房價(jià)調(diào)整,是時(shí)機(jī)還是陷阱?

4月份以來，隨著國家一系列房產(chǎn)政策的出臺(tái)和干預(yù)，一向直線攀升的房價(jià)如今已然進(jìn)入一個(gè)撲朔迷離的拐點(diǎn)時(shí)期。據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的報(bào)告顯示，2010年上半年，重點(diǎn)城市住宅成交量同比普遍下跌。其中，一線二線城市如北京、上海、深圳、南京等地的房價(jià)的跌幅接近甚至超過50%。各大房企相繼掀起了一輪幅度并不大的“降價(jià)風(fēng)波”，就連一直堅(jiān)挺的房企“龍頭”萬科，也漸露“低價(jià)銷售”苗頭。樓市開始了全方位的調(diào)整，這對于購房者究竟是一個(gè)千載難逢的好時(shí)機(jī)，還是一個(gè)難以辨識(shí)的“樓市怪圈”?

新政下樓市的發(fā)展趨勢

時(shí)至今日，此輪調(diào)控政策出臺(tái)已近3個(gè)月，各地的房價(jià)都已出現(xiàn)不同程度的下降。深圳、北京、上海等大型城市的新房市場開始出現(xiàn)分化:一部分房企現(xiàn)金充裕，仍舊傾向于持續(xù)觀望，最多有些促銷、特價(jià)房、按付款給些折扣，總體來講，價(jià)格雖然松動(dòng)但是沒有普降，這部分開發(fā)商由于尚未受到資金緊缺的困擾，因而還能夠繼續(xù)堅(jiān)持只做小降甚至不降，試圖以時(shí)間換空間，期待市場盡快轉(zhuǎn)暖進(jìn)而獲取更多利潤。

另一方面，有些資金相對緊張以及新政后新入市的開發(fā)商，已經(jīng)大幅調(diào)低開盤價(jià)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京打折促銷的項(xiàng)目已達(dá)到70多個(gè)，不少樓盤的促銷形式已從以前的暗降轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛘壑苯担巴朔吭偎I”、“小批量特價(jià)房”、“打折優(yōu)惠”等，各種促銷手段也在不斷變換。與此同時(shí)，深圳3、4月份更是領(lǐng)跌全國房價(jià)，成為房價(jià)下跌最嚴(yán)重的城市之一。同樣是焦點(diǎn)城市的上海新近推出的456個(gè)在售新盤中，整個(gè)6月份，竟有66個(gè)樓盤出現(xiàn)“零成交”。

盡管如此，二手房價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，有些甚至還出現(xiàn)一定漲幅。賣房者中除了少部分炒房者急于套現(xiàn)降價(jià)出售外，更多的小業(yè)主則不約而同地采取了觀望態(tài)度，寧可死守不放也不愿輕言降價(jià)，導(dǎo)致賣盤量減少，租賃房大增，使得二手房市場近期買賣與租賃房呈現(xiàn)出冰火兩重天的現(xiàn)象，近期深圳的租房價(jià)格更是上漲了10%，而個(gè)別區(qū)域房租，近兩月竟然暴漲至40%。

隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的繼續(xù)深化，未來會(huì)否有更多開發(fā)商加入到打折促銷的行列中，房價(jià)下降幅度是不是將會(huì)更為明顯，成交量會(huì)不會(huì)在價(jià)格下降的刺激中觸底并逐步緩慢回升，一切都也許還只是個(gè)未知數(shù)。

伺機(jī)而動(dòng)，還是持續(xù)觀望?

新政頻出，劍指高房價(jià)，市場觀望情緒彌漫。隨著成交量的持續(xù)低迷，“堅(jiān)挺”的房價(jià)終于有些扛不住了，開始逐漸下降。業(yè)內(nèi)人士指出，如果沒有成交量，房價(jià)就很難堅(jiān)挺得住。一時(shí)間，從龍頭企業(yè)到整個(gè)行業(yè)，從一線城市到二三線城市，從郊區(qū)到市區(qū)，房價(jià)下降趨勢正在全國范圍內(nèi)呈現(xiàn)。

