小產(chǎn)權房大限將至?

不是小產(chǎn)權房太好，而是大產(chǎn)權房價格太高!

在氣溫驟降的冰城哈爾濱，一個叫做金源·幸福小區(qū)的樓盤銷售異常火爆，因為在哈爾濱樓市每平米均價將近7000元的今天，這個樓盤喊價只有1700元，讓人心動。然而在1700元每平米的標價單中并沒有注明，這個樓盤的房子其實屬于小產(chǎn)權房。

小產(chǎn)權房，即“農(nóng)村集體建房”，是指一些村集體組織的或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權房售價低廉，但沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，不能正常交易買賣，供水、供電、供熱等生活配套設施都很難完善。

就在今年10月，國土部在面對媒體提問時重申:小產(chǎn)權房有條件轉(zhuǎn)正屬于誤讀，小產(chǎn)權房的清理方案也將最終上報國務院，本著“一案一處理”的原則對小產(chǎn)權房進行處理，難道小產(chǎn)權房的大限將至?

小產(chǎn)權房的生意經(jīng)

小產(chǎn)權房是中國改革開放后城市化進程中的一種特殊產(chǎn)物，尤其在一些城市化進程異常極速的地方，小產(chǎn)權房已經(jīng)不僅僅是滿足當?shù)鼐用窬幼∫蟮姆孔樱嗟刈兂闪艘环N致富方式，甚至是戶籍居民的“特權象征”。

以特區(qū)深圳為例，深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新報告顯示，目前占深圳常住人口26%的戶籍人口住房條件很好，擁有深圳戶口的“老深圳”人均住宅建筑面積達到388平方米、住房自有率高達99%;但占全市常住人口74%的非戶籍常住人口及未納入統(tǒng)計的近400萬非戶籍流動人口居住水平極差，人均住房建筑面積僅為10平方米和6平方米。這與“老深圳”相比，分別相差了將近40倍和60倍。

而“老深圳”人的房產(chǎn)大多數(shù)為批量搶建的小產(chǎn)權房，暴富神話成批上演。小產(chǎn)權房的租賃市場也異常火爆，深圳人老劉手中的小產(chǎn)權房是位于羅湖區(qū)的一棟5層樓，一樓的商業(yè)門面與樓上的出租公寓一個月可以收上來10多萬的房租，“我都懶得去收租，雇人去收”。

在深圳的商品房限購令出臺之后，由于每戶深圳戶籍家庭只能購買一套商品房，很多人只好把投資的錢轉(zhuǎn)往了股市、外地樓市，當然也有一部分資金轉(zhuǎn)向了小產(chǎn)權房。深圳樓市均價2萬多的今天，有些地區(qū)的小產(chǎn)權房均價卻不過萬元，這也是使得眾多購房者趨之若鶩的原因。小產(chǎn)權房買賣不合法已是多年來的常識了，但小產(chǎn)權房的民間買賣卻從未停歇過。

房產(chǎn)稅的絆腳石?

在某知名網(wǎng)站的房地產(chǎn)專區(qū)，一個關于小產(chǎn)權房的調(diào)查顯示，數(shù)萬名參加調(diào)查的網(wǎng)友中，有74%人認為目前國家關于小產(chǎn)權的政策并沒有起到應有的效果;有80%的人認為小產(chǎn)權房最終能獲得“轉(zhuǎn)正”;有79%的人贊成小產(chǎn)權房“轉(zhuǎn)正”;有87%的人認為小產(chǎn)權房低廉的價格能平抑樓價。

小產(chǎn)權房買賣并不合法，但是在當今中國樓市價格特別畸形的情況下，小產(chǎn)權房甚至成了購買者眼中“平抑房價的英雄”，這也為小產(chǎn)權房的“砍頭政策”點亮了紅燈，因為在百姓眼中，使得“居者有其屋”的不是被開著寶馬、奔馳的人買去的經(jīng)濟適用房，而是不合法的小產(chǎn)權房。

于是，矛盾就產(chǎn)生了，如果因為顧及樓市價格居高不下、買房者實際需求等因素，允許小產(chǎn)權房存在的話，那么它卻會成為即將出臺的房產(chǎn)稅政策的一塊巨大的絆腳石，它會使得房產(chǎn)稅的公平性大打折扣。

SOHO中國董事長潘石屹認為，中國的房子種類太多了，情況復雜，除了商品房之外還有房改房、福利房、集資房一大堆，如果只針對商品房，那就不合理，因為商品房都是交了出讓金的，小產(chǎn)權房僅北京市就有30萬套沒交出讓金，但卻當成商品房一樣在住著，如果征房產(chǎn)稅的話，這些房子連具體是多大的面積都不知道。所以，潘石屹覺得首先要把房子先統(tǒng)一起來，否則就會出現(xiàn)不公平。

但是如果因為小產(chǎn)權房的存在而不去征收房產(chǎn)稅，則會使得地方政府的土地財政得不到控制，炒樓資本得不到控制，使得房價進一步失控。于是乎，小產(chǎn)權房這種中國歷史進程中的特殊產(chǎn)物，再次給中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展出了一個不小的難題。

在需求和法理間博弈

盡管小產(chǎn)權房是不允許交易的，但實際上，小產(chǎn)權房的交易從未停止過，即便沒有有關部門的準許，民間“白紙黑字按手印”的交易卻不在少數(shù)。

從法律角度看，小產(chǎn)權房的確是違法的，從《土地管理法》到2007年《物權法》都禁止在農(nóng)村集體土地和宅基地上購買商品房。

但從社會角度來說，大產(chǎn)權房屋在過去5年內(nèi)價格翻了4～5倍。從居住的需要出發(fā)，而不是投資的角度，很多無力承擔大產(chǎn)權商品房的人會購買小產(chǎn)權房，或者說只能去購買小產(chǎn)權房，甚至很多“城市新移民”為了買小產(chǎn)權房而甘愿當農(nóng)民，放棄原有的“尊貴的城市戶口”，這是現(xiàn)實需求。現(xiàn)實需求決定了小產(chǎn)權房的存在。而且，國家一直以來也沒有拿出特別有效的手段調(diào)控房價，客觀上給小產(chǎn)權房留下很大的存在空間。它甚至成了制衡高房價的一種特殊存在。

據(jù)國土部門的不完全統(tǒng)計，截至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權房”的面積已達66億平方米。而購買小產(chǎn)權房屋的人有可能少則幾百萬，多則上千萬，對于國家立法部門來說，處理小產(chǎn)權房面臨特別大的問題。所以很多小產(chǎn)權房的購買者的心態(tài)也由此而生:法不責眾，房子都蓋起來了，人都住進去了，還能怎么樣?以西安為例，在售樓盤中有1/5是小產(chǎn)權房，均價比大產(chǎn)權房便宜將近2000元，如果對小產(chǎn)權房進行封殺或是清理，那1/5的潛在購房者將何去何從?

北京昌平區(qū)的宏福苑，是目前北京最貴的小產(chǎn)權房，因為小區(qū)位置優(yōu)越，旁邊就是北京奧運會舉辦期間美國游泳隊的駐地，社區(qū)環(huán)境設施也較好。這個樓盤的房子賣到了1萬至1萬2千元每平米，而在今年初，這里的房子還只有6000多元一平米。其實不是小產(chǎn)權房太好，而是其他樓盤價格太高，購買小產(chǎn)權房就像是很多中國百姓在國情下做出的選擇一樣，并非我很愛選這個，但真沒更好的可以選了。