房產稅不會是樓市中的原子彈

國慶前，新的針對房地產的調控政策出臺，表示要加快推進房產稅改革試點，并逐步擴大到全國。近日，又看到有報道稱，上海的房產稅政策即將推出。

個人理解，不管是房產稅，還是物業稅，就是根據房產的市值，按一定的稅率，每年征收的一種財產稅。這種稅在美國等發達國家，是地方財政的主要來源。以美國為例，各地方政府，用來維持警察老師隊伍的主要經費，都來自于房產稅。這兩年因為美國房地產價格大幅下跌了近30％，雖然稅率沒有變，但稅基下降，美國房產稅的繳稅額也明顯減少，這是美國各州政府普遍面臨財政漏洞的重要原因。就中國而言，雖然早在約20年前，就出臺了《房產稅暫行條例》，規定房產如果自用，要繳納1 2％的房產稅，而出租，要繳納租金收入20％的房產稅，但對個人住宅，卻一直是免征的。

對于很多指望實現住房夢的廣大無房階級，似平房產稅是一個希望。雖然我認為中國房地產市場有大的泡沫，這個泡沫的破滅是不可避免的，但我卻并不認為房產稅的威力象原子彈一樣大，能讓全國的住宅價格立竿見影地快速下跌。主要原因如下

1、人們有普遍的看漲房價的心理預期。中國房價近12年以來持續上漲，任何一次短暫的隔靴搔癢式的調控導致的下跌，其實回過頭來看，都是買入的良機。一個維持了12年的大趨勢，手中有房，或一再錯失買房良機的人，怎么可能輕易相信個小小的房產稅政策能讓房價下跌呢?恐怕相信房產稅讓房價止漲的人都不會太多。

個市場的價格，不象天氣。如果中國13億人一致說第二天天氣將下雨，天氣并不會受到任何這種強大的心理預期的影響，該出太陽就出太陽，該下雨就下雨。但是如果市場上擁有購買力的人強烈預期房價將上漲，購買力的釋放，就會現實地成為推動房價上漲的力量。

2、房產稅相對于房產的增值收益，實在不值一提，以2009年為例，全國住宅價格普遍上漲近50％，漲幅超過100％的樓盤比比皆是。中國的房產稅即使按美國除阿拉斯加之外的近40個州房產稅的算術平均稅率1.44％來算，這點稅收負擔，相對于房價的巨大漲幅算得了什么?

中國始終有很多房產投資人，他們買下房產，甚至懶得出租收取租金。現在住宅的年租金相對于房產市價，一般也就是2％。這點小錢和按以往經驗每年的房價漲幅來算，算得了什么?

3、中國的房產稅一定只真對少數房產征收。很多家里只有一套房產的人非常擔心會被征收房產稅，其實如果真是這樣，幾乎所有的人都會反對征收房產稅。恐怕連稅務局的人都會消極征收。有個法國國王說得好，向老百姓征稅就象從鴨身上撥毛，既要撥到盡量多的毛，又要讓鴨不致于疼得叫起來。

所以個人估計，房產稅如果征收，也只會對擁有三套房的家庭對第三套和第三套以上的房產征收。第二套房都不會征收。這樣市場上的拋壓雖然會有一些，但兩年內，僅這點拋壓市場的消化能力目前看還是不成問題的。所以

兩年內，房產稅對中國房價的影響非常小。但長遠來看，房產稅的影響卻非常大。看看美國，有個叫羅伯特希勒的教授，搞了一個美國自1890年以來的扣除通貨膨脹率的真實房價指數，從這張圖里可以發現，美國的房價從1890年開始，100多年根本就沒有任何上漲。反而在1920和1940年代長期低迷。直到次貸危機前的超低利率刺激，才出現了明顯的上漲，但這種上漲是缺乏基本面支撐的，最終引發的次貸危機。美國房價近100年都無法跑贏CPI，非常重要的原因就是房產稅，不要小看每年只有1％的稅但這是實實在在的現金支出。

因此，房產稅如果實際征收特別在全國范圍內推廣后，會不斷地教育中國人，最終發揮它的威力，成為中國房價未來長期理性的重要原因。