樓市變天

2010年注定是復雜的一年。

股指期貨推出，股市大幅震蕩，黃金高歌猛進，外匯市場波瀾起伏……

春夏之交，樓市也風云突變。

5月6日，一條爆炸性的消息幾乎占據了全國各大經濟媒體頭條:恒大集團宣布全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動。這是新一輪樓市調控背景下，第一個擎起降價大旗的大型房地產開發企業。

本以為是對消費者的利好消息，誰知到最后卻成了一出鬧劇。5月10日，恒大地產集團品牌中心稱，將于5月16日結束8.5折促銷活動。兩天之后，又稱將8.5折促銷延長至月底。說變就變，不僅讓一些購房人無所適從，連圈內人士也犯迷糊。

其實，無論開發商使出什么怪招，都是為了應對房產新政。

房產新政“組合拳”已推行一個多月，樓市陡然生變。

先是房價。北京通州的領漲盤，新政推出后的第二天便“改頭換面”成領跌盤。中原領先指數系統數據顯示，4月，京滬深等五大城市的二手住宅成交量出現不同程度的回落，以北京和深圳跌幅最大。

與此同時，開發商拿地也日趨謹慎，北京甚至出現了由于開發商的報價低于政府最低價而導致流拍的現象。

原來近乎瘋狂的購房者，如今也冷靜下來，觀望房價走勢。

樓市調控，還有多少政策可以出臺?

新政之下，房價真的能跌下來嗎?

房地產市場的天，究竟會如何變?

政策變臉

政策的變化，早在年初已見端倪。

3月5日，溫家寶總理在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告時說，要促進房地產市場平穩健康發展，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。

隨后召開的兩會上，高房價更成了“千夫所指”。與會代表大多聲伐高房價，呼吁遏制房價過快上漲。

然而，市場絲毫不為所動。

兩會剛剛結束，北京又現兩處新“地王”，北京一季度商品房平均售價比去年同期上漲約11.2%。國金證券首席經濟學家金巖石博士戲謔:“太不像話了，太不給政府面子不給溫總理面子了!”

于是，房地產市場宏觀調控政策“組合拳”高頻打出。

4月14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%，貸款率不得低于基準利率的1.1倍;17日，國務院出臺新“國十條”，要求房價過高地區，可暫停發放三套房及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

各大部委、監管機構也在快速行動。4月11日，銀監會要求，銀行不得對投機投資購房貸款;4月13日，住建部要求加快保障房建設，遏制房價過快上漲;4月19日，住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制;4月21日，銀監會官員強調，二套房以住房套數界定，不再以貸款為準。

各地方也紛紛出拳，新規不斷。

4月30日，北京市率先推出“京版”樓市新政，規定同一購房家庭只能新購買一套商品住房;海南緊隨其后，推出了海南版樓市“十一條”，確保10%的土地出讓金向保障性住房建設項目傾斜;杭州近日也公布了非首次購房的認定標準，確定以交稅記錄為準;上海將出臺細則，按年征收8‰的房產稅;青島的“新14條”，要求外地人買房貸款須先開證明、房源價格須一次性公開等;深圳也出臺新政，對非本地居民暫停發放購買住房貸款……

歷經數年的“空調”和“越調越漲”之后，很多民眾已經對房地產的宏觀調控失去信心，更有甚者認為“房地產調控的政策公信力已消失殆盡”。但是，這次打破了以往套路的調控新政，迅速給中國樓市帶來轉折性變化，不僅一下子使樓市由“賣方市場”轉變為“買方市場”，而且就連一些開發商和炒房者都不得不承認，樓市新政下，中國一些大中城市的房價可能要降兩三成。

看來，往日貌似溫順的“老虎”，真的發威了。

市場變天

山雨欲來風滿樓。

受新政影響，多數重點城市的成交量持續下降。4月18日至30日，13個城市中有7個城市成交量低于新政前，其中北京、深圳、杭州、蘇州降幅超過40%。5月1日至14日，新政的影響范圍進一步擴大，13個城市的日均成交水平全部低于4月下半月，其中北京、上海、廣州、杭州等10個城市降幅超過30%。

與2007年-2009年的平均水平相比，5月1日至14日，11個可比城市中，北京、上海、廣州等7個城市日均成交水平低于2008年全年平均水平且降幅均超過30%，僅天津、武漢、重慶、長沙4個城市高于2008年，其中長沙更是高于2009年。

