上海,等待“靴子”落地

5月12日，一則“上海近日將出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則并征收房產(chǎn)稅”的消息占據(jù)各大網(wǎng)站的顯著位置。而一個(gè)星期前的5月4日，國(guó)務(wù)院法制辦財(cái)政金融司副司長(zhǎng)季懷銀也通過(guò)官方媒體透露:“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場(chǎng)健康發(fā)展的治本之策，也是解決當(dāng)前我國(guó)面臨的多項(xiàng)棘手問(wèn)題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實(shí)施，而非一蹴而就”。

這一表態(tài)似乎意味著，房產(chǎn)稅的腳步已經(jīng)越來(lái)越近。

有媒體報(bào)道，上海版樓市調(diào)控細(xì)則最快將在本月公布，而上海對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅也將在細(xì)則出臺(tái)后正式啟動(dòng)。不過(guò)到目前為止，上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站上對(duì)此并未發(fā)布任何消息，而現(xiàn)在市場(chǎng)聚焦的幾乎也是等待上海這一只“靴子”的落地。

上海細(xì)則呼之欲出

在“新國(guó)十條”之后，包括北京、深圳、青島等地都相繼公布了執(zhí)行細(xì)則。然而，在房?jī)r(jià)高企的上海，細(xì)則卻遲遲未能露面，而有關(guān)部門的守口如瓶也使得樓市新政的細(xì)則變得撲朔迷離。

盡管上海樓市調(diào)控的細(xì)則尚未出臺(tái)，但是來(lái)自于各個(gè)渠道的消息卻已充斥整個(gè)市場(chǎng)。其中，關(guān)于開征房產(chǎn)保有稅被認(rèn)為是新政的重要內(nèi)容，而有關(guān)公積金貸款將視面積實(shí)行差額房貸等也可能成為調(diào)控政策的另一重要內(nèi)容。

有報(bào)道稱，上海正在緊鑼密鼓的討論樓市調(diào)控細(xì)則，其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。初步草案是將家庭人均面積作為是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值0.8%的房產(chǎn)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)為評(píng)估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。此外，對(duì)于已經(jīng)出租的住房并按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅的購(gòu)房者，將考慮不再重復(fù)計(jì)稅。不過(guò)，有開發(fā)商表示，傳聞中關(guān)于房產(chǎn)稅按照估值來(lái)征的說(shuō)法可行性較低，因?yàn)椴僮鞒杀咎摺?/p>

關(guān)于“視面積實(shí)行差額房貸”，目前已體現(xiàn)在北京市公布的公積金房貸新政中。據(jù)消息稱，上海的公積金貸款在此方面也已基本確定，而關(guān)于“面積”的定義，市場(chǎng)的猜想為90平方米，與北京的相同。

除此以外，還有消息透露，上海也有可能出臺(tái)限購(gòu)令，即本地家庭限購(gòu)兩套，外地人士限購(gòu)一套。不過(guò)限購(gòu)令一說(shuō)并未得到證實(shí)，而不少市場(chǎng)人士也表示，限購(gòu)令帶有過(guò)強(qiáng)的計(jì)劃色彩，其效果可能不如預(yù)想。

按照上述的一些關(guān)于上海調(diào)控新政的消息，上海此次的調(diào)控被市場(chǎng)稱為可能是“最嚴(yán)厲”的房產(chǎn)新政。不過(guò)到目前為止，所有的消息并非出自官方之口，這也使得調(diào)控新政成為大家心中的謎團(tuán)。

樓市天空已轉(zhuǎn)陰

細(xì)則出不出?到底什么時(shí)候出?上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)在接受《投資與理財(cái)》記者采訪時(shí)表示，有關(guān)調(diào)控的細(xì)則會(huì)出臺(tái)，不過(guò)可能不會(huì)馬上出臺(tái);關(guān)于調(diào)控的力度，他表示上海在執(zhí)行國(guó)家政策方面一般都會(huì)從嚴(yán)。此外，其他業(yè)內(nèi)人士也表示，房產(chǎn)保有稅的出臺(tái)是遲早的事情，不過(guò)時(shí)間上還不確定。

房產(chǎn)泡沫一直是近幾年來(lái)市場(chǎng)討論的一個(gè)熱點(diǎn)。上海房?jī)r(jià)是否存在虛高?回建強(qiáng)表示，一定程度上是有的。也有人表示，郊區(qū)或偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地區(qū)房產(chǎn)的泡沫更大。

保有稅的出臺(tái)能否有效的調(diào)控樓市呢?搜狐的一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，24.53%的人認(rèn)為保有稅能抑制房產(chǎn)投機(jī);18.57%的人認(rèn)為會(huì)調(diào)控樓市，打壓過(guò)高房?jī)r(jià);不過(guò)也有9.38%的人認(rèn)為對(duì)于短期炒房者影響不大。回建強(qiáng)也表示，措施出臺(tái)會(huì)帶給樓市比較明顯的影響，上海樓市成交量會(huì)大幅度下降，同時(shí)也能有效的抑制高房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)者。此外，有人也說(shuō)到，政策最大程度的是帶來(lái)心理上的影響，也就是說(shuō)人們的預(yù)期會(huì)改變，從而導(dǎo)致樓市發(fā)生一些變化。

