商業地產的破冰之旅

2010年8月11～14日，中國房地產界最重要的盛典“2010博鰲房地產論壇”在海南瓊海召開。在論壇上，對于如何解決樓市調控的僵局，不少與會“地產大佬”紛紛表示:下一個十年，商業地產當道是大勢所趨。

被“雪藏”的商業地產

眼花繚亂的購物場所，窗明幾凈的寫字樓，燈紅酒綠的娛樂之地#8943;#8943;商業地產對于任何一個人來說，并不陌生。

商業地產是指通過合理運營實現房地產升值獲取回報的房地產投資品。指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所。是以商業功能、商業需求為導向對房地產物業的需求和功能進行商業規劃，使之適應商業的經營。

在房地產發展完善的發達國家，商業地產的繁榮與否是經濟是否景氣的風向標。然而在我國，與住宅地產不同，商業地產總價值相對較小。有數據顯示，全國商業地產總價值不到4000億元。從2007年開始，北京的住房價格飛漲，而商業地產并沒有多大的漲幅。住房與商業地產從價值上看形成了‘商住倒掛’的奇怪現象。從歷史數據來看，商業地產銷售額不到住宅地產的兩成，價格漲幅同樣遠遠落后于住宅。而我國的住宅地產，在國家多番調控之下，價格依然堅挺。緣何會出現商業地產與住宅地產冰火兩重天的景象?這就要從兩者的區別談起了。

商業地產的價值首先是體現在地理位置上的，要選擇商圈的核心或有發展潛力的商業地段。但對于住宅來講，地理位置選擇的彈性就很大了;商業地產的目標顧客對商業物業、店面面積、配套功能等的要求都不一樣，而住宅的目標顧客對物業功能和配套的要求則很單一。住宅的功能和用途一般來講就是居住，但是商業則有太多的功能。住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經過裝修就可以居住，可以使用了。而商業地產在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商、裝修、進貨和經營。所以，住宅是一個終端，銷售后就進入了終端消費，而商業地產則是開端，銷售只是商業經營的開始。

住宅與商業地產進入銷售環節之后，同樣面臨著不同的境遇。臺灣、香港的一些銷售公司認為，“賣住宅的是小學生，賣商業地產的是大學生”，從這個比喻可以看出，商業地產的營銷要比住宅地產復雜很多。住宅可以一賣了之，目的很簡單，也很直接，而商業地產是以物業升值和商業經營收益為投資動力的，商業地產賣出去以后，還要考慮經營、返租、回報和風險的問題。商業地產的投資回報通過銷售、獲取經營收益和物業升值實現，而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現。對于商業地產來說，銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商后續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。

從資金運作的角度來看，對于住宅地產，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續開發是目前很多開發商的做法。相對于住宅地產的銷售，商業地產銷售的風險要高很多，如果商業地產也按照這樣的思維進行開發，就很有可能導致項目因銷售不佳而影響后續開發，這也是一些商業地產項目夭折的主要原因。商業地產的運作對于后期資金的需求量很大，項目建成開業后，還需要大量的資金投入才可以完成商業經營的培育期，實現盈利。

正是基于這些條件的限制，使得我國的許多地產商對于商業地產的開發望而卻步。而商業地產發展受阻凸顯了我國地產行業的不成熟。

商業地產轉機初現

在目前樓市調控的背景下，今年8月召開的博鰲房地產論壇，與會代表將商業地產發展推向了一個新的高度。

“今年3月下旬開始，政府出臺了一系列抑制住房價格的政策，商業地產的優勢開始顯現出來，尤其是城市中心繁華區的商業地產更受市場歡迎。”潘石屹如是說。

市場反應也正如潘石屹所料，作為北京今年最大的商業地產項目銀河SOHO開盤三天創下46.75億元的熱銷佳績，其中僅6月27日開盤當天，銀河SOHO銷售金額就達到了27.7億元。潘石屹透露，SOHO今年的銷售目標是180億元。

潘石屹用事實證明在住宅樓市低迷的非常時期，稀缺商業地產依然能創造佳績，在此基礎上，潘石屹再次重申:“政府的市場調控政策針對的是住房市場，商業寫字樓沒有受到影響，銀河SOHO熱銷也不會對北京的住房市場產生任何影響。”相對于利潤豐厚的住宅地產，商業地產的投資價值正在逐步顯現。

隨著年內房地產調控政策頻出，沒有受到政策干擾的商業地產漸入佳境，隨著大批房企和央企涉足商業地產領域，大量的投資資金將目光聚焦在商業地產。6月，保利斥資12億元拿下武漢一塊商住用地，再次用實際行動表明其進軍商業地產的決心。早在今年4月，保利高調對外宣布，未來五年，公司持有商用物業的投資比例將增大到全部投資的30%。其中，今年5、6月保利分別在成都、上海、廣州、南昌及武漢等地拿下商住或純商業地塊不下10宗，斥資近百億元。6月9日，萬科企業股份有限公司對外發布產品策略:首個城市綜合體龍崗中心區項目正在緊鑼密鼓地籌備中;將在明年和后年分別投產兩家酒店#8943;#8943;“深圳萬科將從單一的住宅產品升級為多元化業態經營。”萬科集團副總裁、萬科深圳公司總經理杜晶表示。從今年萬科在深圳所推出的產品線來看，商業地產的開發已占到萬科業務核心的較大比例。有市場分析人士認為，商業地產與住宅地產分庭抗禮的時代已悄然來臨。未來十年，住宅開發與商業地產的此消彼長是整個樓市的發展趨勢。對多數企業來說，向中長期收益率與住宅不相上下，而政策風險小很多的商業地產進軍，是轉型的首選。