此外，數據顯示，5月份第二周，上海商品房成交均價為22873元/平方米，環比下跌9%，結束了此前連續3周高于2.5萬元的局面。在北京，341個普通商品住宅項目中，價格持平及降價打折項目占41%。以通州為例，“新國十條”頒布前，通州樓盤領漲整個北京樓市，而之后一個月，通州有6個樓盤降價打折，降價打折項目占比達到21%。

新盤如此，二手房更是每況愈下，無論是市場成交量還是價格上都有不同程度的下滑。數據顯示，北京、上海、廣州、深圳和天津等五大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌達44%-92%之多。價格方面，各地房價下跌幅度卻不太明顯，五大城市房價跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。

敏感的股票市場上，房地產股一瀉千里。從4月上旬開始，地產指數狂跌，最大幅度達到30%，很多地產股股價接近腰斬。

春夏之交，房地產市場飄起了漫天雪花。

開發商變穩

政策一變臉，開發商也變得乖巧起來。

5月10日，在北京和上海，分別舉行了樓市新政后的首場土地拍賣會。其中，北京順義區的地塊，由于開發商的報價低于政府最低價導致流拍;而上海昔日“地王”頻現的新江灣城地塊，僅以拍賣底價成交。

5月12日，在北京市樓市新政執行以來的第二場土地交易過程中，開發商對地塊遠不及此前熱情，普遍報價謹慎，有部分開發商因報價低于底價直接被淘汰。

業內人士表示，調控政策的“組合拳”下，開發商已經不敢貿然拿地了。

與此同時，開發商也聰明地控制了房價的上漲，有部分樓盤價格出現了松動。記者調查發現，京城部分樓盤，尤其是遠郊區縣的項目已經出現價格松動的跡象，利用小步微調房價來爭取客源。

當然，大部分開發商在“亂世”中選擇了“以不變應萬變”，力求穩中求勝。拿地的謹慎自是不用說，單是“死扛”房價不降的決心，就可見一斑。而目前開發商持有的現金超過2500億元，可謂不差錢。東莞某開發商運營總監甚至公開對媒體稱，開發商資金的耗盡至少需要半年甚至更長的時間。

有專家認為，掌握一手房的開發商因為資金穩固，不會主動降價，只是觀望風向。一手房“量減價不減”的情況，意味著市場觀望和相持的狀態基本成型。與此同時，雖然新政出臺以來，各地關于降價拋售的消息此起彼伏，但絕大部分房企還是選擇按兵不動。有開發商坦言，由于后續的調控政策不明朗，也無法預測屆時的市場反應，所以大部分房企只能采取按兵不動的策略。

炒房團變招

與開發商的氣定神閑不同，新政之后，炒房團紛紛撤離一線城市，繼而轉戰其他市場。

溫州炒房團最先反應，但他們并沒有大面積拋售樓盤，只是開始為資金尋找下一個方向。溫州天浩置業有限公司總經理王珍楠表示，如果購房全部利用自己的資金，那就要看是否具有升值潛力。目前樓市新政組合拳下，溫州炒房團選擇暫時放棄房地產，轉向其他投資品。

有關數據顯示，溫州目前已通過各種形式投入到股權投資領域的資金大約200億元。也有溫州投資客購買實物黃金動輒幾百萬元，甚至上千萬元。據了解，最近中國黃金溫州旗艦店金條銷量快速增長，投資者也從過去的按“克”買黃金，升級為論“斤”買。此外，不少投資者已將目光投向珠海、廈門、昆明等二線城市的房地產。

上海、廣州等地的投資客，也同溫州炒房團一樣紛紛轉場。不同的是，這些投資客選擇了拋售手中的房源。在上海，隨著樓市調控政策一步步地收緊，一些本地投資客的觀望心態結束，希望盡快拋售變現，將資金投向其他投資渠道。在北京多家房地產中介門店前，記者注意到，不少掛出的房源顯著地標著“直降XX萬元”的字眼，其陣勢堪比超市的促銷活動。一位房地產中介稱，有些投資客出于對未來政策的擔憂而對手中的房源降價出售。

但是，這部分投資客并沒有放棄房地產，而是轉戰到了商業地產。

“現在什么都漲價了，物價上漲比銀行利息漲得快，我擔心存款到時候縮水，放在股市風險又太大，還是投資房產最靠得住。”手頭有20萬元的張先生一直關注著房地產市場。據他介紹，之前想投資住宅，主要是看中了住宅的杠桿效應，2-3成的首付就可進入，且短期內升幅較大。“不過，樓市新政出臺后，不僅首付和貸款利率都提高了，且升值空間也變小了。”