不過(guò)，從市場(chǎng)方面看，盡管政策尚未出臺(tái)，樓市卻已或多或少發(fā)生了一些變化，“陰云籠罩”、“變天”之勢(shì)似乎即將來(lái)臨。第一財(cái)經(jīng)所作的一項(xiàng)2010房企老總調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果顯示，18位房企老總認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，他們認(rèn)為價(jià)格回落是一個(gè)必然的過(guò)程，不過(guò)以何種形式、在何時(shí)出現(xiàn)，目前大家都還是一種觀望狀態(tài)。

市場(chǎng)成交量已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的萎縮，5月第一周，上海住宅成交面積為7.1萬(wàn)平方米，為近5年來(lái)同期最低的一周。

地產(chǎn)商方面也陸續(xù)有降價(jià)優(yōu)惠的舉措。5月初，恒大就率先打出了8.5折優(yōu)惠的促銷牌。除恒大以外，上海綠地旗下部分住宅項(xiàng)目也悄然降價(jià)。有消息報(bào)道，綠地位于上海松江區(qū)的綠地薔薇九里項(xiàng)目一次性付清打9.3折，貸款9.5折，綠地諾丁山聯(lián)排別墅總價(jià)立減8萬(wàn)元。綠地方面則表示，部分樓盤的優(yōu)惠是參加房交會(huì)的活動(dòng)，旗下產(chǎn)品并沒(méi)有全線降價(jià)。

根據(jù)市場(chǎng)信息，4月份至今，上海共有近40個(gè)樓盤有折扣讓利的舉措，郊區(qū)板塊是目前上海樓市出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的集中區(qū)域。而相比于新樓盤，二手房市場(chǎng)的反應(yīng)更為顯著。此外，“捂盤”也成為開發(fā)商應(yīng)對(duì)的一項(xiàng)措施，據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月至今上海新開盤數(shù)量?jī)H為14個(gè)，與4月末兩周的數(shù)量相比，銳減5成。

對(duì)民眾而言，新政尤其是住房保有稅的出臺(tái)將關(guān)系到自己的切身利益，不少人對(duì)此也表示了自己的看法。

一位購(gòu)房者向記者表示“很擔(dān)憂”。他在去年剛買了一套面積較大的房子，屬于第二套房范疇，目前房子尚在還貸當(dāng)中，如果還要征收房產(chǎn)稅，無(wú)疑又增加一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。也有購(gòu)房者接受采訪時(shí)表示，目前手上持有多套住房的人并不少，如果開征所謂的房產(chǎn)稅，他們將面臨一筆巨大的開支，也將嚴(yán)重的超出他們的承受范圍。

有購(gòu)房意愿的人群中不乏一批改善性需求者，對(duì)于這些人，回建強(qiáng)表示，如果要更好的規(guī)避政策，最好的方法是賣掉小房子買大房子，不過(guò)中間有可能存在一個(gè)重合期。不少人都已經(jīng)提出調(diào)控政策不能一刀切，也許會(huì)有相應(yīng)的政策來(lái)兼顧此類人群的利益。

政策需著眼長(zhǎng)期

有資深的房地產(chǎn)人士表示，在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在著很多投機(jī)型的外資和游資。調(diào)控新政最大的目標(biāo)主要是抑制投機(jī)性的需求，不管如何，調(diào)控的基礎(chǔ)不能偏離了廣大老百姓。

日前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇就表示，開征物業(yè)稅第一步應(yīng)該走商業(yè)地產(chǎn)，第二步從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅，然后對(duì)高檔住房和豪宅征收，最后是對(duì)所有居民征收。稅收政策直接影響的是投資尤其是投機(jī)者，不少持有多套住房的人，可能會(huì)因?yàn)槌钟谐杀具^(guò)高而將多余的物業(yè)拋出，從而會(huì)增加二手房市場(chǎng)的供應(yīng)。

不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策對(duì)目前居高不下的房?jī)r(jià)會(huì)起到一定的打壓作用，但是從某種程度上來(lái)講，這些都只是短期的行為。長(zhǎng)期來(lái)看，政府應(yīng)該建立更完善、更健康的廉價(jià)房、廉租房機(jī)制，切實(shí)從經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的中低成收入者的利益出發(fā)，進(jìn)一步解決他們的住房問(wèn)題。

目前，關(guān)于上海調(diào)控細(xì)則的傳聞已經(jīng)非常令人關(guān)注。對(duì)多數(shù)人而言，調(diào)控政策所帶來(lái)的期待就是高房?jī)r(jià)的被抑制或者下跌。SOHO董事長(zhǎng)潘石屹預(yù)計(jì)，住房?jī)r(jià)格下跌的幅度會(huì)在15%-20%左右，回到2009年初的水平。而方方地產(chǎn)資訊機(jī)構(gòu)最新報(bào)告的結(jié)論則是，此輪調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌幅度至少20%。說(shuō)法各異，而樓市到底會(huì)如何演繹，也只有等待“靴子”落地時(shí)才能揭曉。