如何解決公租房定價難題

過高的公租房定價，對于絕大多數的中低收入人群缺乏吸引力，公租房也就喪失了其最重要的公益屬性

7月29日，北京市住房和城鄉建設委員會首次公布公租房每平方米每月為二三十元的租價，這一現象引起了社會的強烈關注。8月1日，新華社發表題為《北京市看不懂、想不通的公租房價》的評論，更是將這一話題推向了風口浪尖。時評指出:每月二三十元的租價讓人有些看不懂，因為它不僅沒比市場價低多少，有的甚至比市場價還高。喪失了價格優勢的公租房，如何體現解決中低收入家庭住房問題的性質，讓人看不懂、想不通。

雖然北京市住房和建設委員會對這一成本價格迅速做出回應，稱北京目前尚未確定具體公租房項目的租金標準，將來的租金標準肯定會根據市場租金下浮計算，且會綜合各方面意見。但有專家認為，到底應該由誰來為公租房的成本埋單，這個問題無法回避。

為誰而建

眾所周知，公共租賃房，是解決社會“夾心層”住房困難的產品。不符合租廉租房的條件，卻買不起經濟適用房;沒有資格申請買經濟適用房，卻無力承擔商品房的價格;剛剛畢業，收入不低但沒有積蓄，買不起房又租不到便宜、穩定的房……這些都是人們常說的“夾心層”。在我國，有許多這樣的家庭和新就業人員處在這個得不到住房保障的“空白區”。在所有權的歸屬上，公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用承租者承受得起的價格，面向特定的人群出租。在我國高房價的背景下，公租房一度被寄予厚望，不少人認為，公租房是抑制房價、緩解居民住房緊張的一劑良藥。同時，不少政府官員指出，公租房將填補當前住房保障體系空白，意義深遠。

可是，這劑良藥在北京卻面臨著“失效”的風險。從北京市住建委公布的北京控股集團有限公司公租房項目、北京市公安局公租房項目、豐臺區黃土崗保障房項目這3個公租房項目的成本租金價格來看，其中最貴的黃土崗項目成本價達到每月30元/平方米。記者通過走訪黃土崗周邊的小區了解到，一套家電配套齊全的78平方米的房價租金的市場價大約為每月2300元。也就是說，公租房的建設成本已與市場租賃價格不相上下，而且還是沒有裝修和配套家具的“裸房”。

毫無疑問，這則消息牽動了許多人的敏感神經。趙志在北京某門戶網站已經工作三年，面對節節攀升的房價，他沒有能力支付買房的首付。一度以來，他曾經把希望寄托在公租房上，但是，公租房的成本價格一公布，小趙頓時傻了眼:“不知道這公租房是為了解決‘夾心層’的住房困難，還是為了增加‘夾心層’的負擔，這個價格，擺明了是不讓人申請去住嘛。”也許，小趙的看法未免有些偏激，但是，北京市公布的申請公租房的條件是:具廉租房、經適房、兩限房資格可租。以三口之家為例，北京市內六區對具備這些條件的人群的經濟收入要求是:廉租房保障家庭3人戶年收入為20880元及以下，經濟適用房保障家庭最低年收入為45300元及以下。按照公租房每戶租住面積不超過60平方米、租金按每月20元/平方米計算，一年花在住房上的資金為14400元。通過比對我們發現，對于這些家庭來說，公租房的租金確實是不可承受之重。也難怪不少民眾發出“公租房是為誰而建的”、“公租房成為公主房”的無奈呼聲。

誰來定價

根據北京市住房公積金管理中心的解釋，公租房成本租金由包括土地價格、建安成本、各種稅費，以及貸款利息多個成分構成。目前，北京土地拆遷成本每平方米在3000～4000元，另外，房屋建安成本、稅費和貸款利息的成本在3000～4000元。兩項相加，公租房每平方米的成本約為6000～8000元。這樣，按照商業貸款年利率千分之四計算，公租房每平方米成本租金就在每月24～32元之間;若是公積金貸款，利率為千分之三點六，其成本租金就在21～29元之間。也許上述的成本計算方法對老百姓來說過于復雜，也不易理解。但對于普通的老百姓來說，申請公租房是為了在經濟不寬裕的情況下，能圓自己的一個“住房夢”，那么，誰該為公租房的成本埋單，誰為公租房定價?這似乎成為了一個兩難的問題。