然而，“房價(jià)一直往下跌是不可能的，而且一直往下跌也沒有什么好處。”這是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危在“中國房地產(chǎn)2010夏季峰會(huì)”上的觀點(diǎn)。

現(xiàn)在是不是購房的最佳時(shí)期?抑或持續(xù)觀望?這是許多正在觀望期的置房者心理最大的疑問。

在一會(huì)冷風(fēng)勁吹，一會(huì)熱浪翻涌的中國樓市，你的心始終踏實(shí)不下來。沒買房子前，你憂慮房價(jià)狂漲;買房子后，你又擔(dān)心房價(jià)大跌。你很想弄清楚政策將引領(lǐng)房地產(chǎn)市場走向何方，最后卻發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場信號(hào)模糊不清，偌大的中國樓市好比一個(gè)名副其實(shí)的政策“實(shí)驗(yàn)場”。

于是，猶豫、惶恐便成了當(dāng)下許多購房者最真實(shí)的寫照。

北京房協(xié)副秘書長陳志認(rèn)為，現(xiàn)在“是一個(gè)膠著的市場，買方和賣方都在觀望”，目前的政策從市場反應(yīng)來說已經(jīng)過嚴(yán)，下半年不會(huì)再有其他政策出臺(tái)，同時(shí)他也表示三季度應(yīng)該是個(gè)膠著、拉鋸的過程，但也是房地產(chǎn)市場逐漸趨于明朗的時(shí)期，不論是開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，有所作為。

“目前來看，調(diào)控還沒有達(dá)到政府的目標(biāo)或者是老百姓的期待值，不能低估政府的決心，相信這次不會(huì)再像2008年那樣越調(diào)控越高。”面對業(yè)界和購房者對新一輪調(diào)控結(jié)果的猜測，北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長黃興文此前明確表示，現(xiàn)在尚不是調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候，冬天肯定要來，并且還會(huì)很長。

面對跌宕起伏的樓市行情，面對政策調(diào)整的不斷深化，我們又該抱以什么樣的心態(tài)，去清醒理智地判斷購買和觀望的時(shí)機(jī)，讓自己不至于成為政策攻勢和商業(yè)游戲中的無辜者。或許，購房者更應(yīng)想清楚自己的購房訴求，簡單地說，就是我為什么而買房?進(jìn)而從當(dāng)前的市場環(huán)境和政策背景出發(fā)，而不應(yīng)是盲跟盲從。

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王石:房屋品質(zhì)將拉開房企之間新一輪競爭

實(shí)施宏觀調(diào)控之前，房價(jià)一直在上漲，不管是什么品質(zhì)的房子，只要一買就意味著賺錢，在這種情況下，不管是消費(fèi)者還是開發(fā)商，對房屋品質(zhì)的注重都不是第一位的。現(xiàn)在不同了，宏觀調(diào)控下，市場更加看重住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，環(huán)保節(jié)能性能無疑是其中重要的方面。從某種意義上說，宏觀調(diào)控將成為推動(dòng)開發(fā)商更加注重建筑節(jié)能與住宅品質(zhì)的一大推動(dòng)力。

任志強(qiáng):給政府一個(gè)可下的臺(tái)階

房產(chǎn)商應(yīng)該盡快降價(jià)，給政府一個(gè)臺(tái)階，后面就不會(huì)出惡性政策了。2003年以后，每次的宏觀調(diào)控都是消費(fèi)者買單，政府收益部分或者是中央政府財(cái)政收入部分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長速度，而且是暴漲，比如，去年萬科交稅150億元左右，但是利潤只有50億元左右，大部分上市公司的稅收都高于利潤。

潘石屹:簡單地打壓房價(jià)，會(huì)讓人們更買不起房

要簡單遏制房價(jià)，可以用提高稅率、按揭利率、首付比例等，雖然這樣房價(jià)會(huì)馬上降下來，但人們更買不起房了。真正要解決住房問題，首先，政府要增加土地的供應(yīng)，前幾年各個(gè)城市政府供應(yīng)的土地太少，每年完不成供地計(jì)劃;其次，房地產(chǎn)商不能再大量囤地了，要盡快把手中的土地變成房子，增加市場上房子的供應(yīng)量。這樣房價(jià)才能下來，大家才有房子住。