高壓之下 地產股還能投資嗎?

從4月上旬開始，地產指數的狂跌最大幅度達到30%，之后走勢改為橫盤。而整個A股市場緊隨其后，上證指數轉頭直跌，創出一年來的新低。一直被認為低估的藍籌股連續下挫，中小盤股盡管屢創新高，最終還是步藍籌之后塵，在驟跌中擠壓泡沫。跌如潮水，甚至沒有緩沖余地。嚴厲的房市新政似乎并未結束，那么，股市還會再跌下去嗎?風險是否已經釋放?今后該如何投資房地產股?

謹慎對待充分調整后的市場機遇

短期內，房地產板塊的估值已經回落到2008年9月份的水平，“大跌之后有反彈”幾乎成為共識。但從中期看，市場對房地產板塊仍抱著非常謹慎的態度。

近期本刊記者采訪多家機構，公募基金和陽光私募均認為，房地產板塊的政策風險已經得到比較充分的釋放，后市會有結構性投資機會。而從券商發布的研究報告看，也表示出相同的觀點。

易方達基金北京分公司總經理劉超安接受記者采訪時表示，“政策對股市造成了極大的打壓。不過，跳水之后的房地產板塊有超跌反彈可能，存在交易性機會。”私募明星經理童第軼也持有相同的觀點，他說:“房地產板塊對政策反應得已經比較充分，會反彈，會有一些結構性機會。”

中金公司在研究報告中指出，股價大幅度調整已經反應了較為悲觀的房價下跌預期，隨著價跌量升，地產股將迎來較好的投資機會。該機構稱，短期內行業政策風險已基本釋放。當前房價調控已成政治目標，房價不跌，政策不會罷休。而此次政策最嚴厲之處在于信貸的緊縮和各種稅費的嚴格征收，打壓股價的效果非常明顯，嚴格執行甚至可能出現矯枉過正。

另外，招商證券、興業證券、東興證券等紛紛給予房地產業推薦或看好的投資評級。不過，機構在樂觀的同時也表示出謹慎。國信證券認為，地產股中短期投資機會難現，未來3-6個月仍有較大壓力，建議低配。中投證券預測，今年4月份主要城市成交價升量增的情況將成為近幾年階段性高點，市場將迅速出現“量跌”隨后“價跌”的調整格局。

民族證券對房地產行業僅給出“中性”評級，認為未來房地產板塊的盈利增速將趨穩回落，上市房企資金壓力加大;宏觀面上，通貨膨脹壓力漸增，使加息的可能性日益增大，對房地產市場將形成中期影響。

“房地產的調控政策還將繼續，何時會出還要看房價、地價等市場各方面反應情況而定，是一個相機抉擇的過程。”國海富蘭克林基金的研究總監徐荔蓉這樣回應記者，他從連續下跌的市場中看到了機會，但在投資策略上仍然相對謹慎。

“經濟要轉型，但地產代表舊的經濟增長模式，目前地產股盡管被低估，但還是要謹慎對待。”童第軼這樣看待房地產板塊，“不確定因素太多，一方面在經濟惡化時國家會拿來刺激經濟;另一方面，當經濟復蘇了，國家就會進行一定的調控。”

長期仍然看好

市場仍然看好房地產業的長期發展，這不僅是房地產及其帶動的幾十個行業在國民經濟增長中的作用舉足輕重，而且未來我國經濟仍將保持較高增長，房地產價格增長是大趨勢。

劉超安表示，從長期看房市新政對市場的剛性需求也造成壓制，積存過久則有可能出現強勁爆發。而從整個國民經濟看，房地產所占比重較大，如果一直打壓下去，會對經濟產生負面影響。他對未來的房地產業仍然充滿信心。

中金公司預測，房地產市場已經進入中期調整，但2020年之前將處于上升階段。接下來的兩年，市場將呈現“V”型走勢，今年下半年至明年上半年，行業將處于明顯調整期，明年市場逐步回升。但這輪調整將是市場理性回歸的過程，不會改變行業向上的大趨勢。同時，受政策預期和信心效應影響，2011年市場復蘇的過程可能不會非常迅速，而調整中會緩解“限制供地、高地價、高房價”的市場瓶頸，有利于行業長期發展。

通過對比世界主要國家房價和經濟增長關系，中金公司發現，從長期來看，房地產周期和經濟增長趨勢一致，房價最主要是受宏觀經濟的影響且波動幅度大于經濟波動幅度。參照國際經驗，解決住房問題主要是靠市場，我國目前除增加持有環節稅費之外，政府能做的已到極至。

據此推斷，我國經濟仍將處于快速增長期，那么房地產向上大趨勢不會改變。數據顯示，2004-2007年，全國主要城市人均GDP處于3000-8000美元時，住房價格上漲速度明顯加快，交易量高峰出現在人均GDP5000-8000美元區間。2009年我國人均GDP3711美元，剛跨過3000美元關口。目前，一線城市人均GDP普遍超過8000美元，住房市場高速發展期已過，二線城市正處于加速階段，三四線城市則蓄勢待發。

總體而言，短期調控政策不會改變房地產長期周期趨勢，對房地產板塊仍可長期看好。

房地產股還能投資嗎?

業內人士認為，對房地產板塊個股要進行差異化分析，對一些優勢企業可以給予重點關注。如休閑地產龍頭廣宇發展(000537.SZ)，4月初公告擬通過定向增發吸納大股東魯能集團的7家公司股權。資產注入后廣宇發展將成為全國性地產公司，擁有建筑面積近1300萬平米及萬畝一級開發土地，其中海南區域占到建筑面積的30%和開發業務權益增值額的43%。對此，中信建投證券曾重估其每股凈資產為19.16 元，遠高于現在10元左右的股價。

二、三、四線城市的房地產價格上升空間更大，資源為王的房地產行業讓二線優質企業名至實歸。信達地產(600657.SH)屬于純正央企，是信達系旗下唯一的地產運營平臺，具有多項地產資源注入預期，當然該公司在全國性擴張中也面臨著管理風險。名流置業(000667.SZ)在產業鏈整合中注重品牌塑造，武漢城市規劃、城中村改造為奇提供巨大商機，正在實施的股權激勵將進一步提升經營業績。

在延伸產業鏈上，廣鋼股份(600894.SH)近日受到廣泛關注，該公司88%的主營業務是圓鋼螺紋鋼，受益建材行業發展;寶鋼集團與廣東國資擬組建鋼鐵控股集團，這賦予了該公司資產置換預期，外延式發展路徑圖線。另外該公司實施環保遷建，有利于淘汰落后產能，還將空置出大量土地，具有房地產開發的想象空間。

住宅市場受打壓，反過來加強了商業地產的受益預期。金融街(000402.SZ)成為行業調控的避風港，該公司實施回歸京津區域戰略，相關商務地產儲備豐富，現金充裕，財務健康，2010年旗下項目建設將進入高峰。

國信證券盡管建議低配房地產板塊，但仍然建議關注五大類品種，很有借鑒意義。包括跌幅大、估值低廉的小盤地產股中南建設(000961.SZ)、陽光城(000671.SZ)，受益于大消費增長的物業出租股小商品城(600415.SH)、輕紡城(600790.SH)，城投概念兼保障性住房受益股云南城投(600239.SH)、中天城投(000540.SZ)、西藏城投(600773.SH)，受益城市價值提升的蘇寧環球(000718.SZ)、招商地產(000024.SZ)，具有資產注入、整體上市概念的中航地產(000043.SZ)、沙河股份(000014.SZ)等。