我的地盤我做主 樓市新政的地方貼條

“京十二條”:史上最嚴(yán)厲政策

新“國(guó)十條”出臺(tái)后，北京市于4月30日出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則，

共12條具體措施，在新“國(guó)十條”為地方政府留出的操作空間中，北京市全部執(zhí)行了最嚴(yán)厲的上限。

嚴(yán)厲之一:“抑制需求”。“京十二條”規(guī)定同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房。就是說(shuō)，不管這個(gè)家庭以前有多少套房，以后，想再買房就只能買一套。

嚴(yán)厲之二:“貸款從嚴(yán)”。規(guī)定要求商業(yè)銀行對(duì)第三套及以上住房和不能提供一年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。“不在北京工作，就不能在這兒貸款買房，實(shí)際上是打擊那些外地的炒房者。” 北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志表示。

嚴(yán)厲之三:打擊避稅。“京十二條”規(guī)定，將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人售房的征稅管理，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

潘石屹認(rèn)為“京十二條”是至今為止最嚴(yán)厲的政策。

“深十三條”:保守加溫和

深圳市5月6日發(fā)布了新政，從13個(gè)方面落實(shí)國(guó)務(wù)院的樓市調(diào)控政策，簡(jiǎn)稱“深十三條”。

“深十三條”連新“國(guó)十條”中的相關(guān)授權(quán)都沒(méi)有完全用足。比如，新“國(guó)十條”有“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行”的表述，深圳完全有條件仿效北京提出限購(gòu)政策。但遺憾的是“深十三條”還是少了這一記重拳。這對(duì)那些“不差錢”的炒房客而言，并不具有約束力。

細(xì)則中的一項(xiàng)“暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款”，原則上對(duì)打擊炒房客是十分有用的，但是“商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況”這一前提條件，卻讓“深十三條”留下可鉆的空子，調(diào)控效果還得看執(zhí)行力度。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，“深十三條”太過(guò)于“溫和”及“寬松”。

“青島十四條”:反應(yīng)最快，出手較狠

4月26日，青島市正式公布了“青島十四條”，成為地方政府調(diào)控細(xì)則的“先行者”。

青島要求外地人買房貸款須先開證明、房源價(jià)格須一次性公開等。在稅收方面，要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一般商品房的計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的15%調(diào)至20%;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的1%調(diào)至2%等。

從調(diào)控力度上看，“青島十四條”也是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策的，也不乏比國(guó)家政策更加嚴(yán)厲的條款。比如在調(diào)整住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的條款中，規(guī)定2010年，保障性住房、拆遷安置住房、限價(jià)商品住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價(jià)位、中小套型商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)規(guī)模，不低于各類住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的77%，今后3年不低于70%。

很多開發(fā)商認(rèn)為，未來(lái)，政府應(yīng)該還有一攬子相關(guān)細(xì)則發(fā)布，“第二只靴子”應(yīng)該更有影響。

“海南十一條”: 打擊部分投機(jī)者

5月1日開始實(shí)施的“海南十一條”中有三條規(guī)定備受關(guān)注。

一是實(shí)行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約制。這增加了開發(fā)商的操作難度，稍微一捂盤，政府部門只要認(rèn)真去查，就能知道。另外，炒房者需備案、更名，繳稅，會(huì)增加更多經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，樓市因此會(huì)降溫。

二是經(jīng)營(yíng)者在公開銷售前24小時(shí)，應(yīng)明確標(biāo)示商品住房銷售價(jià)格。廣州地產(chǎn)專家謝逸楓表示，這在實(shí)際操作中很難執(zhí)行或監(jiān)督。

三是在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商的投資額未達(dá)到開發(fā)投資總額25%的，房地產(chǎn)土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)合作、作價(jià)出資(入股)和抵押。謝逸楓指出，這仍不足以完全遏制開發(fā)商的炒地現(xiàn)象，除非比例上調(diào)到35%。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，海南的旅游房產(chǎn)以外地人居多，并且一次性付款者居多。所以新政打擊的只是一小部分炒房投機(jī)者。