與此同時，城市化進程的加快也在催促著這一行業的茁壯成長。根據中國社科院的預計，城市化在未來五年帶來新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬，城市大眾化消費市場每年大概增加900億元，增長非常可觀，直接刺激商業地產的發展。隨著國內中產階級的興起，2009年會帶來商業地產質的提升，并且會打破傳統的商業模式，隨著消費升級，商業地產的供應也要升級。

同時，商業地產遠高于住宅地產的租金回報率，讓投資客心動。據國泰君安的統計，我國大部分一、二線城市優質寫字樓的租金收益率在7%以上，最高達到11.5%。簡單估算，這一收益約為同區域住宅租金回報的1倍。業界主流的觀點是——房市調控新政持續加碼，在首付、利率、回報率上已明顯優于住宅市場的商業地產，在通脹預期日益加深的背景下，勢必成為熱錢新的避風港。如果這一預測成立，則可能是未來十年投資者新的淘金寶地。

專家分析說，自“4·17”新一輪房地產調控開始以來，在住宅遭遇嚴厲調控時，一向信貸條件嚴格的商業地產，原本的短板不再明顯，“商住倒掛”局面有望加速改寫，全國商業地產價值越發凸顯。另外，目前一手住宅市場已聚集了大量資金急需尋求新的投資渠道，處在政策“孤島”的商業地產就成為各路資本新的追逐目標。而從住宅市場流出的大量資金，更多是將商用物業作為其資金的短期“避風港”，并且放量不足住宅10%的商鋪，今年表現出強勁的增值動力，帶來巨大市場需求。

機遇與挑戰并存

我國商業地產正面臨著針對住宅房地產政策調整后的大好時機，但商業地產的資本性和技術性都很復雜，進入門檻較高。從開發商完成項目的選址、設計、開發、運營、管理等整個鏈條，至少需要十年以上的時間才能談及回報。所以，商業地產在面臨發展機遇的同時，也存在著不少的問題。

首先，資金短期化和單一化、總量缺失錯位，供應變現方式匱乏困擾商業地產。投資規模大、投資回收期長是房地產開發投資的共性，但商業房地產對資金的要求尤為突出。目前我國商業地產的資金主要來源于開發商的自身積累和銀行貸款，數量和使用期限有著嚴格的限制。在這種情況下，專家指出，參考和借鑒發達國家成熟的基金模式和交易系統，盡快開放商業地產基金的私募和公募市場，而實現這一點則急需相關政策法規的完善。

其次，招商的瓶頸與同質化，大量商業物業閑置或經營慘淡。商家選址標準和設計要求與地方政府和開發商的錯位和差異也是形成很多商業項目招商不利與經營困難的原因。不少有識之士認為，政府主導和開發商主體的商業地產投資現狀必須尋求改變，應盡快通過商業網點管理條例，通過與每個城市的城市規劃的有機結合實現整體性和前瞻性的布局包括土地供應和相關標準的制訂。所在城市規劃和商務管理部門要對商業地產投資商和本城的商業資源進行調研和評估并建立數據庫，尤其是對商業地產開發商要考核其商業理念、商業資源和商業團隊，一定要商業地產的專業開發商和運營商才能投資商業地產甚至采取商業預訂制的管理方式，同時對外部商家的拓展計劃和開店要求要及時了解，加大城市的推廣力度和項目自身的綜合素質。

第三，商業地產投資力度加大和持有物業增加，考驗市場的競爭水平和企業的運營能力。資本型和品牌企業紛紛加大商業地產的投資比例，而且持有性物業比例逐漸提高，并出現了細分的專業和專注的商業地產的開發商和投資商。這種情況的出現，加大了專業商業地產開發企業的競爭壓力特別是對后期運營能力的考驗。

但從另一個角度來看，持有物業的增加，不僅對由開發商向運營商轉變的商業地產投資商是一種壓力，即使對專業的商業地產運營商也是一種挑戰。我國商業地產的發展周期短，無論品牌人才和管理都幾乎同步且匱乏;同時零售業的對外開放和新興商業業態的不斷引入，國際化的競爭壓力陡增。但持有物業必然是中國商業不動產的發展方向和主流形式，這是符合商業規律、金融規律和國際化大趨勢的。

“做持有型物業需要大量貸款，中國對持有型物業的貸款條件非常苛刻，開發商那點錢都押在持有型物業上，則沒有能力去做別的開發了。”華遠地產董事長任志強也不認為商業地產是隨便誰都可以做的。記者了解到，除了萬達等少數集團只專注商業地產的投入外，不少大型地產集團盡管青睞商業地產，但住宅仍然占據著公司開發中的不小比例。保利地產營銷總監胡在新認為，商業地產為企業提供了更多發展空間，也將對企業的專業度、資金、開發能力、物業管理、招商、經營管理等提出更高要求。他表示，保利選擇商業地產，不僅是公司的戰略考慮，規避單一行業風險、獲得長期穩定的收益，同時也為提升公司綜合實力。

因此，最合適開發商業地產項目的，是具備雄厚資金實力和強大的融資能力，以及懂得商業規劃設計和經營管理，并有投資開發經驗的房企。由于商業地產是資金最集中、也是投資風險和成本最大的產業，是否成功完全是靠房企資金和后期經營。