經(jīng)適房10年痼疾

經(jīng)濟(jì)適用房走過10年，風(fēng)云激蕩。其間，增加了大量社會(huì)財(cái)富，提高了居民住房水平。但問題依然不少，由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房所構(gòu)成的中國多層次住房保障體系背后也存在一系列問題。

有專家表示，目前中國住房保障體系還不夠健全，十幾年來，中國住房保障制度建設(shè)走了一些彎路。其原因就是1998年以來住宅產(chǎn)業(yè)開始“一條腿”走路，一味強(qiáng)調(diào)商品化，幾乎把“另一條腿”——住房保障丟于腦后。當(dāng)然，這其中原因復(fù)雜，比如制度改革轉(zhuǎn)彎太猛等。

4月26日，住建部關(guān)于經(jīng)適房管理的新規(guī)出臺(tái)，表面上看來是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理的新規(guī)定，實(shí)際上卻是調(diào)控房價(jià)的“精準(zhǔn)制導(dǎo)炸彈”。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員廖英敏表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“通知”)是以加強(qiáng)住房保障來穩(wěn)定房價(jià)。

“通知”明確了經(jīng)濟(jì)適用房功能是解決低收入家庭住房問題，而不是升值、投資。一系列嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房買賣、出租的規(guī)定，有利于經(jīng)濟(jì)適用房大規(guī)模建設(shè)之后，能真正供應(yīng)給城市低收入人群，分流商品房市場(chǎng)需求壓力。

經(jīng)適房詬病

近年來，申購經(jīng)濟(jì)適用房造假一直是被詬病的焦點(diǎn)。在北京，一些經(jīng)濟(jì)適用房被業(yè)主用來出租的情況也頻繁被揭露出來;另外，濟(jì)南、杭州、昆明、石家莊等城市，經(jīng)濟(jì)適用房被棄購的新聞也層出不窮……

屢屢曝出的丑聞將經(jīng)濟(jì)適用房政策推到了輿論的風(fēng)口浪尖，主張取消經(jīng)適房的聲音此起彼伏。那么，經(jīng)濟(jì)適用房是去是留，它到底符不符合這一政策的設(shè)計(jì)初衷，能否解決大量夾心層的住房問題，它真的是“經(jīng)濟(jì)”又“適用”嗎?一系列問題亟待尋求解決的出口。

對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾一直以來就反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。在他看來，經(jīng)濟(jì)適用房本身是最大的貪污腐敗，它既不講效率，更不講公平，比賭博還要壞。

事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房原是惠民之好事，政府只需提供土地，減免開發(fā)稅收，利用企業(yè)融資，建后出售即可回籠資金，并不需要地方政府花多少錢。然而，以低于市場(chǎng)一半的價(jià)格，分配中低收入群體以價(jià)值高昂、增值空間甚大的私有產(chǎn)權(quán)房，無論如何，也難以杜絕富人、官員搶占、偷食——即經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的“搭便車”。

就在經(jīng)濟(jì)適用房上升為國計(jì)民生多年之尷尬時(shí)，相關(guān)專家直言:經(jīng)濟(jì)適用房政策的管理體制與運(yùn)行機(jī)制存在問題。目前中國的經(jīng)濟(jì)適用房面臨四方面問題:其一，責(zé)任問題。官員與富人允不允許購買?其二，產(chǎn)權(quán)問題，如上海“三七開”，即將產(chǎn)權(quán)份額政府和居民所占比例“三七開”:政府占30%的產(chǎn)權(quán)，而居民則為70%。其三，退出問題。將來賣掉怎么賣，目前相關(guān)法規(guī)還未涉及這個(gè)問題。其四，經(jīng)適房比重與市場(chǎng)關(guān)系問題。比重大了，容易滋生腐敗;比重小了，解決不了問題。

濟(jì)南的“夾心層”

2010年，省城濟(jì)南八里橋和世紀(jì)中華城兩大經(jīng)適房項(xiàng)目分別改作了廉租房和安置房，一時(shí)之間，引來多方猜測(cè)。

對(duì)于世紀(jì)中華城的變身，其實(shí)早現(xiàn)端倪。今年4月份，根據(jù)京滬高鐵建設(shè)規(guī)劃，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)展開高鐵建設(shè)及拆遷補(bǔ)償政策宣傳，同時(shí)提供了世紀(jì)中華城等多處安置房源。更早之前，在今年1月濟(jì)南兩會(huì)上，市房管局的有關(guān)負(fù)責(zé)人也介紹說，世紀(jì)中華城剩余的部分房源，有可能轉(zhuǎn)化為京滬高鐵西客站片區(qū)的拆遷安置房。

與此同時(shí)，八里橋經(jīng)適房項(xiàng)目變身廉租房。至此，濟(jì)南的兩大經(jīng)適房項(xiàng)目都有了其他的用處。

其實(shí)，濟(jì)南的經(jīng)適房自面世至今，一直處于尷尬的境地。這一點(diǎn)，從世紀(jì)中華城近幾年的建設(shè)軌跡中可見一斑。

世紀(jì)中華城于2004年5月正式開工，當(dāng)時(shí)是為了安置槐蔭轄區(qū)拆遷戶，提升省城西部整體居住條件而立項(xiàng)的區(qū)重點(diǎn)工程。2005年9月初，被正式批準(zhǔn)為屬于經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)。2007年12月，世紀(jì)中華城作為濟(jì)南首個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目正式發(fā)售。2009年，規(guī)劃中的世紀(jì)中華城2期又變身安置房。