“西安十六條”:控制供給，“穩(wěn)”字當(dāng)頭

西安出臺(tái)了被稱為“西安十六條”的新政細(xì)則，將于6月1日起施行。

亮點(diǎn)之一是廉租房問(wèn)題。要求普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，經(jīng)濟(jì)適用住房中廉租住房配建比例不低于15%，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中廉租住房配建比例不低于30%。

亮點(diǎn)之二是“夾心層”住房問(wèn)題。首次提出，對(duì)外來(lái)務(wù)工人員較集中的地區(qū)，統(tǒng)一建設(shè)面向外來(lái)務(wù)工人員出租的住房。

亮點(diǎn)之三是提出建設(shè)面向中低收入家庭銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房，在每年新增住宅建設(shè)用地中，確保不低于1000畝建設(shè)用地用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

西安房地產(chǎn)信息集團(tuán)(易居克爾瑞)西安機(jī)構(gòu)總經(jīng)理曾啟飛認(rèn)為，這次西安出臺(tái)的細(xì)則以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理為核心，并沒(méi)有顯示出強(qiáng)制打壓的意味。

“浙十八條”:“意味深長(zhǎng)”的預(yù)見性

5月19日，浙江省公布了目前為止的首個(gè)省級(jí)細(xì)則，共18項(xiàng)內(nèi)容。但“浙十八條”并沒(méi)有更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，引人注意的是，其稅收提法“意味深長(zhǎng)”。

浙江要求，購(gòu)買首套自住房且建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;貸款購(gòu)買第二套住房，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;而貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，卻可由銀行說(shuō)了算。

此外，令業(yè)內(nèi)側(cè)目是，浙江還“提前”要求各地認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)部門后續(xù)可能出臺(tái)的政策，包括“合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益等有關(guān)稅收政策”和“第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”。

“雖然我覺(jué)得房產(chǎn)稅不一定很快會(huì)出國(guó)家級(jí)的政策，但浙江細(xì)則的提法確實(shí)挺有意思，說(shuō)明省政府在制定細(xì)則時(shí)是有更多考慮的。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示。

廣州版新政:溫和卻管用

5月11日，廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人黃文波透露，廣州版新政已在4月26日原則通過(guò)。而目前廣州市透露出來(lái)的房產(chǎn)新政方向是，“不限購(gòu)”、三套房“不停貸”，“決定權(quán)在商業(yè)銀行”。

三套房是否停貸?新政表示，決定權(quán)在金融監(jiān)管部門和各商業(yè)銀行。

是否采取限購(gòu)政策?黃文波表示，暫未規(guī)定臨時(shí)性調(diào)控措施，但如果遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控效果不理想，將采取限購(gòu)等臨時(shí)性調(diào)控措施。

廣州版新政是否太“溫柔”?對(duì)此，合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，政策關(guān)鍵是能解決各階層家庭的住房問(wèn)題。從這個(gè)角度，廣州政策看起來(lái)溫和但管用。此外，廣州樓市與北京、上海和深圳都不同，廣州市住房有60%是本地戶籍人口購(gòu)買、20%是廣東省內(nèi)戶籍人口購(gòu)買，炒作成分很小。

重慶細(xì)則:也許適度寬松

相關(guān)人士稱，重慶并不在“嚴(yán)重泡沫化”城市名單中。那么，重慶版細(xì)則出臺(tái)，是否比北京版樓市新政更嚴(yán)厲或者寬松，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

對(duì)此，重慶市政府房地產(chǎn)研究中心研究員蘇友軍稱，這次政策調(diào)控以房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的一線城市為主要對(duì)象，重慶顯然不屬于這一類城市，因此政府在制定政策的時(shí)候一定會(huì)充分考慮本地市場(chǎng)的情況。

重慶政府是否會(huì)推出臨時(shí)性限定購(gòu)房套數(shù)措施?重慶大學(xué)房地產(chǎn)系副主任黃正軍稱，重慶實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在一定的依賴，因此政府不會(huì)立馬對(duì)住房套數(shù)進(jìn)行限定。

一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，重慶細(xì)則很可能像深圳一樣“軟著陸”，嚴(yán)厲程度不可能超過(guò)北京和上海等一線城市，而且很有可能參照國(guó)務(wù)院標(biāo)準(zhǔn)，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到國(guó)務(wù)院標(biāo)準(zhǔn)的上限。