基于房地產業結構調整的房價控制對策研究

摘要:當前，國內大中小城市房價快速上漲，遠遠超過了國內居民的承受能力，房地產市場出現了嚴重的泡沫，房地產業結構性問題日益凸顯。以高房價為研究起點，分析了高房價反映出房地產業結構性失衡的機理。進一步通過高房價的形成原因的分析，提出了基于房地產業結構調整的房價控制對策。

關鍵詞:房地產;價格;供給;需求;結構調整

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)22-0137-02

當前，房地產業的結構性問題逐漸暴露出來，一方面，保障性住房建設相對滯后;另一方面，房地產業結構失衡。一些地方高端房越來越多，房價越來越貴，適合普通居民購買居住的普通商品房數量卻日益萎縮。同時，大量的投機性需求涌入市場，抬高房價，催生泡沫?？梢哉f，中國房地產業已經處于一個不得不進行結構調整的階段。然而，在房地產業結構調整的過程中，需要解決的突出問題就是高房價!

一、高房價反映出房地產業結構的失衡

從經濟學的角度看，在市場化的情況下，房價作為房地產市場中最敏感的因素，是房地產市場中的供求雙方力量對比的體現，高房價，意味著市場中的需求大大超過了供給。然而，在當前的房地產業中，高房價卻表現出了產業結構的失衡。

1.整體房價大幅度快速上升，但保障性住房供給不足。在房價總體上升的趨勢下，中國當前的住房需求中，中低收入人群為解決基本的住宿問題的的住房需求非常旺盛。然而，與此相應的廉租房、經濟適用房等保障性住房的供給卻相對不足。可見，保障性住房的供求方面出現了矛盾與失衡。

2.高端房的價格越來越高，而此類住房供給大于需求。當前，以富人為中心的消費信號引導開發商不斷涌入高端房產市場，其結果就是高端市場的供過于求。盲目的投資于高檔次、大戶型的房子，使得房地產市場出現非均衡增長態勢。同時，由于高端房的供求過剩，也造成了資源配置的低效率。

3.高房價吸引大量投機性資金進入房產市場，而投機性需求又進一步推高房價。以高價格為表現的房地產供求結構的失衡，進一步吸引大量的投機性需求涌入市場，抬高房價，催生泡沫，房地產市場資本屬性過于突出。與此同時，普通的購房者卻買不到與自身消費能力相匹配的住房，或者到銀行大量借款買房而成為痛苦的房奴。另一方面，投機性需求在高房價的牽引下盲目進入市場，則又進一步推高了房價，形成惡性循環。

由此可見，高房價反映出房地產業的結構的不合理，因此，房地產業結構調整與升級勢在必行，而且，應該以控制房價為突破口。

二、高房價形成的原因

1.土地競價拍賣制度。房價中土地成本價格一般占20%～40%的比例，房價中上升的主要原因之一是土地的掛牌競價拍賣。土地的掛牌拍賣都是從一個標明的底價起拍，然后按照最小加價單位逐步向上競價，出價最高者拍得土地。由于拍賣過程中競價的逐步上升，土地的成交價也會逐步上升，致使通過土地拍賣，土地價格不斷攀升，在房價中的比例越來越高，推動房價上漲，使普通百姓難以承受。

2.擴張的銀行信貸。為應對金融危機對中國經濟的沖擊，央行制定了擴張性的貨幣政策，使得信貸規模不斷增加，貨幣投放大幅增加。實際上，應對這次金融危機采取擴張性的貨幣政策是錯誤的。因為這場金融危機主要是對中國的出口形成重創，所以主要對策應該是擴大內需。而擴張性的貨幣政策一方面利率很低，另一方面過量投放信貸。而且信貸資金主要投放給了企業，由于出口需求減少，企業產品積壓，生產能力過剩，開工不足，企業即使拿到大量的信貸資金也不能擴大生產，因此，大多數企業在擴張性信貸的支持下所得到的低息貸款便成為閑散資金，在資本逐利行為下，大量閑散資金成為投機資金，進入房地產市場和資本市場，從而出現了2008年底至2009年上半年股市的暴漲，以及2008年以來房價的暴漲，房地產泡沫的膨脹。

在擴張的信貸條件下，房地產企業由于可以輕松、廉價地從銀行獲得信貸資金，所以房地產企業在土地競拍時便敢于大膽地報出高價，創造地王，使土地價格屢創新高，遠遠超出了普通居民的承受能力。2007年以來，房地產的鋼材、水泥、人工等成本基本上是穩定的，所以，房價過高的主要因素之一是土地價格的上漲。

3.炒作。房地產商和投機者的炒作是高房價、房地產泡沫的又一主要原因。由于信貸資金寬松和資金鏈的供應充分，以及監管的無效，使得房地產商敢于捂盤和哄抬房價，不怕房屋短期內賣不出去造成資金周轉困難，實際上這種行為已經違法，是擾亂市場經濟秩序罪和操縱商品價格的一種表現形式。由于房地產企業與政府關系密切，所以，對政府的監管也無所畏懼，有些開發商干脆買了地以后不進行開發，而是炒地。這些房地產商的炒作促使房價進一步上升。

4.通貨膨脹導致房價繼續走高。金融危機本來可以使中國嚴重泡沫的房地產沉淀下來，但是中央政府和地方政策聯手推出的超大規模經濟刺激計劃，又“適時”地刺激了房地產，繼續吹大房產行業的泡沫。同時，在通貨膨脹的預期壓力之下，不少老百姓為了避免手中貨幣的貶值，紛紛買房避險保值。這又導致房價的進一步震蕩攀升。

