購買預售商品房的風險及對策

摘要:根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與預購人簽訂商品房預售合同。承購人在以房屋建成后的價值實際支付了房價，卻不能上房或取得房屋產(chǎn)權(quán)證，而獲得的僅是一種期權(quán)，一種請求權(quán)，一張空頭支票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在已預售出去的房產(chǎn)標的物上設定抵押權(quán)，從金融機構(gòu)貸款，如在建工程抵押，這就使得已經(jīng)簽訂過商品房預售合同的承購人的實際權(quán)益得不到保障。一旦發(fā)生爭議，極有可能所牽扯到登記機關(guān)，增加了登記機關(guān)承擔的風險。

關(guān)鍵詞: 預售商品房;風險;對策

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)22-0141-01

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。商品房預售合同只是開發(fā)企業(yè)與承購人之間一種債的關(guān)系，承購人是債權(quán)人，開發(fā)商是債務人，根據(jù)債的一般原理債權(quán)人享有請求他方(債務人)為一定的行為或不為一定的行為的權(quán)利即是一種請求權(quán)，這種權(quán)利并不具有排他性，并不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，承購人在以房屋建成后的價值實際支付了房價，而獲得的卻是一種期權(quán)，一種請求權(quán)，一張空頭支票。房地產(chǎn)開發(fā)是投入資金大、開發(fā)時間長、風險高、極其復雜的行業(yè)，這種風險通過商品房預售無疑轉(zhuǎn)嫁到了承購人身上。其次，由于上面談到的所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商還可以在標的物上設定債權(quán)和抵押權(quán)。

一、加大商品房預售的門檻

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，就可以商品房預售。在實際工作當中，隱蔽工程(地基)的完成就已經(jīng)達到了總工程投資的25%，這對開發(fā)商來說是以全部工程款的1/4就可以進行商品房預售，用承購人的錢來進行后期的投入和收益，這可以說是小投入、大收益、小風險、大回報，這種完全應該由開發(fā)商承擔的風險完全轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，出了風險由消費者承擔，利益則是開發(fā)商的。應該加大開發(fā)商工程款的投資份額，這樣就算開發(fā)商不能完成后期的投入，也要遭受很大的經(jīng)濟損失，預售部分的商品房也可以折抵給承購人減少消費者的經(jīng)濟損失。

二、加強對預售款的監(jiān)管力度，建立專門的預售款賬戶

符合條件的開發(fā)商在進行商品房預售時，承購人直接將預售款進入開發(fā)商預售款專用賬戶，由銀行和房地產(chǎn)管理部門適時全程監(jiān)督，并且建立紅色預警機制當開發(fā)商一次調(diào)撥資金超過預售款50%時，要經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門的審批，否則銀行啟動紅色預警機制停止調(diào)撥。這樣可以使預售款專款專用，并且防范開發(fā)商進行多元投資，在不同預售項目間調(diào)撥預售款。

三、建立健全預售款調(diào)撥制度

上面談到了房地產(chǎn)管理部門對預售款的監(jiān)控，如何做到適時監(jiān)控，使開發(fā)商無孔可鉆，更好地保護消費者的合法權(quán)益。本人認為在開發(fā)商調(diào)撥預售款時要經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門的審查，審查通過的向銀行出具調(diào)撥預售款通知書，銀行見到通知書后才能從預售款專用賬戶調(diào)撥預售款。房地產(chǎn)管理部門要審查哪些內(nèi)容呢?本人認為應該審查以下內(nèi)容:開發(fā)商提供經(jīng)過建設管理部門審查的建筑工程預算和圖紙進行備案。開發(fā)商在辦理預售許可證時，已經(jīng)建成了兩層或三層，并且已經(jīng)開始預售，憑已建成樓層的驗收報告，開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請調(diào)撥預售款用于下一層次的建設資金，房地產(chǎn)管理部門根據(jù)圖紙到實地勘察，確實已完成開發(fā)商所申請的建筑內(nèi)容，按照經(jīng)過備案的建筑工程預算，從預售款專用賬戶調(diào)撥建設款項。

四、建立商品房預告登記制度，讓消費者吃顆定心丸

根據(jù)《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機關(guān)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”預告登記，是為促保全一項請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記。該項請求權(quán)所要達到的目的，是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。承購人在與開發(fā)商簽訂預購商品房協(xié)議后，只是擁有了債權(quán)的請求權(quán)，屬于《合同法》保護的范疇，只有辦理了預告登記，這種債權(quán)的請求權(quán)就具備了物權(quán)的效力，就具有排他性，是《物權(quán)法》保護的范疇，物權(quán)大于債權(quán)，也就是說進行預告登記的請求權(quán)，可以對抗后來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的處分，這樣所登記的請求權(quán)就得到了保護。所以承購人在今后只要辦理了不動產(chǎn)預告登記，開發(fā)商再出售或抵押其不動產(chǎn)就不發(fā)生法律效力。《物權(quán)法》的出臺有效地保護了預售商品房承購人的合法權(quán)益，使消費者擁有了保護自己合法權(quán)益的途徑和法律依據(jù)。

[責任編輯 吳明宇]