關于用成本定價是否會導致租金過高的問題，《經濟》記者專訪了清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授，劉洪玉指出:“住房和城鄉建設部《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》規定，公共租賃住房租金水平，由市縣人民政府綜合考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定，并按年度實行動態調整。從中可以看出，并未推薦根據公共租賃住房開發建設和運營管理成本確定租金的方法。而從北京市的現實情況來看，由于商品住房價格的快速上漲，開發建設商品住房的土地成本，尤其是其中的土地征收、地上物拆遷補償和居民安置的成本也迅速提高。所以，即便政府按照經濟適用住房的政策以劃撥的方式提供公共租賃住房建設用地，公共租賃住房開發建設成本中，也包括了難以壓縮、消化的土地征收和拆遷安置補償成本，這也就是北京市住建委所說的成本太高、以及新建公共租賃住房成本租金甚至超過同地段存量住房市場租金的原因所在。”

其實，老百姓的愿望很實在，關心最多的不是成本，更關心的是低于市場價多少租到房子，能夠多大程度地緩解生存的壓力。而政府推出公租房的目的，就是為了使一些中等偏下收入的住房困難家庭在無力通過市場租賃或購買住房的情況下，能夠實現“居者有其屋”。因此，從這個角度上說，公租房價格當然不能和市場租金一個樣，更不能比市場價高。如果不考慮群眾的承受能力，而是以成本、盈利等為依據來確定公租房價格，就會背離公租房建設的初衷。“北京市可能出現新建公共租賃住房成本租金超過同區位存量住房市場租金的情況，雖然存在住房質量(新房和舊房)差異，但對于有較強住房預算約束的供應對象而言，他們對低租金的偏好往往高于對新房的偏好，也就是說，在滿足基本居住需要的前提下，租金越低越好。如何解決成本租金和供應對象住房支付能力之間的矛盾，確實是北京市公共租賃住房供給面臨的巨大挑戰。”劉洪玉說。一旦出現公租房的定價高于市場價的情況，“勢必會推動租賃住房市場租金的上漲，因此我認為政府肯定會努力避免出現這種情況。”劉洪玉補充說。

如何定價

那么，公租房定價到底應該權衡哪些因素，成為了大家普遍關注的話題。劉洪玉指出:“根據住房和城鄉建設部《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的規定，綜合考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定租金的方法，是公共租賃住房正確的定價方法。政府應以供應對象家庭可支付、社會資金有參與動力為基本原則，通過靈活運用土地、金融、財政、稅收等政策工具及其對公共租賃住房的支持力度，來協調好市場租金、成本租金和可支付租金之間的關系。”

據了解，在公租房被廣泛利用的香港，實行的是租金與市民收入聯動機制。香港的“公屋”(即廉租房)，平均每套住房的面積不到40平方米(按照樓面面積7.7平方米/人的標準配租)，居住了近1/3的香港人口，加上居住在“居屋”(類似我們的經濟適用住房)的居民，有約49%的香港居民居住在公共住房中，這被認為是香港社會穩定的基礎。劉洪玉介紹說:“我國在2000年以前享受了福利分房的城鎮職工，大體占當時城鎮人口的80%以上，占現有城鎮人口的50%以上，也對城市穩定發展作出了重要貢獻。內地和香港的區別是，我們把公有住房通過房改出售給居民了，香港的‘公屋’沒賣。所以我們住房問題的重點，是2000年以來新就業職工中的中低收入者。從這個意義上來說，如果在大城市及特大城市新增住房建設中，政策性住房保持30%～50%的建設比例，應該能解決這個問題。至于政策性住房價格、租金與市民收入的聯動機制，應該說我們已經建立了這個機制，只是還不很完善，尤其是對公共租賃住房這個新的供給形式。公眾積極參與，并對公共租賃住房定價等基本制度建設提出建議，值得肯定。”

