，在鳳凰鎮機場路轉盤右手邊上的一棟5層違章建筑，在政府部門的多次拆除行動中屢屢“漏網”，至今“屹立”。

這次拆違的成本并不低。通常拆違的機械成本是每平方米25元，由此三亞需要支出一個億左右，這相當于一個省級重點項目的投入。更有人指出，“鐵錘行動”如同一場暴風驟雨，讓一些已經入住的違建房變成了一堆瓦礫。這無疑是—種巨大的污染和浪費。

一位外地游客目睹一場拆除行動后顯得有些不解，眼前的一棟房子原本修得氣派堂皇，轉瞬間變成一堆廢墟，“違法建房有錯在先，盲目拆除錯上加錯。”

當地政府從中受益

盡管存在巨大浪費，但三亞推進“鐵錘行動”的決心絲毫不減。但在一些投資客看來，無論是默許違章建筑還是三亞的整治重錘，當地政府都能從中漁利。“政府通過拆除和重建可以制造雙重GDP，”溫州商人范偉指出，再度將土地掛牌出售政府可以獲得更高的收入。當地政府將成此次拆違最大的贏家。

此前，民間曾呼吁海南作為經濟特區，在涉及城市中低收入群體和“三農”利益的部分小產權房上，不妨開展一些探索和試驗。在三亞的小產權房投資者，無一不抱著這樣的僥幸心理。

大量違章建筑甚至帶動了相關行業，受三亞和周邊市縣投資建設增長帶動，三亞水泥生產增長迅速。統計顯示，2009年前10個月，三亞水泥共完成工業總產值29067萬元，同比增長了4.35倍，且農村市場很活躍。

然而小產權房的興盛直接影響到了三亞商品房市場。7月中旬，海南本地媒體以《農民蓋樓賣3000元／平方米蘭亞郊區小產權房賣得火》為題，曝出一線海岸小產權房的房價每平方米僅3000余元，遠低于三亞商品房均價每平方米上萬元的樓市。

與此同時，上半年三亞的房地產市場開始疲軟。就在小產權房的超低價格經媒體披露后的第二天，三亞官方隨即用行動表態：小產權房是違法建筑，官方將予以嚴厲打擊。

7月21日早上，三亞市綜合行政執法局河東分局出動近百名執法人員、3臺大型拆遷機械對一處面積達2000多平方米的小產權房進行了強拆。

在不少房地產人士看來，此番清理出大批違建土地，不僅保證了商品房市場不受小產權房干擾，同時也保證了下一步土地的持續供應。“從這個角度，拆除小產權房，也保證了三亞樓市價格的上漲。”

一位匿名的房產專家給本刊記者算了一筆賬，一旦400萬平方米違建房拆除后進入土地市場，以每平米1萬元出售，價值便高達400億元，這相當于2009年三亞市GDP的兩倍多。

另一方面，即使是給予拆遷補償，三亞市政府給的拆遷補償也不過是房價的1／10。

無數人垂涎海島的悠閑和舒適，這些耗盡了外來投資者資產的違建土地被當地政府改頭換面推入土地市場，無疑會成為吸金利器。

“打擊小產權房應該讓民眾更多地分享到發展的成果。”上述產專家指出。但盧明新卻擔心，不能買小產權房后，也許這輩子都買不起房子。與三亞市2萬元一平米的房價相比，他的年收入不夠他買2平米的商品住房。