據(jù)了解，經(jīng)適房在選址上為了降低價(jià)格一般都比較偏遠(yuǎn)，開發(fā)商因?yàn)槔麧櫜桓撸涮幘潮容^尷尬。世紀(jì)中華城提供的經(jīng)適房中，第一批204套房源僅被選中91套。2008年推出的第二批197套房源被選走134套，仍有63套剩余?；笔a區(qū)房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，濟(jì)南市的房價(jià)上漲得太快，經(jīng)適房的成本也隨之上升?！吧暾?qǐng)經(jīng)適房的家庭財(cái)力有限，如果價(jià)格再上漲，肯定承受不起?！?/p>

“濟(jì)南從去年開始淡化經(jīng)適房?！笔蟹抗芫钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人說。而明年，濟(jì)南也沒有經(jīng)適房項(xiàng)目。

今年濟(jì)南兩會(huì)期間，市房管有關(guān)負(fù)責(zé)人就說，“現(xiàn)在看來，廉租房實(shí)物配租的路子比較可行，能從一定程度上解決低收入困難家庭的住房問題，這也是我們今年工作的重點(diǎn)?！?/p>

濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任田莊說，濟(jì)南市正在研究制定社會(huì)租賃房制度，探索解決“夾心層”住房問題的有效途徑。定位在商品房之下，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房之上，濟(jì)南市也正在研究制定相關(guān)政策。

日前，濟(jì)南市市長張建國在接受媒體訪問時(shí)表示，目前濟(jì)南市的住房保障力度主要還是用在廉租住房建設(shè)上。對(duì)于那些最低收入的住房特別困難的家庭，只有通過政府的保障才能真正解決他們的困難。前幾年，濟(jì)南市建設(shè)了一部分經(jīng)濟(jì)適用房，但是銷售情況不是很好，主要原因有兩個(gè):一個(gè)是部分低收入家庭覺得經(jīng)濟(jì)適用房的位置還是偏了點(diǎn)，另外就是棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)改造中回遷房的建設(shè)解決了3萬戶左右的適合購買經(jīng)濟(jì)適用房人群的住房困難，所以濟(jì)南市解決經(jīng)濟(jì)適用房的壓力就相對(duì)小多了。

針對(duì)收入比低收入家庭多但買商品房又買不起的住房“夾心層”群體，張建國說，現(xiàn)在看公管住房是個(gè)辦法，政府建一部分出租的房子，面積不一定很大，然后再劃定一定的條件，讓夾心層來租，租金可以低一些，但要比廉租房的租金高。這事還得政府來辦。交給開發(fā)商，他們是不會(huì)干的。濟(jì)南市建委搞了一個(gè)CSI住宅，我現(xiàn)在還沒看過，但我在考慮假如說真有那么好，成本又相對(duì)較低的話，我們可以考慮集中成片一個(gè)區(qū)域一個(gè)區(qū)域的設(shè)計(jì)建設(shè)好，滿足那些剛結(jié)婚的、正在打拼創(chuàng)業(yè)的住房“夾心層”。

2010年，濟(jì)南市廉租房用地共有三塊，分別位于槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、市中區(qū)。這三塊用地總計(jì)228.3畝，約15.2萬平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，三處地塊的位置都很優(yōu)越，將來居民在這里生活會(huì)非常方便，建成后將為濟(jì)南市提供大量的廉租房源。

The economically affordable housing system has been carried out for ten years amidst up-surging winds and clouds. During this period， it helped to increase a lot of social wealth and improve residents’ accommodation situation. However， many problems still exist. A series of problems stand behind the national multilayer housing guarantee system which depends on economically affordable housing， low-rent housing， and price-limited housing.

Experts say that China’s current housing guarantee system is not sound and perfect. For more than ten years， the construction of China’s housing guarantee system failed to find its right way for the reason that the housing industry has walked on “one leg” since 1998， which paid too much attention to commercialization， but totally neglected “the other leg”， the housing guarantee. Certainly， the reasons for this are intricate. e.g. the systematic reformation of the housing guarantee is too drastic.

On April 26， the Ministry of Housing and Urban-Rural Development announced the new policy on the management of economically affordable housing. Superficially， it is the new policy about the management of economically affordable housing. But in fact， it is a “precision guided bomb” to regulate house prices.

Liao Yingmin， researcher from the Market Economy Research Institution of the Development Research Center of the State Council， points out that the purpose of the Notice on the Issues of Reinforcing the Management of the Economically Affordable Housing (hereafter Notice) is to stabilize house prices by way of reinforcing housing guarantee.

The Notice makes it clear that the function of economically affordable housing is to solve the accommodation problems of low income families， rather than for appreciation and investment. A series of regulations for strictly controlling the purchasing and renting of the economically affordable housing is designed to provide houses for low income urban citizens and release the high market demands for commercial buildings after the finishing of the large scale construction of the economically affordable houses.