樓市調(diào)控,有多少政策可以重來?

2003年—2006年:越調(diào)越漲，調(diào)控成“空調(diào)”

宏觀調(diào)控最早出現(xiàn)在中國房地產(chǎn)界，是2003年。在人們的記憶中，有一個(gè)文件一定還很清晰——121號文件，當(dāng)時(shí)央行認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號)，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”，降溫高熱的樓市。

從這一年開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為緊縮。然而，在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)。顯然，政府沒有抑制住房地產(chǎn)增速，對于“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓開始表現(xiàn)為最初的不滿。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致此后幾年的樓市政策像個(gè)笑話。2005年3月26日，一份被業(yè)界稱之“老國八條”的通知發(fā)出，要求各地政府重視房價(jià)上漲過快這一現(xiàn)象。隨后“新國八條”相繼出臺，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。而這一年，中國住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡稱“國六條”)。隨后5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”(新建住宅的套型建筑面積小于90平米的房屋不少于70%)政策。當(dāng)年，一小段成交清淡期后，房價(jià)繼續(xù)大漲。這一年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年:信貸從緊，殺雞給猴看

2007年，是政策出臺最密集的一年。

從2007年3月到12月，央行6次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。這 一年10次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從1月15日到12月25日，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率上調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，至14.5%，達(dá)到近年歷史高點(diǎn)。

9月27日，央行與銀監(jiān)會發(fā)布通知，二套房貸款“首付款比例不得低于40%”，利率同時(shí)提高10%。同時(shí)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理提出了新要求，對囤地、囤房行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。12月，央行、銀監(jiān)會又發(fā)布通知，引入“人均住房面積”的概念，保護(hù)了有升級置業(yè)需求的購買者。

2007年，樓市的反應(yīng)可謂前熱后冷，不斷加息如“溫水煮青蛙”，信貸成本的增加并沒有阻擋房價(jià)上漲。這一年，房地產(chǎn)企企蜂擁上市，“地王”頻出，直到“9.27新政” 出臺，投資需求才被抑制住，市場才停止躁動，年底出現(xiàn)大幅回調(diào)。

2008年:政策“變臉”，救市成主調(diào)

2008年的金融危機(jī)使政策“變臉”，樓市不負(fù)政府重托，成救市主力軍。

2008年9月16日到12月23日，央行連續(xù)5次下調(diào)存貸款利率，先后4次下調(diào)存款利率，特別是11月26日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率達(dá)1.08個(gè)百分點(diǎn)。

自11月1日起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。最低首付款比例調(diào)整為20%，利率可打7折。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

12月17日，國務(wù)院常務(wù)會議明確改善型住房比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年減免政策，并把征免期限由5年改為2年。

2008年上半年稅收政策是為了抑制樓市過熱，下半年金融危機(jī)使政策顯現(xiàn)先壓后保，房地產(chǎn)市場進(jìn)入上行通道。

2009年:尷尬逆轉(zhuǎn)，政策很被動

2009年，中國樓市瘋狂的近乎變態(tài)，政策不得不尷尬再從緊。

2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。

2009年12月14日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國四條”，其主要內(nèi)容是:增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。會議同時(shí)明確表態(tài)“遏制房價(jià)過快上漲”。

隨后，五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商購地“首付比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

由于2008年以來，寬松的貨幣政策使京、滬、廣等地樓市迅速回暖，房企拿地瘋狂，各地樓市上演量價(jià)齊升、一房難求的火爆場面。這使得2009年的政策導(dǎo)向立即由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。

2010年:“供需”發(fā)力，空前精準(zhǔn)

“這次的房貸新政是逼出來的!”對于“新國十條”， 業(yè)界普遍表示驚訝，亦表示在意料之中，稱之為迄今為止穩(wěn)定樓市最精準(zhǔn)的新政。

2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(新國十條)。隨后，5月10日，人民銀行開始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，再度從銀行回收約3000億元的資金，市場對資金從緊的預(yù)期迅速升溫。

早在2010年1月10日，國務(wù)院出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國十一條”，提出加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，降低房地產(chǎn)供需杠桿，抑制投機(jī)和投資性購房需求。隨后，2月和3月，首套房貸款利率由7折調(diào)整為8折至8.5折。

然而，一季度陸續(xù)公布的房地產(chǎn)調(diào)整政策，并沒有遏制住房價(jià)與房地產(chǎn)貸款比翼齊飛的勢頭。終于，空前嚴(yán)厲的“新國十條”千呼萬喚被“逼”出來。

對于新政調(diào)控思路，除了對房企與炒房客的空前打壓外，最大不同在于“新國十條主要通過調(diào)整供需關(guān)系，即控需求、增供給來解決普通居民住房問題，調(diào)控思路清晰”。 國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任劉琳表示。

從2003年到2010年，歷時(shí)8年。8年時(shí)間一個(gè)抗日戰(zhàn)爭都勝利了。那么這一次，樓市“重拳”是否再次演變成“花拳”?畢竟“上有政策，下有對策”，此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒過多久又故態(tài)復(fù)萌，然后是新一輪的瘋狂上漲……正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷:“別迷戀調(diào)控，調(diào)控只是一個(gè)傳說”。希望這次不會再一語成讖。