據了解，目前北京公租房建設模式分為兩種:集中建設和在商品房中配建。目前是商品房配建占大比例，這種大規模的建設主要依靠北京的國企墊資進行建設。像經濟適用房可以在房屋銷售后實現資金回流，但公租房不能直接出售，房屋建成以后，資金如何回收?這成了建設公租房的國企最擔心的問題。如果要保證墊資的企業和開發商不虧本，就需要有一定的財政補貼和不能偏離成本太遠的租賃價格。那現在，公租房的價格涉及到了公眾、政府、國企或開發商等多方利益。對此，有人指出，公租房作為一種社會保障性住房，財政撥款應該是主要經濟來源。但也有人認為，如果全部以財政撥款的方式建設公租房，只能是把公租房限定在一個小規模，這種方法只是杯水車薪。劉洪玉指出:“實際上這個爭論觸及到了公共租賃住房制度能否持續發展的實質問題。目前，中央和地方政府財政資金直接支持的能力，還主要用于低收入住房困難家庭的住房保障。加大住房領域的財政投入非常必要，但首先還是針對低收入住房困難家庭。公共租賃住房面向中低收入家庭，如果也全部依賴財政資金投入，那肯定是大大縮小規模，或將絕大部分財政收入用于公共租賃住房建設，這是不可想象的。因此，公共租賃住房建設，財政資金和優惠政策，更多的是起到補貼、杠桿和激勵的作用，并以此來吸引社會力量參與，擴大投資資金來源，把公共租賃住房這個蛋糕做大，這才是現實的、解決公共租賃住房供應對象住房問題的必由之路。公共租賃住房，是被政府和公眾廣泛認同、并被寄予厚望的一種新嘗試，其發展和完善，需要政府和社會理性對待、共同努力，其發展過程中，需要悉心呵護、從促進可持續發展的角度建言獻策。千萬不要混淆公共租賃住房和廉租住房的界限，期望按照廉租住房租金的確定模式去給公共租賃住房定價，如果這樣，很有可能使公共租賃住房中途夭折。”

前途漫漫

公租房在我國的住房保障建設體系中尚處于嘗試階段，探索期間遇到的問題的正確解決，會為公租房將來的發展掃清障礙，因此，我們更應該從理智的角度去思索該如何解決目前的種種難題。為此，劉洪玉提出了解決目前公租房定價過高的幾點建議:“在目前的情況下，首先應該嚴格控制公共租賃住房土地獲取費用、開發建設成本，為公共租賃住房提供長期低成本融資支持、加大公共租賃住房開發建設及運營管理環節的稅費減免力度，為在土地征收和拆遷安置補償難度大成本高的區域建設的公共租賃住房提供必要的財政補貼等，以降低公共租賃住房開發建設和運營管理的綜合成本;其次選擇接近工作地點和軌道交通站點的區位開發建設，降低供應對象使用過程中的交通成本支出，要求企業單位參照機關事業單位的做法，對未享國家福利分房政策的職工發放住房補貼，以提高入住家庭的住房支付能力。”

“公租房定價”應為公租房政策的核心內容，可各地相關文件中卻往往使用諸如“租價按略低于市場租金水平確定”之類模糊字眼來描述。如此做法，難免令人生疑。記者通過掌握的材料獲悉，除了在全國率先開展公租房建設的重慶，宣布將公租房租金基本控制在市場租金的60%以內之外，其他地方大多是按照8折甚至9折市場價來執行。

過高的公租房定價，對于絕大多數的中低收入人群缺乏吸引力，公租房也就喪失了其最重要的公益屬性。如果公租房價格與市場租金水平價格相當，其意義也就喪失殆盡。從這個角度上說，公租房定價的科學與否，是決定公租房制度成敗與社會評價好壞的關鍵因素。公租房是繼經適房、廉租房之后的政府推行保障性住房建設的新重點。我們期待，大規模的公共租賃住房建設和合理的公租房定價能夠真正解決中低收入群體的住房難題，推動房地產市場走上良性發展的軌道。