像張先生這樣的投資客認為，新政的實施使得投資住宅的門檻提高，現在商業地產也是五成首付，貸款利率維持以往指標，不會增加他的投資成本，租金回報率比住宅更高，且未受到政策打擊，更有發展潛力。對當下新政的分析，讓他更加堅定了自己的判斷，并將目光鎖定在商業地產上。

買房人“變心”

今年4月房產新政出臺之前，樓盤捂盤惜售，二手房賣主坐地漲價的現象屢見不鮮。因為傳說中的政策調控并沒有來臨，而購房者在焦慮中唯恐房價還有新一輪的上漲。但是，從現在開始，買房人似乎應該悠著點了。

面對密集的房產新政，以及開發商和炒房人的表現，欲買房者的內心無比痛快。但是，記者采訪的大多欲買房者對于新政一月的成效，感覺力道還是不夠。

新政之初，“等待再看”的心態，使得不少購房者放棄了購買打算。數據顯示，隨著上海新房成交的持續低迷，滬上新盤“撤單退房”的現象也逐漸開始增多——4月上旬，撤單超過30套的在售樓盤項目只有兩個，而在4月下旬，這一樓盤數量已經上升到了6個。在成都春交會上，面對眾多優惠，現場咨詢觀望的市民占了大多數，現場簽單下手的人很少。

“現在政府調控還沒有結束，誰還會再來搶房呢?優惠又有什么用呢?再等等看吧。”購房者李小姐對記者說的一番話，道出了現在購房者的心態。原本一直租房的李小姐夫婦，今年初準備買一套新房，早前已經看了北京大量的新盤，近期原本準備下手買一套通州的房子，但是在新政出臺后以后，立馬停手。“我發現原來很搶手的房子，大家都在觀望了，沒準過兩天又降價了呢。”

據西南證券測算，與2008年末實施最優惠放貸政策時相比，“國十條”新政實施后，二套房購房首付成本上升66%，貸款利率成本上升57%。西南證券稱，新政將對改善性住房、投資、投機性購房產生較強抑制作用，會使得市場再度陷入觀望期，成交量會有所下降。

狼真的來了嗎?

5月18日，國資委副主任李偉在日前的中央企業信息工作視頻會議上指出，宏觀經濟政策在不同階段可能會進行微調，尤其是貨幣政策和房地產調控政策，這將給部分行業和企業生產經營帶來影響，使得“政策或將變奏”的猜測聲音再次放大。

莫非，政策又再次手軟了?

據了解，包括住建部在內的一些部委正在部署調研，對樓市政策的實施效果進行評估。因此，政策變動的可能性仍然存在。業內人士也表示，由于市場正在較好地降溫，中央層面不太可能追加更為嚴厲的措施。

這樣看來，似乎又是“狼來了”的故事再次上演。

本輪調控被稱為“史上最嚴厲”，除了對炒房者的精準打擊之外，更因為中央第一次明確提出了在穩定房價和住房保障工作上要對政府官員“建立考核問責機制”。也許，這是切斷地方政府和開發商利益紐帶的精準一刀。也正因此，本輪房地產新政被很多人寄予厚望。

那么，此次的系列新政究竟有沒有用?重壓之下，房價會不會下降?就此問題，記者連線多位專家學者以及業內人士，得到了是近乎相同的答案——此輪調控力度很大，新政之后房價會下降。

中央財經大學金融學院副教授蔡如海接受記者采訪時表示，政策影響會很大，推動市場進入一個調整期。本輪房產調控新政，一方面通過提高二套房首付、限制購買多套房等金融和行政手段，堵住投機型需求，從而在短期內給過熱的市場降溫，遏制住房價過快上漲的勢頭;另一方面又通過增加土地供應、規范市場秩序等手段努力增加市場供應，尤其是增加保障性住房和中低價位、中小套型普通商品房的供應，從而向老百姓釋放積極信號，即一段時期以后市場供應將會明顯增加，不必因為恐慌而急于購房。

“只要房地產市場把炒作與投資這部分清除出來，住房需求就會發生根本性變化。這次政策威力非常之大，如果認真執行，市場肯定會回歸理性。”中國社科院金融所研究員易憲容接收記者采訪時說，“去年投機買房的，如果不趕緊拋售會被全部套牢。”