簽訂合同不細心 失了租金又賠錢

編者按:村干部在履行村民自治組織事務中，經常涉及到簽訂土地承包、公物租賃等協議、合同。遼寧省錦州市人民檢察院民事行政檢察處(三級)高級檢察官楊學友在從事民事檢察抗訴工作中發現，一些村干部在簽訂協議、合同過程中，因對農村《土地承包法》等各種法律及法律解釋了解不多，或因疏忽大意，導致協議、合同糾紛案件時有發生。有的村干部還因粗心致使村委會遭受經濟損失，甚至引咎辭職。本刊將陸續刊登他點評的典型案例，希望村干部們關注。

案例:

2008年7月，某城郊新民村村委會與村民趙亞麗簽訂租賃協議，將趙亞麗抵押并轉讓給村委會的3間平房(雙方并未辦理過戶手續)租賃給趙亞麗。合同約定，租賃期3年，每年租金3000元。2008年12月，趙亞麗與其表兄郝寶柱簽訂合作協議書，雙方商定利用租賃的3間平房共同經營永發糖酒平價超市。2010年3月7日晚，趙亞麗、郝寶柱用于經營平價超市的租賃房屋倒塌，造成部分設備損壞及商品損失。趙、郝自行委托某會計司法鑒定所對損失進行評估，損失價值為28508元。趙亞麗、郝寶柱找到村委會要求賠償損失，村委會負責人以該房屋未過戶，且一直由趙亞麗居住為由，拒絕賠償損失，認為應由趙亞麗承擔房屋倒塌及其損失。在協商未果情況下，趙亞麗、郝寶柱把新民村村委會告至城郊區人民法院，請求法院判令其賠償經濟損失28508元。

城郊區人民法院審理時查明，該租賃房屋原系趙亞麗夫妻的產權房屋，是在新民村村委會抵押，后經人民法院執行抵債所得，但雙方并未辦理過戶手續。法院審理認為，因人民法院的法律文書導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效時發生效力，故新民村村委會享有該房屋的所有權。根據《民法通則》相關規定，建筑物倒塌造成他人損害的，它的所有人未能證明自己不存在過錯的，應當承擔民事責任。現該房屋倒塌造成原告趙亞麗、郝寶柱財產損失，被告作為房屋所有人對該房屋未盡管理之義務;不能提供充分證據證實其不存在過錯，原告要求被告承擔因房屋倒塌造成其損失的請求應給予支持。遂法院判決新民村村委會于本判決生效后15日內賠償趙亞麗、郝寶柱經濟損失28508元。

檢察官點評:

本案爭議的焦點是，租賃物受到損害應由誰來擔責。《民法通則》第一百二十六條規定:“建筑物倒塌造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。”根據這一法律規定，承擔民事責任的應當是所有人或者管理人。而當二者是一個選擇關系時，依據《合同法》第二百二十二條關于“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外”的規定，具體侵權責任由誰來承擔，應當尊重民法關于當事人意思自治原則和《合同法》約定優先原則，有約定的從其約定。如果村委會在出租房屋時，能細心地在租賃合同上寫明:因該房屋一直由承租居住者使用，應由承租方“負責所承租房屋及附屬設施的管理、維護、維修及安全”，那么，一旦發生安全隱患與損失，無論是人為還是不可抗力造成的，都應由承租方來承擔。然而，因為簽訂合同時，權利義務約定不明，導致村委會非但沒得到租金，反而除了租金還要賠償剩余的經濟損失，教訓深刻。