淺析影響昆明房價上漲的因素

摘要：近30年來， 昆明房價“只漲不跌”，為了穩定房價，政府出臺了一系列調控政策，但效果甚微。房價上漲，既有合理因素，收入增長、城市化進程、入口增加、住房制度改革、傳統思維消費習慣、購房貸款、銀行利率低；有不合理因素，收入差距過大、房地產開發模式存在缺陷、投資渠道不暢、人民幣升值、住房社會保障體系不完善都或多或少刺激了住房需求量增長，從而導致房價上漲。

關鍵詞：房價；上漲；因素；需求

回觀昆明房價多年來的變化趨勢，我們會震驚的發現，昆明已經創造出30年“只漲不跌”的神話。1980年，昆明踏上住宅商品化之路，到1986年，房價基本保持在500元／平米以下。到1992年，也只在1000元／平米左右。這十幾年，是昆明房價漲幅的平緩期，1993年至1997年，是昆明房價上漲的快速階段，由于開發商與購房者對品質的要求不斷提高，房價明顯提上漲，到1997年，均價已接近2400元／平米，但都在二環路內。到2002年，昆明房價終于沖破3000元大關。從2003年開始，房價漲幅更是驚人。田野咨詢機構的統計數據顯示，2004年，昆明的房屋均價為2916元／平方米，增幅]7，7％，2005年，房價為3012元／平方米，增幅3，，]％2006年，房價為3304元／平方米，增幅9，7％；2007年，房價為4547元／平方米，增幅為37，6％，2008年房價為5131元／平方米，增幅為12，8％，2009年，房價達5533元／平方米，增幅達7，8％。2010年，房價繼續小幅度上漲，前途可謂“撲朔迷離”。

從以上數據不難看出，在過去的30年，昆明的房價一路飆升。尤其是近五年來，房價增長迅猛，從2004年到2006年，房價每年的增幅都保持在1 0％左右，而房價的爆發性增長發生在2007年。

昆明房價上漲過快會加劇住房分配不公，損害房地產業可持續發展的市場基礎，危及宏觀經濟的穩定。因此為了穩定房價，政府在利率、信貸、稅收、土地供給等方面出臺了一系列調控政策，但是房價增速仍然維持在比較高的水平上。那么是什么原因造成房價持續上漲?

當前房價上漲有合理因素，也有不合理因素。從合理的角度講，收入增加、人口增長、城市化進程等因素在推動房價上漲，但是僅僅這些因素不會導致房價在短期內普遍大幅度上漲，房價異常上漲是制度缺陷帶來的過度投資所致。這些非正常的制度因素包括：收入差距擴大、房地產開發模式存在缺陷、強烈的人民幣升值預期、投資渠道狹窄以及住房社會保障體系不健全等。

一、引發房價上漲的合理因素

1 隨著收入增長產生的真實需求

隨著經濟持續增長，人均可支配收入增加，產生了對住房升級換代、改善居住條件的需求。人均GDP與住房面積幾乎存在著正比例關系，居民住房消費通常有三個發展階段——數量發展階段、數量與質量并重發展階段、整體發展階段。根據昆明市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數量與質量并重發展階段。未來隨著人均GDP的增加，住房需求將會進一步增加。

2 城市化進程拉動住房需求增長

1996年以來，我國進入快速城市化階段，每年大約有2000萬農村人口成為城鎮常住人口。城市人口增長過程中會出現大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會引起對城市住房需求的增長，其次，在城市發展過程中，舊城改造產生了對住房的大量被動需求。十幾年來，城市農民工、外來工、流動人口已經逐漸成為城市生活中一個不可或缺的群體，再加上城市化進程的加快，所謂的“都市圈”、“城市帶”使城市的規模不斷擴大，城鄉之間的巨大經濟差異，使農民大量從農村流入城市，大量的人口帶來了大量的住房需求，房價必然飛漲。