5.城市化是房價不斷上升的潛在推動力量。到2007年底，中國城市化總量已經達到5.9億人，也即是45%左右。預計未來十至十五年間，中國城鎮化將保持年均0.8%～1%的增長速度。也就是說，每年從農村進入城市的人口將超過1300萬。 每年中國的城市都要涌入1 300萬人，這些城市化造成的都市人是商品房的剛性需求，也是房價能夠堅挺的力量。不管這些人是在城市里購買商品房，還是購買政府提供的保障房，歸根結底都是房地產的潛在需求。

三、控制房價的對策

只有優化并升級房地產業的結構，才能使房地產業健康發展。因此，控制房價也應遵循房地產業結構調整的思路。

1.取消土地拍賣制度。取消土地供應過程中的拍賣制度，按照固定價格供應土地。取消土地拍賣制度，土地拍賣過程中的競價行為便會消失，土地價格便不會無限制的攀升。土地拍賣制度取消后，按照固定價格供應土地，為保證大多數居民能夠買得起房屋，首先，以單個城市每月平均收入為標準來確定房屋價格，要是居民的平均月收入能買起1平方米的房屋;其次，在確定每平方米房價的基礎上扣除建筑成本和必要的利潤推算出單位土地價格;最后，以推算出的土地價格為標準作為土地的供應價格，并根據實際情況，土地價格可適當進行上下調整。

2.抑制投機性需求，對房地產業實行信貸控制。房地產市場是資金推動型市場，房地產所提供的居民住宅具有準公共產品的特征，所以房地產所提供的居民住宅必須保障居民有現實的購買能力。對房地產商實行信貸控制，房地產企業購買土地申請貸款，貸款金額不得超過土地買賣交易金額的80%，通過競拍購買土地的，銀行不再提供貸款，這樣就可以控制土地價格的炒作，這是控制房價的第一步。

對于個人炒房客炒房的，購買第二套房，首付比例不得低于60%，利率不得低于基準利率的1.2倍，對于購買第三套及以上住房的，銀行不得提供貸款，購買大面積住房銀行不得提供貸款。

3.提高投機成本，利用稅收控制房地產價格。第一，征收房地產交易所得稅。對從政府土地供應部門買入土地，然后又轉讓賣出的，征收房地產交易所得稅。房地產交易所得稅實行累進稅率，對于土地轉讓金額不超過購買金額20%的，對超額部分征收20%的所得;對于轉讓金額不超過購買金額30%的，對超額部分征收30%的所得;對于轉讓金額不超過購買金額40%的，對超額部分征收40%的所得;對于轉讓金額不超過購買金額50%的，對超額部分征收50%的所得;依此類推。購買房屋進行轉賣的也采取同樣的政策。第二，征收財產稅。對購買土地以后一年內不進行開發的，每年按照土地市場價格的10%征收財產稅;對房地產開發建設完工后兩年內沒有賣出的樓房征收財產稅，每年按照房屋市場價格的10%征收財產稅;居民自己居住的第一套90平方米以下的住房免征財產稅，第一套住房面積超過90平方米的，超過部分每年按照房屋市場價格的5%征收財產稅，第二套住房每年按照房屋市場價格的10%征收財產稅，第三套及以上住房每年按照房屋市場價格的20%征收財產稅，別墅按第三套住房標準每年按照房屋市場價格的20%征收財產稅。

4.鼓勵保障性住房的供給，緩解房地產市場的結構性失衡，進而穩定房價?？梢酝ㄟ^多種方式鼓勵保障性住房的供給。第一，可以由政府直接投資興建公共住房，以低租金出租給低收入群體。第二，可以通過政府與私營機構合作的模式?？梢允钦推髽I出地或出資、或政府提供優惠政策，激勵私營企業和非盈利組織開發建設，在有利于實現政府住房保障政策目標和經濟上可持續的基礎上，將具體經營權轉移給企業和非盈利組織。也可以是政府從私營企業收購閑置的存量房，由政府擁有，社團組織營運?；蛘哂伤綘I機構開發建設、并擁有產權，專業化經營，由政府監督和給予適當政策優惠。第三，運用信貸、稅收等政策工具激勵私營企業、非盈利組織、住房合作社投資開發面向中低收入者的住房。

參考文獻:

[1]陳甬軍.中國城市化發展實踐的若干理論和政策問題[J].經濟學動態，2010，(1).

[2]時評:房地產業結構調整已是勢在必行刻不容緩[EB/OL].新華網，2009-12-13.

Study on the Price of Real Estate Based on Adjusting the Industry of Real Estate

DAI Xiao-li

(Henan University of Technology，college?of trade and economics，zhengzhou 450001，China)

Abstrats:At present，the price of real estate is increasing rapidly in all kinds of cities in China，so that it has exceeded the capacity of the demastic residents.The problem on the structure of the industry of real estate has stood out.Beginning with the study of the high price，the paper analyzes the mechanism of the imbalance of the industry of real estate.Furthermore，by the analysis to the reason of high price’s forming，the countermeasure that is bansed on adjusting the industry of real estate is proposed.

Key words: real estate; price;supply; demand; reconstructuring[責任編輯 吳明宇]