3 人口增加帶動住房需求增長

截至2005年1月6日我國人口已達13億。預計我國人口數量將在一個較長時期內繼續保持增長勢頭，到本世紀中葉將達到16億人口，年平均凈增加1000萬人以上，另據“五普”資料顯示，進入21世紀后， 我國每年平均結婚人數達1000萬對以上，按照農村人口占人口總數的60％計算，將有400多萬對城市人口結婚，假如每個家庭需要一套住房，則市場需求量為400多萬套住房。大量增長的婚育家庭將對住房產生巨大需求。

4 住房制度改革釋放大量需求

隨著城鎮住房制度改革，各地紛紛取消福利分房，國家采取住房補貼、住房公積金等形式逐步確立了貨幣分房制度。1998年國家取消福利分房，實行貨幣分房制度，大量住房需求被釋放出來，推動房價上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經達到極限，但是已售公有住房二級市場的開放將會促進新的住房需求增長。

5 傳統思維消費習慣導致住房需求增長

傳統觀念認為“有房才有家’、“房產是最持久的且可以傳承的財產” 。在這種觀念下，人們往往傾向于購房置業，寧買不租。追求住房的一步到位，而一個民族的消費習慣在短時間內是很難改變的，所以在傳統習慣的作用下，住房需求被進一步擴大。

二、引發房價上漲的不合理因素

1 收入差距過大導致投資需求旺盛

收入差距擴大是造成房地產投資需求旺盛的重要原因。收入差距的擴大使消費支出的增加幅度下降，更多收入被用來投資。而房地產作為一種良好的投資品種吸引大量社會剩余資金進入房地產市場。據中國人民銀行2007年一季度問卷調查顯示，家庭月收入在2000元以下的居民購房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升，其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之間的家庭購房意愿最強。由此可見，房價持續上漲，在很大程度上是由于收入差距擴大所造成的投資需求旺盛所致。

2 投資渠道不暢凸現房地產的投資價值

在一定程度上，房價上漲是因為投資渠道不暢造成的。大量社會剩余資金爭奪有限的投資機會，其中一些資金投入房地產市場，導致房價短期內大幅度上漲。投資渠道不暢表現在兩個方面，一是投資環境不健康，包括商業信用環境和司法環境惡劣，抑制了投資特別是產業投資。二是合法合規的投資渠道少，2005年前利率水平低，房貸條件寬松，所以2003年以來房地產成為吸引投資者的一個投資渠道。雖然2005年之后央行多次加息，房貸成本已經大幅度提高，但是在沒有其他更好投資機會的條件下，投資者并不愿意撤出房地產市場。

3 人民幣升值預期吸引國際投機資本涌入國內房地產市場

經濟增長必然會帶來本幣升值，在匯率升值預期下，大量國際游資通過各種渠道進入國內，對國內資本市場和房地產市場造成一定沖擊。外資對房地產市場的沖擊表現在兩個方面，一是外資直接開發房地產或者購買房地產。前者會增加房地產供給，不過同時會引起土地需求擴大，引起地價上漲。而后者并不能擴大房地產供給，卻增加了需求，加劇了供求矛盾，直接抬高了房價。

4 住房社會保障體系不完善

住房是最基本的必需的生活條件之一，低收入家庭住房應該納入社會保障體系而不應該由市場解決。目前我國住房保障體系主要由面向中低收入家庭的經濟適用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房體系構成。但是住房保障覆蓋面低，供給規模小，分配過程不透明、房價高、建筑質量差以及市政配套設施不全等，影響了住房保障效果。大量應該享受住房保障的家庭并沒有被納入住房保障體系從而被迫推向市場，這既加重了低收入家庭的生活負擔，又人為地擴大了房地產市場需求，加劇了供求矛盾。

通過以上分析可以看到，房價上漲存在合理因素，也存在不合理因素。但房價上漲是長期趨勢，是不可逆轉的，政府調控目的在于控制房價上漲速度以及限制房價波動幅度，房價調控是一個長期過程，這是因為引起房價持續上漲的制度因素與整個經濟發展階段和經濟結構有直接關系，短期內不能得到根本改觀，房價調控不應該僅僅停留在市場層面，而應該標本兼治，著手調整引起房地產過度投資的制度基礎，即通過縮小收入差距、完善投資環境包括信用環境和司法環境、轉變房地產開發和城市開發模式、完善住房社會保障體系。